Căn hộ chung cư trở thành phân khúc "trú ẩn" cho nhà đầu tư

Theo các chuyên gia, 1 năm gần đây - sau khi thị trường địa ốc khủng hoảng, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản có thể sinh ra dòng tiền với tính thanh khoản cao, trong đó căn hộ chung cư là lựa chọn ưu tiên để tránh rủi ro.

Hà Nội khan hiếm chung cư mới dưới 50 triệu một m2

Ghi nhận thực tế cho thấy, thị trường sơ cấp ở Hà Nội hiện nay cũng chỉ có khoảng chục dự mở bán, nhưng gần như không còn mức giá dưới 50 triệu đồng một m2. Trong đó, phần lớn có mức giá từ 60 triệu đồng một m2 trở lên.

Tại báo cáo thị trường công bố hồi giữa tháng, Bộ Xây dựng liệt kê Hà Nội có hai dự án chung cư còn mức giá này tại quận Hà Đông và huyện Hoài Đức. Tuy nhiên, qua khảo sát, căn hộ từ 40 triệu đồng một m2 tại dự án ở Hà Đông là loại sở hữu 50 năm, còn sở hữu lâu dài giá cao hơn khoảng 20-30%.

Với dự án ở Hoài Đức nằm trên đường 32 cách Đại học Công nghiệp khoảng 1 km, rổ hàng hiện nay chỉ còn lại một lượng rất nhỏ căn hộ 3, 4 phòng ngủ với diện tích lớn nên chưa bán được. Dù vậy, một căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 108 m2 tại đây vẫn đang được chào bán với mức trên 7 tỷ đồng, tương đương khoảng 65 triệu đồng một m2.

Giai đoạn nửa đầu năm ngoái, chủ đầu tư một dự án chung cư Long Biên phải tung nhiều gói kích cầu, chiết khấu mạnh tiền mặt để thu hút người mua nhà khiến giá một căn hộ 3 phòng ngủ trước thuế khoảng 42 triệu đồng một m2, có lúc còn 34 triệu một m2 nếu hưởng đủ chính sách. Nhưng hiện tại, các căn hộ còn lại ở đây đang chào bán với đơn giá tăng lên khoảng 60 triệu mỗi m2.

Tương tự, một dự án khác ở khu vực Linh Đàm, Hoàng Mai năm ngoái chỉ có giá chưa tới 40 triệu đồng một m2 cho người mua thanh toán sớm, đang được chào với mức khoảng 60-70 triệu đồng một m2 sau khi xuất hiện một số thông tin khu căn hộ này sẽ tái khởi động sau một thời gian đình trệ.

Dữ liệu của hãng nghiên cứu CBRE cũng cho thấy trong quý II, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội bình quân đã xấp xỉ 60 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Mức này đã tăng 6,5% theo năm và gần 25% so với cùng kỳ năm ngoái. CBRE cho biết mặt bằng giá chung cư mới tại Hà Nội cũng chỉ còn kém TP HCM 3 triệu đồng một m2.

Còn OneHousing, đơn vị nghiên cứu thị trường do Techcombank và Masterise hậu thuẫn, cũng nhận xét thị trường sơ cấp ở Hà Nội đang vắng bóng căn hộ dưới 50 triệu đồng một m2. Với mức giá này, người mua chỉ có thể tìm thấy tại thị trường chuyển nhượng căn hộ cũ.

Công ty này ước tính mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội bình quân đạt 65 triệu đồng một m2 trong quý II. Mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất với trung bình khoảng 70 triệu một m2, còn khu Đông thấp hơn, ở mức khoảng 56 triệu đồng một m2.

Căn hộ chung cư trở thành phân khúc "trú ẩn" cho nhà đầu tư

Đại diện OneHousing cho rằng căn hộ mới dưới 50 triệu đồng một m2 biến mất bởi nhiều yếu tố. Trong đó, một trong những lý do quan trọng nhất là dự án mới không có nhiều, dự kiến tổng nguồn cung năm nay ở Hà Nội khoảng 22.000 căn hộ, trong khi theo Chi cục Dân số Hà Nội, mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu nhà ở rất lớn.

Giai đoạn 2016 - 2021, khách hàng còn đầu tư nhiều loại hình khác như đất nền, biệt thự, nhà liền kiền, bất động sản nghỉ dưỡng. Đồng thời, nhiều người cũng đã thay đổi suy nghĩ quan điểm về việc mua chung cư, thay vì thiên về mua nhà đất như trước đây.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội cũng nhìn nhận việc giá chung cư cả cũ và mới ngày càng tăng là hệ lụy của việc tắc nguồn cung, pháp lý dự án trong một thời gian dài ở Hà Nội. Ông cũng cho rằng cuộc đua thiết lập mặt bằng giá mới cho các dự hiện nay nằm trong tay một vài chủ đầu tư lớn có tiềm lực và sẵn quỹ đất sạch.

Trong hai năm tới, nguồn cung chung cư tại Hà Nội có thể được cải thiện khi có thêm 47.000 căn theo dự tính của OneHousing hay 55.000 căn (cả thấp tầng và cao tầng) theo CBRE. Dù vậy, mặt bằng giá chung cư vẫn được dự báo khó có thể đi xuống bởi phần lớn nguồn cung sẽ ở phân khúc hạng sang, cao cấp.

Nhà bình dân có thể chỉ chiếm vài phần trăm. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam nói rằng giá chung cư có thể ổn định sau khi đã thiết lập được mặt bằng giá mới từ năm 2026.

Còn giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội cho rằng hiện nay chỉ có thể hy vọng vào đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội mới có thể kéo mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội đi xuống. Tuy nhiên, việc này cũng đang ách tắc khi hai năm qua, Hà Nội chỉ có một dự án nhà ở xã hội mới được mở bán và thêm một dự án được khởi công cuối năm 2023.