Căn hộ mới giá bán 20 triệu đồng/m2 biến mất, Hà Nội cần điều tiết nguồn cung

Theo quy hoạch phát triển nhà ở đến năm 2025, TP. Hà Nội cần bổ sung thêm nguồn cung để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư và người mua. Tuy nhiên, vấn đề nan giải mà thành phố gặp phải là thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ.

Nguồn cung căn hộ tiếp tục xuống thấp

Báo cáo cuối năm 2021 của Savills cho thấy, sự tăng trưởng về số lượng nhà ở mới tính theo quý giảm so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung căn hộ được tung ra trong quý IV/2021 đạt khoảng 4.500 căn.

Loại hình nhà ở đang ghi nhận mức tăng 42% theo quý nhưng giảm 19% theo năm. Đây cũng là mức thấp nhất trong 5 năm qua khi nguồn cung sơ cấp giảm 21% với hơn 33.600 căn. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục trong những năm tới khi nguồn cung tương lai của năm 2022 - 2023 ở dưới mức 25.000 căn và giảm xuống dưới 20.000 căn trong những năm tiếp theo.

Bối cảnh nguồn cung hạn hẹp cũng đang được chứng kiến ở loại hình biệt thự và nhà liền kề. Thị trường không ghi nhận dự án nào mới trong quý IV/2021. Nguồn cung mới chỉ đến từ các giai đoạn tiếp theo của 3 dự án đang bán, cung cấp ra thị trường 245 căn.

Nguồn cung sơ cấp đạt 1.123 căn, tăng 3% theo quý nhưng giảm 27% theo năm. Quận Tây Hồ dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 28% thị phần, hơn quận Hoàng Mai với 26%. Mặc dù nguồn cung sơ cấp đã có sự tăng trưởng nhẹ trong quý này nhưng vẫn ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Nguyên nhân nguồn cung nhà ở liên tục lao dốc là do tác động của việc cấp phép dự án chậm trong một vài năm gần đây và ảnh hưởng nặng nề của đợt phong tỏa phòng dịch Covid-19 giữa năm 2021 (quý II và III).

Chia sẻ về thị trường biệt thự và nhà liền kề thời gian qua cũng như dự đoán tình hình năm tới, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Nguồn cung sơ cấp của hai sản phẩm này đã liên tục thiếu hụt trong một thời gian dài. Tôi cho rằng trong năm 2022, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án, khu đô thị lớn ở ngoài trung tâm TP. Hà Nội sẽ giúp khắc phục tình trạng này. Những nơi có cơ sở hạ tầng cải thiện, nguồn cung, lượng giao dịch cũng như giá bán tốt sẽ có sự tăng trưởng đáng kể”.

Nguồn cầu gia tăng, dự kiến vượt quá khả năng nguồn cung trong tương lai

Sau thời gian kìm nén do tác động từ bùng phát dịch kéo dài, thị trường nhà ở đã có dấu hiệu sôi động trở lại trong những tháng cuối năm 2021. So với quý trước, lượng giao dịch ở các loại hình nhà ở đều cho thấy những con số tăng trưởng đáng kinh ngạc ở mức 96% đối với biệt thự và nhà liền kề và 72% đối với căn hộ.

Tỷ lệ hấp thụ cũng đang ở mức cao khi căn hộ đạt 19%, biệt thự và nhà liền kề đạt 37%, tăng 17%. Xét riêng về thị trường biệt thự và nhà liền kề, nhu cầu mua bán đang cho thấy tín hiệu khả quan khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 83%.

Đây là những tín hiệu tốt cho thấy thị trường bất động sản nhà ở vẫn luôn duy trì sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư và người mua để ở. Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn của Savills Hà Nội chia sẻ, sự thay đổi về cơ cấu dân số tại thành thị của Việt Nam là yếu tố thúc đẩy những nhu cầu mới trong thị trường nhà ở.

Việt Nam được dự báo sẽ tăng thêm 10 triệu người ở các thành phố lớn trong thập kỷ tới với tỷ lệ đô thị hóa cả nước tăng từ 37% năm 2020 lên 44% năm 2030. Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với dân số thành thị chiếm khoảng 61% tổng dân số - tăng từ mức 49% vào năm 2019. Số liệu trên tương đương khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm, trong khi số lượng căn hộ mới trung bình hàng năm là 27.000.

Tuy nhiên, cần lưu ý là tại thời điểm hiện tại, phân khúc căn hộ ở tầm giá thấp hơn đang tồn tại một sự mất cân đối giữa hai nguồn lực trong thị trường. Nguồn cung mới và hàng tồn kho căn hộ ở mức thấp. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ giá bình dân đang bị thiếu hụt trong khi các dự án hiện tại đã bán hết và không có nguồn cung mới cho sản phẩm căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, có sự chênh lệch lớn về nguồn cầu dự kiến và nguồn cung sơ cấp thực tế. Theo Kế hoạch phát triển nhà ở TP. Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025, tổng nguồn cầu trong giai đoạn 2022 - 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên, các số liệu từ báo cáo đang cho thấy từ năm 2022 đến năm 2025, chỉ có 78.900 căn hộ mở bán. Do đó, cần có sự điều chỉnh về quy hoạch để kịp thời điều tiết nguồn cung trong tương lai, đảm bảo thị trường được tăng trưởng một cách ổn định.

Theo giới chuyên gia, đối với thị trường mới nổi như Việt Nam, khả năng giá bán trở lại mốc trước thời kỳ tăng giá sẽ khó xảy ra. Mặt bằng giá chung hiện đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng của các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu, trong đó nổi bật nhất là mức tăng thu nhập. Điều này có nghĩa là tốc độ tăng giá nhà trong thời gian tới sẽ có sự điều chỉnh chậm lại cho đến khi các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu bắt kịp nhịp tăng này. Bên cạnh đó, áp lực tăng giá dự kiến cũng sẽ giảm bớt khi nguồn cung mới gia tăng.

Mặt khác, việc thiếu vắng các dự án có giá bình dân cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư và nhà phát triển trong nước mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trong phân khúc nhà ở giá rẻ.

Mặc dù lợi nhuận biên trên từng dự án có thể kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn mà các nhà đầu tư nên cân nhắc. Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn nhờ có mức giá thấp, nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự cạnh tranh về khách hàng sẽ ít khốc liệt hơn. Giới chuyên gia kỳ vọng trong những năm tiếp theo, các nhà phát triển có thể dồn sự quan tâm đến phân khúc nhà ở có giá phải chăng.

Ngoài ra, thị hiếu và khẩu vị nhà ở của khách hàng liên tục thay đổi do tác động của đại dịch. Theo đó, các căn hộ có đặc tính hoàn toàn mới như công nghệ, xu hướng nghỉ dưỡng tại gia (staycation) đang xuất hiện tại nhiều dự án mới. Thị trường căn hộ ở các đô thị lớn đang ghi nhận sự quan tâm ngày càng nhiều từ những người trẻ thuộc thế hệ Y (Millennial) những người sinh ra trong giai đoạn 1981 - 1996 và thế hệ Z (kế tiếp thế hệ Y) sinh ra trong giai đoạn 1997 - 2012. Đây là tệp khách hàng đang và sẽ là lực lượng tiêu dùng chủ lực mua căn hộ trong tương lai./.