Căn hộ 25 m2 và giấc mơ gác nhỏ

Giấc mơ này có triển vọng sớm trở thành sự thực khi Bộ Xây dựng vừa ban hành quy chuẩn căn hộ chung cư 25 m2.

Căn hộ 25 m2: Nhu cầu lớn

Nếu loại hình căn hộ 25 m2 được xây dựng rộng rãi, giấc mơ “có chỗ cắm dùi” tại TP.HCM của vợ chồng anh Nguyễn Triệu (27 tuổi) có lẽ sẽ sớm trở thành hiện thực.

Vợ chồng anh từ Quảng Trị vào TP.HCM lập nghiệp được gần 5 năm, anh là phóng viên, chị là cô giáo, tổng thu nhập của 2 vợ chồng vào khoảng 18-20 triệu đồng/tháng, trừ đi chi phí sinh hoạt hàng ngày cùng một khoản tiền hỗ trợ gia đình ở quê, mỗi tháng anh chị cũng chỉ dành dụm được vài triệu đồng để “tích cốc phòng cơ”, vì thế giấc mơ có nhà ở thành phố… vẫn luôn là giấc mơ.

Bởi vậy, khi hay tin căn hộ 25 m2 sẽ được xây dựng rộng rãi theo quy chuẩn mới ban hành của Bộ Xây dựng tại Thông tư số 03/2021/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 5/7/2021, anh Triệu khấp khởi mừng: “Nếu thực sự có căn hộ nhỏ với mức giá chừng 600-700 triệu đồng, vợ chồng tôi có thể ráng vay mượn thêm từ người thân để trả trước, số còn lại thì vay thêm ngân hàng rồi trả dần”.

Là đô thị lớn nhất cả nước, áp lực về nhu cầu nhà ở của TP.HCM rất cao. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện có hơn 80% người dân cần nhà giá rẻ, nhưng tại TP.HCM, phân khúc này đã không còn tồn tại. Hiện nay, giá mỗi căn hộ mới xây đều trên 2 tỷ đồng.

Trong khi đó, cứ 5 năm, TP.HCM lại tăng thêm 1 triệu người, trong đó có hơn 400.000 lao động ngoại tỉnh làm việc tại các khu, cụm công nghiệp, khu chế xuất của Thành phố. Phần lớn những người này sống trong các khu nhà trọ lụp xụp, thiếu tiện ích, dịch vụ, chưa đảm bảo an toàn, an ninh. Vì thế, với các căn hộ 25 m2, giả sử giá bán tương đương với mặt bằng giá chung cư tại TP.HCM hiện nay vào khoảng 40 triệu đồng/m2, thì một căn hộ cũng có giá khoảng 1 tỷ đồng - mức giá phù hợp với thu nhập của nhiều lao động phổ thông.

Giá đã rẻ?

Là một trong những doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ tại TP.HCM, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành đánh giá, việc Bộ Xây dựng cho phép xây những căn hộ chung cư ở dự án thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2 là phù hợp với nhu cầu thực tế. Theo ông Nghĩa, hiện có nhiều lao động nhập cư, độc thân, người trẻ mới cưới ở trong những nhà trọ ọp ẹp, diện tích chỉ 10-15 m2, nên khi có một lượng căn hộ 25 m2 nhất định trong dự án chung cư sẽ tạo điều kiện thuận lợi để những người này tiếp cận được nhà ở.

“Người mua căn hộ 25 m2 sẽ có sự thay đổi theo chu kỳ con người. Thời điểm đầu còn ít tiền họ ở căn hộ nhỏ, một thời gian sau có điều kiện sẽ đổi căn hộ lớn hơn. Khi đó, căn hộ nhỏ sẽ bán lại cho người khác có nhu cầu”, ông Nghĩa nói.

Ủng hộ việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ nhỏ, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, quy định cho phép xây căn hộ chung cư 25 m2 được luật hóa vừa tạo điều kiện cho các chủ đầu tư linh hoạt cơ cấu sản phẩm dự án, vừa giúp mở rộng tệp khách hàng. Tuy nhiên, trong một dự án sẽ có quy định về số lượng căn hộ, quy mô dân số cho phép, nên các chủ đầu tư phải cân nhắc khi làm căn hộ nhỏ để đảm bảo tính thanh khoản cũng như khả năng sinh lời.

“Đây là thông tin tích cực, nhưng có làm căn hộ nhỏ hay không còn tùy vào hiệu quả của dự án”, ông Phúc nói và thông tin thêm, Phú Đông hiện chưa nghĩ đến việc làm căn hộ nhỏ quá vì loại căn hộ này chỉ hướng đến một nhóm khách hàng nhất định, không phải đại trà.

Đề cập về giá bán, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty DRH Holdings phân tích, so với căn hộ 60 m2, giá thành của căn hộ 25 m2 sẽ tăng khoảng 15% vì tỷ lệ khai thác thương phẩm của căn hộ 25m2 chỉ đạt khoảng 60% trên tổng diện tích sàn, trong khi tỷ lệ này tại căn hộ 60 m2 có thể lên đến 70%. Theo ông Sơn, khi tỷ lệ khai thác thương phẩm thấp, cộng với các chi phí tăng thì chắc chắn chủ đầu tư sẽ tăng vào giá bán khi đưa ra thị trường.

“Mức giá căn hộ bình quân 40 triệu đồng/m2 tại TP.HCM như hiện nay là tính theo căn hộ có diện tích trên 60 m2, nếu xây dựng căn hộ 25 m2 thì mức giá tối thiểu sẽ tăng lên khoảng 45 triệu đồng/m2 do phải cộng thêm các chi phí chi phí khấu hao trước đó”, ông Sơn tính toán và nhấn mạnh, giá rẻ chỉ vì diện tích nhỏ, chứ thực sự lượng hóa các chi phí thì giá bán của các căn hộ có diện tích nhỏ thường cao hơn những căn diện tích lớn.

Quy hoạch thế nào?

Bài toán quy hoạch nhà ở cho người dân theo quy chuẩn căn hộ chung cư được Bộ Xây dựng quy định tối thiểu 25 m2, nhưng khống chế những căn hộ dưới 45 m2 chỉ chiếm tỷ lệ 25% trong tổng số lượng căn hộ của dự án, được nhiều chủ đầu tư và chuyên gia đánh giá là hợp lý, giúp tránh được tình trạng chủ đầu tư chỉ tập trung làm diện tích nhỏ, dẫn tới tăng mật độ cư dân, tăng gánh nặng hạ tầng xã hội.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty cổ phần địa ốc Đất Lành - doanh nghiệp đầu tiên và duy nhất cho đến nay được cho phép làm thí điểm dự án có diện tích nhỏ từ 22-45 m2/căn từ năm 2012 là dự án Chung cư Thái An (đường Nguyễn Văn Quá, quận 12), quy định của Bộ Xây dựng mở đường cho căn hộ diện tích nhỏ, nhưng để tránh tác động lớn đến hạ tầng xã hội, cần quy định chỉ những khu vực vùng ven như huyện Bình Chánh, quận 12, Tân Phú, Bình Tân, Tân Bình… và nơi có giao thông thuận tiện thì mới được phép phát triển dự án căn hộ nhỏ và ở những nơi này có thể nâng tỷ lệ được xây căn hộ diện tích 25 m2 lên 100%.

Ở khía cạnh khác, ông Ngô Đức Sơn phân tích, việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ cho người mua nhà thu nhập thấp mà chọn ở khu vực trung tâm Thành phố chắc chắn sẽ không khả thi vì giá đất quá cao.

“Ở quận 1, quận 3…, giá đất hiện nay vào khoảng 200 triệu đồng/m2, như vậy giá mỗi căn hộ 25 m2 ở khu vực này sẽ không dưới 5 tỷ đồng. Trong khi với mức giá này, nếu chọn vùng ven thì người dân có thể sở hữu nhà phố, hoặc mua chung cư có diện tích sinh hoạt lớn hơn nhiều”, ông Sơn nêu dẫn chứng và cho rằng, TP.HCM cần tính đến phương án cho phép chủ đầu tư làm dự án diện tích nhỏ 25-50 m2 ở gần các khu công nghệ cao, khu công nghiệp để phục vụ đối tượng lao động phổ thông như công nhân. Đồng thời, cần tháo gỡ gánh nặng tiền sử dụng đất cho các chủ đầu tư làm nhà thương mại giá thấp, vì hiện nay, chủ đầu tư vừa phải mua đất giá cao từ thị trường, vừa phải nộp tiền sử dụng đất nên chi phí đội lên rất lớn.