Cần sớm có chế tài xử lý hình sự hành vi “thao túng” thị trường BĐS

Hành vi thao túng, nhiễu loạn thị trường bất BĐS cũng nguy hiểm không kém đối với thị trường chứng khoán, tuy nhiên hiện vẫn chưa có chế tài xử lý cụ thể.

Chế tài xử lý còn nhiều khó khăn

Mới đây, Bộ Xây dựng có văn bản số 1488/BXD-QLN đề nghị UBND Tp. Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch, môi giới, đặc biệt các dự án chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường.

Văn bản đề nghị Hà Nội có biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS) nếu có, đồng thời đề nghị UBND TP Hà Nội có báo cáo gửi về Bộ trước ngày 20/4.

Tuy nhiên, trao đổi với Người Đưa Tin, luật sư Lê Cao - Chủ tịch công ty Luật FDVN (đoàn Luật sư Tp. Đà Nẵng) cho biết, hiện chế tài xử lý hành vi “thao túng thị trường BĐS” hiện còn nhiều vướng mắc, khó khăn.

Giá chung cư tại Hà Nội tăng cao một cách bất thường.

Luật sư Cao cho biết, vấn đề thao túng, làm giá, thông đồng, cấu kết giữa các nhóm lợi ích để đẩy hoặc ghìm giá nhằm trục lợi trên thị trường BĐS; lợi dụng hoạt động mua bán BĐS để gián tiếp thổi giá trị thương hiệu doanh nghiệp là các vấn đề đã và đang xảy ra.

Dưới góc độ pháp lý, hiện Luật kinh doanh BĐS và các quy định liên quan không quy định rõ hành vi “nhiễu loạn thị trường BĐS”. Tuy nhiên, có thể hiểu đó là các hành vi làm nhiễu loạn thông tin thường thị trường, thao túng, dẫn dắt làm cho giá trị bị thổi phồng.

Dù pháp luật hiện không đề cập trực tiếp đến hành vi “nhiễu loạn thị trường BĐS” và cụ thể, nhưng pháp luật cũng có quy định cấm các hành vi mà từ đó có thể gây nên những tác động tiêu cực, có thể dẫn đến nhiễu loạn thị trường BĐS.

Cụ thể, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cấm hành vi “Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về BĐS”, “Gian lận, lừa dối trong kinh doanh BĐS”… Mặc dù vậy, luật chưa bắt kịp được từng hành vi cụ thể, do đó cần có những quy định cụ thể hơn để điều chỉnh được vấn đề đang làm cho thị trường BĐS bị nhiễu loạn.

Theo luật sư Cao, các vi phạm liên quan đến kinh doanh BĐS quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP chưa chỉ rõ xử lý vấn đề thao túng, nhiễu loạn thị trường BĐS, nên việc xử lý vi phạm hành chính chủ yếu đối với các hành vi khác, do đó cơ chế để xử lý mạnh tay vấn đề này trên thực tế khá khó khăn.

Bộ luật Hình sự cũng chưa quy định tội danh nào trực tiếp đến vấn đề này. Do đó, để có thể xử lý hình sự với các hành vi sai phạm liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS thường phải viện dẫn sang các tội danh như: lừa đảo chiếm đoạt tài sản, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, lừa dối khách hàng…

Cần sớm có chế tài cụ thể

Tại Điều 211 Bộ luật hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) đã có quy định về tội "Thao túng thị trường chứng khoán". Điều luật đã chỉ rõ các dấu hiệu của việc thao túng, nhiễu loại thị trường làm cơ sở cho việc xử lý trách nhiệm hình sự đối với các hành vi sai phạm.

Luật sư Lê Cao.

"Trong khi đó, hành vi thao túng, nhiễu loạn thị trường BĐS cũng hậu quả nguy hiểm cho xã hội cũng không thua kém so với hành vi vi phạm với thị trường chứng khoán thì lại chưa có quy định xử lý cụ thể. Chính sự thiếu chế tài xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS làm cho các chủ đầu tư, những người kinh doanh dường như ít lo sợ sai phạm", luật sư Cao đánh giá.

Theo ông Cao, nếu có một hệ thống quy phạm đủ mạnh, các sai phạm sẽ chắc chắn giảm đi, hơn nữa khi đã xác định rõ trong luật, thì khi xử lý cũng tránh được sai sót, tránh được việc cố ép hình sự hóa quan hệ tranh chấp kinh doanh, dân sự.

“Thao túng, nhiễu loạn thị trường BĐS là hành vi cụ thể thế nào, chế tài nào trong luật để xử lý? Đó là những vấn đề rất đáng quan tâm mà các nhà làm luật cần khẩn trương hoàn thiện, từ đó có cơ sở giúp thị trường BĐS về với đúng giá trị thực, tránh những hệ lụy xấu đến hoạt động kinh doanh và ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế”, vị luật sư nêu quan điểm.

Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc chung cư liên tục tăng giá,thậm chí biến động theo tuần. Theo dữ liệu lịch sử giá của batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong hai tháng đầu năm nay tăng 17% so với cùng kỳ năm 2023. Không ít dự án có mức tăng giá trên dưới 30% chỉ sau một năm.

Ngay giá nhà ở xã hội như chung cư Đại Thanh (đưa vào sử dụng hơn 10 năm) cũng tăng 27%. Một trong những khu đô thị đã khá cũ như khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%. Giá chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên có mức tăng 20%, bằng mức tăng giá chung cư ở Vinhomes Gardenia.

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản (Vars) cho thấy, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019. Giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện đạt 56 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, nhiều cơ quan báo chí cũng đã phản ánh thực chất các giao dịch chuyển nhượng so với năm 2023 không hề tăng. Việc một sản phẩm hàng hoá bất kỳ tăng giá một cách bất thường khiến nhiều người cho rằng, đã có sự thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường BĐS.