Căn hộ cho thuê “đến hồi thái lai”

Khả năng khai thác cho thuê và giá thuê có xu hướng tăng trở lại, đặc biệt là rào cản pháp lý dần được gỡ bỏ, đang mang đến nhiều kỳ vọng cho các loại hình căn hộ cho thuê sau giai đoạn khó khăn kéo dài.

Những tín hiệu vui

Là một trong những mảng quan trọng của thị trường bất động sản, liên quan đến việc cung cấp các tòa nhà, căn hộ hoặc tài sản thương mại phục vụ nhu cầu lưu trú, sử dụng ngắn hạn của khách thuê, từ đó đảm bảo cho chủ sở hữu có nguồn lợi nhuận ổn định trong dài hạn, bên cạnh nắm giữ tài sản giá trị cao, thế nhưng trong giai đoạn vừa qua, các loại hình căn hộ cho thuê gặp nhiều khó khăn.

Trong đó, hành lang pháp lý thiếu thống nhất, đồng bộ là vấn đề khiến cả chủ đầu tư lẫn khách hàng đều ái ngại với loại hình sản phẩm này, điển hình là dòng sản phẩm rất được chú ý trước đây là condotel (hay còn gọi căn hộ nghỉ dưỡng) gần như “đứng hình” trong suốt giai đoạn 2019-2022, thậm chí nhiều dự án vẫn còn chật vật tới tận ngày nay như Cocobay Đà Nẵng.

Phải tới khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ra đời (chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024), condotel mới chính thức được công nhận như một loại hình bất động sản được kinh doanh theo luật này, được xếp là “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp”.

LS. Nguyễn Thị Ngọc Hà - Giám đốc Tư vấn và Đầu tư, Công ty Luật SB Law cho biết, quy định mới mang lại ý nghĩa lớn cho sự phát triển của condotel trong tương lai, từ đó tạo được cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho việc đầu tư, kinh doanh các sản phẩm này, thậm chí bao quát hơn nếu trong thực tiễn xuất hiện thêm các sản phẩm bất động sản mới tại các công trình xây dựng.

Trên thực tế, việc hành lang pháp lý hoàn thiện hơn là một trong những động lực kéo nhà đầu tư quay trở lại với phân khúc condotel nói riêng, các loại hình căn hộ cho thuê nói chung.

Dự án Libera Nha Trang do KDI Holdings và Masterise Homes triển khai mới đây là một trong những dự án căn hộ nghỉ dưỡng biển điển hình hưởng lợi từ các quy định mới khi ghi nhận lượng booking kỷ lục lên tới hơn 10.000 lượt, gấp hơn 5 lần lượng sản phẩm được tung ra thị trường đợt này (khoảng 2.000 căn).

Thậm chí, theo Đông Tây Land - một trong những sàn phân phối chính của dự án - con số booking còn lên tới 16.800 lượt.

Động thái duy trì mặt bằng lãi suất huy động ở mức thấp sẽ khiến một lượng lớn đang trú ẩn trong ngân hàng tìm đến các kênh đầu tư khác mang lại lợi suất đầu tư cao hơn, trong đó có bất động sản.

Sức hút trở lại của du lịch Nha Trang nói riêng, du lịch Việt Nam nói chung đối với du khách quốc tế - những người có nhu cầu cao về cơ sở dịch vụ lưu trú chất lượng cao - là yếu tố quan trọng khiến dự án Libera Nha Trang nhận được sự quan tâm lớn, song cũng không thể phủ nhận việc ách tắc pháp lý được khơi thông khiến nhà đầu tư yên tâm hơn với loại hình sản phẩm này.

Ghi nhận thực tế thị trường cho thấy, sau Libera Nha Trang, một số dự án căn hộ nghỉ dưỡng mới sắp được tung ra thị trường có thể kể tới như The Maris Vũng Tàu, BWP Sonasea Phu Quoc, AB Central Square Nha Trang, Crystal Holidays Harbour Vân Đồn... với số lượng nguồn cung mới có thể lên tới hàng ngàn căn hộ.

Một nhánh khác của loại hình căn hộ cho thuê là căn hộ dịch vụ cũng cho thấy nhiều tín hiệu tích cực sau giai đoạn khó khăn vừa qua, khi những vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ.

Trong đó, các quy định về sở hữu, quản lý lưu trú, vận hành cho thuê thông qua các nền tảng cho thuê trực tuyến trung gian còn chưa hoàn thiện… là những rào cản trước đây, hiện đã được gỡ bỏ khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung quy định về hợp đồng thuê phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú.

Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, dù không quá bùng nổ nhưng xu hướng nhà đầu tư quay trở lại với các dự án căn hộ dịch vụ bắt đầu gia tăng và có sự lan tỏa không chỉ ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM.

Đơn cử, tại Hà Nội, trong quý II/2024 đã có thêm một dự án căn hộ dịch vụ mới ra mắt, trong khi thời gian tới chuẩn bị đón thêm khoảng 2.000 căn hộ từ dự án của Sun Group.

Hay tại Phú Thọ, Công ty Địa ốc VIC đã mở bán gần 1.500 căn hộ cao cấp tại dự án VIC Grand Square tọa lạc ngay trung tâm thành phố nhằm khai thác nguồn khách hàng tiềm năng là hàng chục ngàn chuyên gia nước ngoài đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản, Singapore, Mỹ, Anh, Ấn Độ... đến đây làm việc và sinh sống, trong bối cảnh Phú Thọ đang vươn mình thành một trong những địa phương thu hút FDI đứng đầu cả nước.

Ông Troy Griffiths - Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ của dòng vốn FDI vào Việt Nam những năm gần đây đã thúc đẩy nhu cầu đối với phân khúc căn hộ dịch vụ chất lượng cao dành cho nhóm chuyên gia nước ngoài.

“Việt Nam là một quốc gia thu hút tốt dòng vốn đầu tư nước ngoài nhờ có chi phí cạnh tranh trên nhiều lĩnh vực. Giờ đây, dòng vốn này đã chuyển sang tập trung vào dịch vụ cho thuê chỗ đặt máy chủ và tối ưu hóa chuỗi cung ứng, đặc biệt với ngành điện tử. Điều này mang lại lợi ích lớn hơn cho nền kinh tế. Khi đó, ngày càng có nhiều chuyên gia nước ngoài đến làm việc và sinh sống, kéo theo nhu cầu sử dụng căn hộ dịch vụ gia tăng”, ông Troy Griffiths phân tích.

Câu chuyện đường dài

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, với khoảng 20 cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản được ban hành trong năm 2023 sẽ phát huy tác động tích cực từ năm 2024 trở đi.

Bên cạnh đó, động thái duy trì mặt bằng lãi suất huy động ở mức thấp sẽ khiến một lượng lớn đang trú ẩn trong ngân hàng tìm đến các kênh đầu tư khác mang lại lợi suất đầu tư cao hơn, trong đó có bất động sản.

Ngoài ra, quy hoạch chung của nhiều địa phương được phê duyệt trong năm 2023 sẽ tạo điều kiện để các dự án được thông qua. Đồng thời, việc thúc đẩy thực hiện các dự án đầu tư công, đặc biệt là dự án hạ tầng giao thông tại nhiều địa phương sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản và các loại hình căn hộ cho thuê như condotel hay căn hộ dịch vụ được dự báo nở rộ.

Hành lang pháp lý hoàn thiện hơn là một trong những động lực kéo nhà đầu tư quay trở lại với phân khúc condotel nói riêng, các loại hình căn hộ cho thuê nói chung.

Ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE hay Colliers cho thấy, mặc dù công suất thuê và giá thuê chưa thể trở lại mức đỉnh năm 2019, nhưng xu hướng cải thiện rõ rệt ghi nhận trong nửa đầu năm 2024 với mức tăng trưởng trung bình đạt 3-4% theo quý đối với giá thuê và 2-3% theo quý đối với công suất khai thác.

Các con số này có sự khác biệt theo từng loại hình căn hộ nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ phục vụ nhóm chuyên gia ở trung tâm các thành phố lớn và các loại hình căn hộ/chung cư mini cho sinh viên thuê.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho hay, hiện tại, lợi nhuận kỳ vọng của phân khúc căn hộ cho thuê dao động khoảng 6-6,5%/năm, song ít nhà đầu tư đạt được mức 6,5%/năm do sự cạnh tranh trên thị trường này ngày càng gay gắt, khách thuê căn hộ ngày càng phân hóa rõ nét.

Do đó, các nhà đầu tư cá nhân cần có sự tính toán kỹ lưỡng về phân khúc, chất lượng, khả năng thu hút khách thuê… trước khi bỏ vốn. Để đảm bảo hiệu quả, nhà đầu tư cần đón đầu các dự án FDI công nghệ cao, tìm các sản phẩm nằm gần các khu công nghiệp, cửa ngõ thành phố, ưu tiên khu vực có hạ tầng giao thông phát triển...

Với chủ đầu tư dự án, trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt hiện nay, các đơn vị cần tập trung cải thiện chất lượng dịch vụ và đa dạng hóa các hình thức quảng cáo, marketing để tăng tính cạnh tranh trên thị trường, đồng thời cần thúc đẩy phân khúc khách thuê ngắn hạn, bên cạnh khách thuê dài hạn (đang chiếm 60-70%).