20/05/2023 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Cần thiết phát triển các quỹ đầu tư bất động sản

Khi dòng vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đang bị “tắc nghẽn”, việc phát triển các quỹ đầu tư bất động sản, tương tự như quỹ đầu tư chứng khoán, là cần thiết,...

Đây là chia sẻ của Luật sư Lê Trọng Thêm - Luật sư Điều hành Công ty Luật LTT & Lawyers

- Trước các khó khăn của hoạt động kinh doanh bất động sản thời gian qua, nhất là khi nguồn vốn “tắc nghẽn”, không ít ý kiến đã đề cập đến việc phát triển các quỹ đầu tư bất động sản, Luật sư có thể chia sẻ đôi chút về hoạt động của quỹ này?

Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) là một trong những mô hình tài trợ vốn cho phát triển bất động sản, đã được kiểm chứng rất hiệu quả ở nhiều nước phát triển. Tính tới cuối năm 2021, có tới 865 quỹ đầu tư bất động sản được niêm yết ở 40 quốc gia trên thế giới, với mức vốn hóa thị trường đạt 2.500 tỷ đô la Mỹ (theo thống kê của Ngân hàng Thế giới).

Thực tế hiện nay, phần lớn vốn tài trợ cho các hoạt động đầu tư bất động sản tới từ vốn vay ngân hàng với đặc thù thường ngắn hạn và rủi ro biến động lãi suất cao. Do đó, để đa dạng các khoản tài trợ vốn cho hoạt động đầu tư bất động sản thì doanh nghiệp có thể tìm tới các kênh tài trợ vốn khác như phát hành cổ phần, phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, cả hai kênh này gặp rất nhiều khó khăn trong năm 2022 do thị trường chứng khoán suy giảm và những hệ lụy của kênh phát hành trái phiếu riêng lẻ thời gian qua.

Vì vậy, mô hình quỹ đầu tư bất động sản có thể là một kênh tài trợ vốn bổ trợ cho doanh nghiệp trong việc huy động vốn trung và dài hạn.

Tại Việt Nam, mô hình quỹ đầu tư bất động sản được quy định tại Luật Chứng khoán và Thông tư 98/2020/TT-BTC, tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa phát triển.

Mô hình Quỹ đầu tư bất động sản

- Với các ưu điểm đã nêu, nguyên nhân nào dẫn đến sự chậm phát triển của mô hình này tại Việt Nam, thưa Luật sư?

Ở Việt Nam, mặc dù đã có quy định về quỹ đầu tư bất động sản từ năm 2012, nhưng đến bây giờ vẫn chưa phát triển, nguyên nhân xuất hiện từ một số lý do sau:

Tuy nhiên, ở Việt Nam thì các ưu đãi này chưa có. Hiện tại các công ty quản lý quỹ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với thuế suất 20% và tiếp tục khấu trừ 5% thuế thu nhập cá nhân trước khi chi trả lợi tức cho nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào quỹ đầu tư chứng khoán. Mặt khác, khi chuyển nhượng chứng chỉ quỹ thì nhà đầu tư cũng phải chịu thuế, mức thuế đối với cá nhân là 0,1% và đối với tổ chức là 20% trên giá chuyển nhượng. Điều này là nguyên nhân cơ bản làm hạn chế động lực đầu tư vào các quỹ của nhà đầu tư.

- Vậy, theo Luật sư, làm sao để có thể thúc đẩy sự phát triển của mô hình quỹ đầu tư bất động sản trong tương lai?

Như đã nói, quỹ đầu tư bất động sản là một trong những mô hình tài trợ vốn trung và dài hạn tốt cho doanh nghiệp bên cạnh các kênh truyền thống như tín dụng ngân hàng, phát hành cổ phiếu và trái phiếu. Vì vậy, để thúc đẩy phát triển mô hình này, Chính phủ cần có những ưu đãi nhiều hơn về thuế.

Đồng thời, các cơ quan quản lý cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi các quy định liên quan đến chuyển nhượng, tăng cường, đẩy mạnh xây dựng, hoàn thiện và áp dụng các chuẩn mực quốc tế về tài chính, báo cáo tài chính đối với trái phiếu bất động sản cũng như các quỹ đầu tư bất động sản để bảo đảm tính công bằng, đánh giá hữu hiệu, đồng nhất hơn về chất lượng quản trị và kết quả hoạt động của doanh nghiệp và các quỹ.

- Xin cảm ơn Luật sư!