Cần thận trọng khi siết tín dụng bất động sản

Chuyên gia đánh giá, kiểm soát tín dụng bất động sản cần thiết nhưng không nên quá chặt, có thể dẫn đến triệt tiêu động lực, cơ hội của thị trường.

Vừa qua, một số ngân hàng cùng thông báo dừng hoặc hạn chế cho vay bất động sản. Trong tháng 4, số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cũng cho thấy, không có đợt huy động vốn nào của doanh nghiệp bất động sản. Diễn biến này đối lập hoàn toàn với tháng 3 khi doanh nghiệp nhóm này chiếm gần một nửa tổng huy động vốn qua kênh trái phiếu.

Tại hội thảo về khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản chiều 9/5, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đánh giá siết lại tín dụng bất động sản là cần thiết. Điều này nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng. Thực tế, thời gian qua, thị trường địa ốc đã tăng nóng khi đa số các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng ngành này đang đối diện nguy cơ thiếu vốn do tác động kép từ Covid-19 và các quy định siết chặt huy động vốn như vậy. Trong khi đó, bất động sản là kênh có đóng góp lên đến 14% GDP cho nền kinh tế giai đoạn 2019 – 2021.

Đồng tình với chủ trương siết tín dụng, nhưng chuyên gia kinh tế TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng của các ngành kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.

Đầu tiên, theo ông, cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng và từng dự án, không nên quy định một tỷ lệ 8% chung cho tất cả. Các ngân hàng sẽ tự xem xét hiệu quả, khả năng hoàn vốn, thu lợi nhuận, cũng như khả năng chịu đựng rủi ro.

Tiếp theo, cơ quan quản lý cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, nhu cầu thu hút lực lượng lao động cho các khu công nghiệp, các khu kinh tế trọng điểm.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp có năng lực tài chính, nguồn lực tốt, nên được cho vay để sớm có sản phẩm đưa ra thị trường. Theo ông Thịnh, đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Với người mua nhà có nhu cầu thực để ở, ông đề xuất có cơ chế riêng để cung cấp vốn.

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thì cho rằng vấn đề không nằm ở việc siết tín dụng mà cần phân tích cả ở việc thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng mất cân đối cung cầu. Người dân thiếu nguồn thu nên đổ xô kinh doanh bất động sản khiến cầu hàng hóa bị khan thật ảo đan xen.

Theo ông, nếu tiếp tục siết tín dụng vào bất động sản, nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng. Câu chuyện dòng vốn sẽ phức tạp hơn và phải đặt trong bối cảnh thị trường vẫn có những cơn sốt đất và nhiều dự án hình thành trong tương lai.

Nói thêm về trái phiếu, ông Thịnh cho biết, Nghị định 153 đã được đưa ra và sửa 5 lần, nhưng đến bây giờ vẫn chưa hợp lý. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản gần như không có cơ hội phát hành trái phiếu. "Siết mục đích là tốt nhưng cần phải siết như thế nào để hợp lý là điều quan trọng", ông lưu ý.

Một số chuyên gia khác cũng đề xuất Việt Nam cần đa dạng hóa các sản phẩm tài chính đặc thù cho thị trường bất động sản. Đơn cử, TS Cần Văn Lực cho rằng cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các quỹ, cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản... làm kênh huy động vốn cho thị trường này.

Ngoài ra, theo ông Lực, các doanh nghiệp ngoài vốn tín dụng, cần linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình, thuê tài chính... Các doanh nghiệp cũng cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế dùng đòn bẩy, đầu cơ...