Căn hộ ở Thủ Thiêm lập mặt bằng giá mới

Quỹ đất khan hiếm, nguồn cung siêu sang cùng kỳ vọng trung tâm tài chính - hành chính mới tiếp tục đẩy giá căn hộ tại Thủ Thiêm lên mức 200-500 triệu mỗi m2, thậm chí cao hơn ở thị trường thứ cấp.

Sau giai đoạn phát triển chậm, bất động sản tại Thủ Thiêm đang bước vào chu kỳ tăng tốc mới khi hàng loạt dự án lớn tái khởi động hoặc đẩy nhanh tiến độ triển khai. Cùng với đó, mặt bằng giá căn hộ tại khu đô thị này liên tục thiết lập mức cao mới, tiệm cận và có thời điểm vượt khu trung tâm cũ của TP HCM.

Ghi nhận của VnExpress cho thấy, nổi bật nhất hiện nay tại Thủ Thiêm là 4 đại dự án gồm Khu đô thị Sala, The Metropole Thủ Thiêm, Empire City và Lotte Eco Smart City. Trong đó, The Metropole Thủ Thiêm đang mở bán phân khu mới The OpusK Residence với mức giá phổ biến khoảng 250-450 triệu đồng mỗi m2.

Trên thị trường thứ cấp, các phân khu như The Galleria, The Crest và The Opera đã bàn giao của dự án này được giao dịch trong khoảng 330-500 triệu đồng mỗi m2, tùy vị trí, tầng cao và tầm nhìn. Một số căn hộ ven sông hoặc sở hữu tầm nhìn đặc biệt đang được chào bán tiệm cận 700-800 triệu đồng mỗi m2, tăng bình quân 50-100% chỉ trong vòng hai năm.

Tại khu đô thị Empire City Thủ Thiêm, các phân khu Linden Residences (MU4), Tilia Residences (MU7), Cove Residences (MU11) và Narra Residences hiện có giá dao động 250-500 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 50-60% trong hai năm qua.

Đáng chú ý, khu đô thị Sala Thủ Thiêm sau gần 8 năm chững lại, đầu năm nay, chủ đầu tư khởi công khu căn hộ Sarene Residence & Commercial Complex tại phân khu phía bắc Sala với mức giá từ 200 triệu đồng mỗi m2 trở lên. Trong khi đó, các dự án hiện hữu như Sarica Condominium, Sarimi Sala đang được giao dịch trong khoảng 200-260 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 40-80% so với giai đoạn 2024-2025.

Lotte Eco Smart City dù chưa triển khai cũng được thị trường dự đoán tầm giá bán không dưới 300 triệu đồng mỗi m2.

Khu đô thị Thủ Thiêm, TP HCM tháng 5/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Theo dữ liệu từ Batdongsan, mặt bằng giá căn hộ Thủ Thiêm trong vòng một năm qua tăng bình quân gần 30%. So với hai năm trước, mức tăng khoảng 84%, và nếu so với 5 năm trước đã cao gấp 3,3 lần. Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho thấy năm qua mặt bằng giá căn hộ thứ cấp toàn TP HCM tăng khoảng 26%, riêng Thủ Thiêm ghi nhận tăng đến 40%, thuộc nhóm cao nhất thị trường nhờ nguồn cung hạn chế và kỳ vọng phát triển dài hạn.

Ở khu vực lân cận như Rạch Chiếc hay Thảo Điền, mặt bằng giá vẫn thấp hơn đáng kể. Các dự án như Eaton Park, Lumiere Riverside, Estella Heights hay The Global City hiện dao động phổ biến 120-210 triệu đồng mỗi m2, tạo khoảng cách rõ rệt so với lõi Thủ Thiêm.

Động lực chính thúc đẩy đà tăng giá Thủ Thiêm, theo các chuyên gia đến từ sự khan hiếm nguồn cung.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng sau hơn một thập niên phát triển, phần lớn quỹ đất ven sông và khu lõi trung tâm Thủ Thiêm đã được phân bổ cho các chủ đầu tư lớn. Dư địa phát triển dự án mới ngày càng thu hẹp, trong khi nguồn cung bổ sung chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu thay vì dự án hoàn toàn mới.

Theo ông, nguồn cung sơ cấp mới tại Thủ Thiêm hiện vẫn khá hạn chế, chủ yếu đến từ các phân khu tiếp theo của các dự án hiện hữu. Điều này khiến giá sơ cấp và cả thứ cấp tiếp tục neo cao và duy trì đà tăng so với giai đoạn đầu phát triển khu đô thị.

Không chỉ thiếu hụt nguồn cung, cấu trúc sản phẩm cũng góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao. Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết phần lớn dự án tại lõi Thủ Thiêm được định vị ngay từ đầu ở phân khúc hạng sang và siêu sang, khác với nhiều khu vực khác vốn có cơ cấu đa dạng hơn về phân khúc. Điều này định hình giá trị tài sản tại đây luôn cao hơn phần lớn các khu vục trung tâm khác của TP HCM.

Bên cạnh yếu tố quỹ đất và định vị thương hiệu, theo bà Trang, kỳ vọng về vai trò trung tâm mới của TP HCM là động lực quan trọng. Thành phố đang thúc đẩy nhiều hạng mục hạ tầng như quảng trường trung tâm, khu hành chính mới và các công trình kết nối quanh bán đảo Thủ Thiêm. Đồng thời, khu vực này cũng được định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế trong tương lai.

Ngoài ra, các chuyên gia cho rằng sự phát triển của hệ thống văn phòng, thương mại, dịch vụ và các cơ quan đầu não tại Thủ Thiêm có thể kéo theo nhu cầu ở thực và đầu tư từ nhóm chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp, khách hàng có tiềm lực tài chính lớn. Điều này được kỳ vọng tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao trong dài hạn.

Tuy nhiên, chu kỳ tăng giá mới tại Thủ Thiêm được cho là sẽ mang tính chọn lọc hơn. Khi mặt bằng giá đã lên cao, tệp khách hàng ngày càng thu hẹp, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng phát triển dự án, hệ tiện ích và năng lực vận hành, thay vì chỉ dựa vào lợi thế vị trí như trước đây.

Thủ Thiêm hiện đã chuyển sang giai đoạn phát triển mới, khi bài toán không còn là tích lũy quỹ đất mà là triển khai và khai thác giá trị tài sản. Khi các vị trí đắc địa đã có chủ, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư chuyển sang tốc độ triển khai, chất lượng sản phẩm và khả năng hình thành hệ sinh thái tiện ích.