Căn hộ thứ cấp khó bán

Trong khi nguồn cung căn hộ mới trên thị trường đang khan hiếm nhưng những khu nhà đã bàn giao vẫn khó bán dù giá giảm mạnh

Nhiều môi giới ở khu vực phía Đông TP HCM cho biết thời gian gần đây, dù thị trường bất động sản (BĐS) nói chung có một số tín hiệu tích cực nhưng tình trạng rao bán cắt lỗ căn hộ vẫn còn khá nhiều.

Lý do là vì chủ nhà không chịu nổi áp lực trả nợ ngân hàng. Tại một khu đô thị lớn ở quận 9 cũ (nay thuộc TP Thủ Đức), nhiều người chấp nhận cắt lỗ 15%-25% căn hộ đã hoàn thiện nhưng vẫn khó kiếm người mua.

Bán cắt lỗ để trả nợ

Theo anh Hoàng, một môi giới căn hộ ở khu này, có nhiều căn hộ sau khi được bàn giao, chủ nhà rao cho thuê không được nhưng vẫn phải trả lãi ngân hàng tới 13%-15%/năm nên buộc phải bán lỗ để bớt áp lực.

Ví dụ, một căn hộ cao cấp 3 phòng ngủ trước đây trên dưới 5 tỉ đồng nhưng nay có người bán chỉ hơn 4 tỉ đồng; còn căn 2 phòng ngủ giá còn 2,3-2,4 tỉ đồng thay vì 2,6-2,7 tỉ đồng như trước nhưng vẫn khó tìm người mua.

"Tình trạng cắt lỗ căn hộ đã hoặc sắp bàn giao có chậm lại chứ chưa hết vì cuối năm nhiều người thường gặp áp lực về tiền bạc. Thực tế, không chỉ khu này mới có tình trạng giảm giá căn hộ đã bàn giao mà nhiều khu khác cũng vậy, trong khi thị trường vẫn khan hiếm nguồn cung căn hộ mới, đặc biệt là căn hộ bình dân" - anh Hoàng nhìn nhận.

Cụ thể, một dự án khác cũng ở quận 9 cũ là Centum Wealth có giá thứ cấp trung bình 40 triệu đồng/m2, giảm 12% so với 1 năm trước hay căn hộ 4S Linh Đông được rao bán 24-27 triệu đồng/m2.

Còn chung cư Opal Boulevard nằm trên đường Phạm Văn Đồng nhưng thuộc địa phận TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương có giá bán thứ cấp 30-34 triệu đồng/m2, giảm 14% so với giá bán một năm trước.

Một dự án căn hộ đang triển khai tại TP HCM

Ngay cả những dự án căn hộ đã hoàn thiện, cư dân ở sầm uất, giá thường tăng 5%-10%/năm cũng chững lại. Nhiều người cần tiền muốn bán nhanh nên sẵn sàng giảm giá. Ví dụ, căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 85-90 m2 ở khu Sài Gòn Pearl, ngay mặt tiền đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh, TP HCM đang được rao bán trên dưới 5 tỉ đồng, trong khi 2 năm trước tới 5,3-5,4 tỉ đồng/căn. Hay căn hộ The Art (phường Phước Long B, TP Thủ Đức) đã bàn giao nhiều năm đang rao bán khoảng 37 triệu đồng/m2, thấp hơn 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 11-2023, giá chung cư cao cấp ở TP HCM vẫn giữ nguyên nhưng chung cư trung cấp và bình dân giảm từ 1% đến 4% so với tháng trước đó, còn nếu so với năm trước, mức giảm còn mạnh hơn nhiều.

Cụ thể, giá chung cư tại TP Thủ Đức trung bình 42 triệu đồng/m2 năm 2023, giảm 16,5% so với năm 2022; căn hộ tại quận Tân Phú là 39 triệu đồng/m2, giảm 20% so với mức 49 triệu đồng/m2 năm 2022; hay chung cư quận Bình Tân khoảng 43,9 triệu đồng/m2, giảm 14,6% nếu so với giá bán năm 2021...

Cơ hội tốt cho người mua

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận xét dù giá chung cư một số nơi có giảm nhưng xét về mặt bằng chung vẫn còn khá cao. Điểm tích cực là khả năng mua nhà của người dân đang gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư.

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn vừa công bố cho thấy 46% người được hỏi hài lòng với tình hình thị trường hiện tại vì đã có nhiều lựa chọn tài chính tốt hơn.

Các chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng việc tâm lý người mua, bán BĐS tích cực hơn sẽ là cơ hội cho thị trường năm 2024 phát triển và khắc phục những khó khăn tồn đọng trong năm 2023. Ông Đinh Minh Tuấn tóm tắt tình hình các loại hình BĐS nổi bật năm qua như sau: "Chung cư linh hoạt thích ứng, nhà phố biến động, đất nền ảm đạm và chờ thời".

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, thị trường BĐS cuối năm thường đi theo hai hướng. Nếu thị trường tích cực, giá BĐS sẽ tăng tốt. Còn nếu thị trường kém tích cực như hiện tại sẽ xuất hiện tình trạng cắt lỗ để giải quyết nhu cầu tài chính của chủ nhà. Tuy nhiên, khả năng nguồn cung bán giảm giá này không cao, chỉ khoảng 5% thị trường.

Vì những người cầm cự được trong thời gian qua sẽ cố gắng thêm một thời gian nữa để chờ thị trường hồi phục. Ở chiều ngược lại, đây là cơ hội cho những người mua để ở hoặc những người chưa có nợ ngân hàng có thể dùng vốn vay để mua, bởi hiện nay thị trường đang vùng đáy rồi, sẽ khó có tình trạng giá giảm sâu hơn nữa.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, dù thị trường chung gặp nhiều khó khăn nhưng phân khúc căn hộ cho thuê ở TP HCM vẫn mang lại hiệu quả khá tốt với khoản lợi nhuận từ 2,9% đến 13,6%. Quan trọng, BĐS là một kênh đầu tư dài hạn và nên được đo lường trong một khoảng thời gian ổn định dài hạn ít nhất từ 5 đến 10 năm.

"Trong dài hạn, những yếu tố nền tảng cơ bản của Việt Nam như tăng trưởng thu nhập trung bình, dân số đông đảo và quá trình đô thị hóa sẽ là những động lực chính cho BĐS nhà ở. Hơn nữa, Việt Nam có mức chi tiêu dành cho cơ sở hạ tầng hàng đầu khu vực (6% của GDP), điều này sẽ thay đổi cách sử dụng BĐS, vì vậy các nhà đầu tư nên theo sát với những tác động quan trọng này" - chuyên gia này phân tích.

Sắp có điểm đảo chiều

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, đưa ra dự báo điểm đảo chiều của thị trường BĐS có thể xuất hiện từ quý II đến quý IV/2024. Sau đó, thị trường sẽ bước vào chu kỳ mới với 4 giai đoạn thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Trong đó, giai đoạn thăm dò dự kiến diễn ra vào nửa cuối năm 2024 với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực. Tiếp theo là giai đoạn củng cố, dự kiến rơi vào quý IV/2024 đến quý I/2025, trong điều kiện các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền.