Căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2: Mua khó như…. “hái sao” trên trời

Khoảng 70 - 80% người dân đô thị có nhu cầu nhà ở dưới 25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, số lượng căn hộ này chỉ chiếm 20 - 30% trên thị trường.

Theo thống kê của các sàn giao dịch, tại 4 quận nội đô Hà Nội, các dự án chung cư mới đều có già từ 40 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều người còn ví von tìm những căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 khó như "hái sao" trên trời.

Sẽ có ưu đãi cho nhà thương mại giá thấp

Bộ Xây dựng vừa đưa ra Dự thảo Nghị quyết xây dựng nhà ở thương mại giá thấp, sẽ trình Chính phủ trong quý III/2020 trước thực trạng nhu cầu nhà ở giá dưới 1,5 tỷ cao, nhưng quỹ nhà mức giá này đang cạn kiệt.

Theo đó, sẽ có hàng loạt chính sách ưu đãi cho các căn hộ có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2. Như vậy, giá một căn hộ tối đa không vượt quá 1,5 tỉ đồng/căn, đã bao gồm thuế VAT. So với hiện hành, đây là mức giá gây kinh ngạc. Tuy nhiên. liệu chính sách này có khả thi?

Theo dự thảo Nghị quyết do Bộ Xây dựng đưa ra, doanh nghiệp xây nhà thương mại giá thấp sẽ được giảm 50% tiền sử dụng đất. Chủ đầu tư cũng được vay vốn với lãi suất chỉ 7-8%/ năm.

Đặc biệt, khác với các dự án thông thường, chủ đầu tư phải tự đứng ra thương lượng, giải phóng mặt bằng, thì đối với các dự án này, Bộ Xây dựng đề xuất: Nhà nước sẽ trực tiếp đứng ra giải phóng mặt bằng, giao đất sạch cho doanh nghiệp.

Đây là những ưu đãi được đánh giá là lớn chưa từng có đối với các doanh nghiệp xây nhà thương mại giá rẻ trong thời gian tới. Chương trình xây nhà giá rẻ sẽ được tiến hành song song với các dự án nhà ở xã hội đang được triển khai.

Xây nhà thương mại giá thấp, doanh nghiệp kỳ vọng gì?

Theo Bộ Xây dựng, lượng tiêu thụ bất động sản chỉ đạt khoảng 14%, thấp nhất trong vòng 4 năm qua do COVID-19. Điều đáng nói là hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, trong khi không ít gia đình vẫn đang phải loay hoay đi tìm mua nhà giá rẻ.

Dự thảo Nghị quyết với các ưu đãi cho nhà dưới 20 triệu đồng/m2 được coi là lối ra đối với nhiều doanh nghiệp hiện nay. Vậy các doanh nghiệp đánh giá như thế nào về tính khả thi của chính sách này?

Theo khảo sát từ công ty Navigos, trong năm 2019, giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội đang cao hơn nhiều lần so với thu nhập của người dân. Cụ thể, đối với nhóm sinh viên mới ra trường thu nhập bình quân khoảng 72 triệu đồng/năm, giá nhà cao hơn thu nhập tới 28 lần. Trong khi đó, theo các doanh nghiệp, dù họ có muốn cũng không thể hạ giá bán nhà.

"Đơn cử tại TP.HCM, giá bán cho người thu nhập trung bình toàn dự án trên 30 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư muốn hạ cũng không hạ được vì chi phí dự án quá nhiều như: chi phí lãi vay, vòng đời dự án dài…", ông Hoàng Liên Sơn, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Môi giới bất động sản Alpha nói.

Tuy nhiên, một số doanh nghiệp khác cho rằng, nếu có quỹ đất phù hợp, thường là phải xa trung tâm thành phố, nhà dưới 20 triệu đồng/m2 có thể dư sức làm được vì nhu cầu của người dân về loại hình nhà này rất lớn, nên thường bán hàng nhanh, từ đó giảm được chi phí bán hàng. Tuy nhiên, nhiều người vẫn lo lắng về việc đối mặt với ma trận thủ tục hồ sơ để thực hiện dự án.

Một số doanh nghiệp lại cho biết, cần có thêm chính sách hỗ trợ lãi vay cho người mua nhà, tương tự như gói vay cho người mua nhà ở xã hội hiện nay, ở mức khoảng 5%/1 năm.

Thực tế, trên thị trường, đã từng có những dự án nhà ở thương mại chỉ có mức giá 10 triệu đồng/m2. Cho nên, bằng cách này hay cách khác, việc xây dựng các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 được các chuyên gia đánh giá là hoàn toàn khả thi. Điều quan trọng là các căn hộ sẽ được xây dựng ở vị trí nào và có chất lượng đến đâu.

Xây nhà thương mại giá thấp: Sẽ thất bại nếu bỏ quên hạ tầng

Trên thị trường đã xuất hiện nghịch lý: Nhu cầu nhà ở giá rẻ của người dân là vô cùng lớn, nhưng lại có một số dự án nhà ở giá thấp trầy trật bán mãi không hết, không có sức hút đối với người dân. Liệu rằng các dự án nhà ở thương mại giá rẻ có bị lặp lại tình huống như vậy hay không?

Tháng 1 vừa qua, Sở Xây dựng Hà Nội đã thông báo mở bán lần thứ 20 đối với một dự án nhà ở xã hội. Tức 19 lần trước chủ dầu tư không thể bán hết, trong khi mức giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Theo google Map, khoảng cách cứ đây đến trung tâm thành phố là 30km, thiếu hạ tầng chính là một trong những nguyên nhân.

Đây không phải là dự án nhà ở xã hội duy nhất tại Hà Nội gặp phải nghịch lý: Giá rẻ nhưng không bán được hàng. Thậm chí, nhiều nhà thương mại cũng có giá dưới 1,5 tỷ đồng, nhưng do xa trung tâm TP tới 20km vẫn bị ế hàng.

Nơi thừa vẫn thừa, nơi thiếu vẫn thiếu - đó là thực trạng của nhà ở xã hội - loại hình đã được hưởng hàng loạt các ưu đãi lớn thời gian qua. Đây là bài học lớn đối với các dự án nhà thương mại giá rẻ, khi được hưởng các chính sách ưu đãi trong tương lai.

Nếu xây dựng nhà ồ ạt, không đầu tư hệ thống hạ tầng, dịch vụ kèm theo, các căn hộ liệu có giá thấp vẫn không được người mua ngó ngàng tới.