Cân nhắc quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội

Góp ý Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, chỉ ra những tồn tại, hạn chế, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc lại các quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội…

Theo đó, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản trả lời Công văn số 750/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (Dự thảo).

Cụ thể, tại văn bản góp ý, về quy định đất để phát triển nhà ở xã hội, VCCI cho biết, Mục 1 Chương II Dự thảo quy định các trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ để phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, nếu thuộc trường hợp phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 3 Dự thảo nhưng chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quỹ đất khác đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó trong cùng đô thị có dự án đó thì chủ đầu tư có thể để xuất bố trí quỹ đất này để thay thế quỹ đất 20% của dự án (khoản 1 Điều 4);

Về các nội dung này, theo VCCI, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thuộc trường hợp phải bố trí quỹ đất 20% theo quy định tại khoản 1 Điều 3, nhưng tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, UBND tỉnh đã bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (điểm b khoản 1 Điều 5).

Quy định tại Dự thảo đang chưa làm rõ cho trường hợp phải bố trí quỹ đất 20% theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Dự thảo, chủ đầu tư có quỹ đất khác đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong cùng đô thị có dự án đó và UBND cấp tỉnh đã bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội hoặc trường hợp dự án thuộc đồ án quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt mà đồ án đó đã bố trí đủ quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội. Trong trường hợp này, chủ đầu tư được bố trí quỹ đất khác để thay thế quỹ đất 20% theo quy định tại khoản 1 Điều 4 hay là phải đóng tiền theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5?

Để đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai, VCCI đề nghị Ban soạn thảo quy định theo hướng chủ đầu tư có thể lựa chọn hoặc sử dụng quỹ đất thay thế hoặc nộp tiền với giá trị tương đương.

“Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Dự thảo, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đề xuất cơ quan có thẩm quyền cho phép bố trí quỹ đất khác để thay thế quỹ đất 20%. Tuy nhiên, Dự thảo lại không có quy định về thủ tục hành chính này, điều này có thể gây khó khăn trong quá trình thực hiện, đề nghị Ban soạn thảo quy định cụ thể về thủ tục này”, VCCI góp ý.

Bên cạnh đó, về trường hợp đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, khoản 2 Điều 5 Dự thảo quy định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp được xác định bằng giá trị tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội gồm “giá trị tiền sử dụng đất của phần diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tính theo giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc tương đương giá sàn phải nộp ngân sách cao nhất theo quy định của pháp luật về đấu thầu”.

VCCI cho rằng, quy định này cần được xem xét ở các điểm như: Về giá trị tiền sử dụng đất phải đóng: Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư nộp 100% tiền sử dụng đất của dự án theo pháp luật về đất đai là hoàn thành nghĩa vụ về nhà ở xã hội. Cơ quan nhà nước sẽ trích 20% số tiền sử dụng đất của dự án dành để phát triển nhà ở xã hội (giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng cho quỹ đất khác làm nhà ở xã hội hoặc để đầu tư nhà ở xã hội bằng vốn nhà nước để cho thuê). Quy định tại Dự thảo đang chưa rõ việc nhà đầu tư đã nộp 100% tiền sử dụng đất theo dự án được xem là đã hoàn thành đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất quy định tại Điều 5 Dự thảo hay là phải đóng thêm 20%? Nếu được hiểu theo nghĩa phải đóng thêm 20% sẽ tạo gánh nặng rất lớn cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và sẽ ảnh hưởng đến giá thành của nhà ở thương mại;

Căn cứ tính giá tiền - Quy định “giá trị tiền sử dụng đất của phần diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tính theo giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất” có thể đưa đến nhiều cách hiểu khác nhau: nhà nước sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và chủ đầu tư nhà ở thương mại buộc phải tham gia đấu giá quỹ đất được chuyển từ nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại? Hay cơ quan nhà nước sẽ sử dụng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án khác trong khu vực lân cận để xác định nghĩa vụ tài chính?

Quy định “chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của phần diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tính theo bảng giá đất ban hành tại thời điểm hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của phần diện tích đất này theo quy định của pháp luật về xây dựng” là chưa hợp lý, bởi vì sử dụng giá đất theo bảng giá đất để tính cho chi phí xây dựng hạ tầng có bản chất không phải là tiền sử dụng đất theo pháp luật đất đai mà là chi phí xây dựng theo pháp luật xây dựng.

Để đảm bảo tính hợp lý và rõ ràng, VCCI đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ những vấn đề nêu trên và xem xét lại cách xác định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp.

Cùng với các quy định đã nêu, liên quan nội dụng này, về trường hợp chủ đầu tư tự tạo lập quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội, VCCI cũng đề nghị Ban soạn thảo bổ sung quy định để làm rõ về trường hợp trên, đặc biệt cần làm rõ cách hoàn trả/khấu trừ chi phí mà nhà đầu tư đã chi để tạo lập quỹ đất phục vụ phát triển dự án nhà ở xã hội.

Đồng thời, tại văn bản góp ý, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét, cân nhắc một số nội dung liên quan: Lấy ý kiến thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (Điều 8); Trình tự, thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn (Điều 32); Trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án và không sử dụng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn (Điều 35); Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (Điều 10); Lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trong trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm (Điều 17); Cập nhật thông tin các đối tượng được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội (Điều 41); Nguyên tắc thực hiện chính sách vay vốn ưu đãi (Điều 43) và Quy định chuyển tiếp.