Căn hộ 25 m2: Phải thật cẩn thận mật độ dân số

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch NgoViet Architects & Planners từng được mời tham gia tư vấn quy hoạch đô thị Phố Đông, Thượng Hải và theo ông, nếu quy hoạch bài bản và khoa học thì có thể giải quyết được bài toán mật độ đô thị và nhu cầu của người dân đối với loại hình căn hộ 25 m2 vừa được Bộ Xây dựng cho phép xây dựng ở các đô thị lớn như TP.HCM.

Sau nhiều tranh luận, Bộ Xây dựng vừa chính thức cho phép xây dựng căn hộ nhỏ với diện tích không quá 25 m2 ở các đô thị theo Thông tư 03 mới ban hành. Mô hình căn hộ này đã được áp dụng ở các nước trên thế giới như thế nào và hoạt động ra sao, thưa ông?

Việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25 m2 được xem là tín hiệu đáng mừng cho người mua nhà thu nhập thấp. Đây có lẽ là giải pháp cho nhà thương mại giá rẻ mà thị trường vẫn tìm kiếm bấy lâu, tạo điều kiện cho nguồn cung phát triển bắt kịp với nguồn cầu.

Trên thế giới, những căn hộ nhỏ trên dưới 25 m2 đã xuất hiện từ lâu. Chẳng hạn, tại Trung Quốc, căn hộ nhỏ nhất được quy định không nhỏ hơn 21 m2, Philippines là 24 m2, Anh 27 m2. Chức năng của căn hộ này chỉ để phục vụ một người ở và trong một tòa nhà cao tầng, số lượng căn hộ nhỏ chỉ chiếm tỷ lệ khá ít. Về mặt thiết kế, căn hộ 25 m2 vẫn bố trí được 1 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 phòng bếp và 1 phòng WC.

Tuy nhiên, ở nước ngoài người ta đưa ra các quy định rất cụ thể cho loại căn hộ này, đặc biệt là lượng người được cư trú trong căn hộ chỉ 1 người, nếu vi phạm điều đó thì chính quyền sở tại sẽ đến lập biên bản và xử phạt ngay.

Trước khi Thông tư 03 được ban hành, UBND TP.HCM đã từng có ý kiến lo ngại căn hộ 25 m2 sẽ tạo ra nguy cơ xuất hiện các khu “ổ chuột” trên cao. Theo ông, lo ngại này có hợp lý?

Những lo ngại này thực tế là có căn cứ, bởi ở Việt Nam, vì lý do tiết kiệm, một căn hộ chỉ 25 m2 rất có thể sẽ có vài ba người sinh sống và điều này sẽ tạo ra áp lực lớn về hạ tầng xã hội và giao thông, trong khi hiện nay chúng ta vẫn chưa có chế tài nào quy định cụ thể một căn hộ nhỏ sẽ có bao nhiêu người sử dụng.

Tiến sỹ khoa học, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn có trên 30 năm kinh nghiệm quốc tế về tư vấn thiết kế, quy hoạch kiến trúc tại châu Á và Bắc Mỹ. Ông tốt nghiệp chuyên ngành Quy hoạch và Kiến trúc tại Mỹ, với văn bằng Tiến sỹ tại Đại học Washington và Thạc sỹ tại Đại học California ở Berkeley.

Cho nên, vấn đề cốt lõi không phải là 25 m2 hay 30 m2, cũng không phải câu chuyện so sánh với các nước phát triển có nhà mười mấy mét vuông, mà là câu chuyện quy hoạch. Quy hoạch có chuẩn mực không, thực hiện quy hoạch có nghiêm túc không, bởi quy hoạch là chuyện vài chục năm, khi đã quy hoạch xong thì không ai được phép nhân danh ai để phá quy hoạch đó, bởi đó là tính toán dài hạn. Khi quy hoạch đúng rồi thì phải thực hiện nghiêm túc.

Nếu việc thực hiện quy hoạch diễn ra nghiêm túc thì cho dù là căn hộ 10 m2 cũng không thể nào ảnh hưởng đến hạ tầng. Chúng ta đang bỏ qua cái “gốc” mà chỉ lo nói về phần “ngọn” của câu chuyện.

Một số doanh nghiệp khi trao đổi về vấn đề này thì cho rằng, việc hạn chế tối thiểu chỉ tiêu 25% số căn hộ nhỏ trong tổng dự án sẽ khiến áp lực về hạ tầng giảm đi, nhưng họ cũng đề xuất rằng, ở khu vực ngoại thành, gần các khu công nghiệp, xí nghiệp, cần nâng chỉ tiêu cho phép dự án xây dựng 100% căn hộ 25 m2. Theo ông, kiến nghị này có hợp lý và liệu có xảy ra tình trạng quá tải hạ tầng hay hệ lụy gì không?

Khi cấp phép xây dựng, chắc chắn chính quyền địa phương phải thật cẩn thận trong việc tính toán mật độ dân số, nhất là những khu vực có mật độ dân cư cao như quận 1, quận 3, quận 10… tại TP.HCM. Những dự án mới phải theo kế hoạch dân số và những nơi dân cư ổn định thì không cấp phép nữa vì sẽ gây áp lực lên hạ tầng.

Tuy nhiên, kiến nghị của các doanh nghiệp về chỉ tiêu xây dựng ở khu vực ngoại vi gần với khu công nghiệp, khu chế xuất là hoàn toàn có thể thực hiện được, nếu như những khu vực đó mật độ dân cư vẫn chưa cao, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội bài bản.

Trong Thông tư 03 của Bộ Xây dựng vẫn còn khá chung chung và áp dụng trên cả nước, nên TP.HCM là đô thị đặc biệt thì cần có những hướng dẫn riêng. Đặc biệt, cần có hai điểm cần quyết liệt: Thứ nhất, căn hộ 25 m2 này không phải chỗ nào cũng cấp phép và thứ hai là không cấp phép cho những dự án chung cư có căn hộ lớn nhưng cắt ra thành căn hộ nhỏ.

Chỉ tiêu dân số luôn phải song hành với hạ tầng, nếu chủ đầu tư cắt nhỏ căn hộ ra thì dễ bán hơn, lợi nhuận cao hơn nhưng áp lực hạ tầng sẽ rất nặng, làm giảm giá trị của khu đô thị và việc giải quyết thì Nhà nước phải gánh.

Với quy định trong Thông tư 03, việc có nên cho phép xây căn hộ 25 m2 hay không, không còn là vấn đề nữa. Câu chuyện ở đây là giải pháp xây như thế nào để nó trở thành những “tổ chim họa mi” chứ không “mở đường” cho “nhà ổ chuột” tái xuất. Theo ông, chúng ta nên có những giải pháp quy hoạch cụ thể từ dự án đến khu vực xung quanh như thế nào?

Trước tiên, phải khẳng định, việc cho phép xây căn hộ 25 m2 là chính sách nhân văn. Ví dụ, một người chỉ có 500 triệu đồng, chưa có dự định lập gia đình hay vợ chồng trẻ chưa có ý định sinh con thì căn hộ 25 m2 vừa túi tiền của họ, vừa không gian sinh sống. Đáp ứng được nhu cầu của đối tượng này là rất tốt, góp phần đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường và an sinh xã hội.

Còn việc nhà 25 m2 có thành khu ổ chuột hay không, phải căn cứ vào quy hoạch. Ví dụ, một số khu vực như Bason, chỉ tiêu quy hoạch là 30.000 dân, giờ chẻ nhỏ căn hộ ra nữa thì thành 60.000 dân, chắc chắn sẽ trở thành khu ổ chuột.

Vì thế, để đảm bảo quy hoạch, cần thực hiện nghiêm ngặt khâu phê duyệt. Một dự án bất động sản được duyệt phải thỏa mãn được các chỉ tiêu, trong đó chỉ tiêu dân số là rất quan trọng. Dự án nếu thực hiện đúng chỉ tiêu quy hoạch dân số thì tự nó sẽ đảm bảo được không gian sinh sống, cảnh quan cho mọi người. Chỉ tiêu dân số là chỉ tiêu quyết định trong quy hoạch dự án, không bao giờ được vi phạm.

Ngoài ra, nếu chung cư có các căn hộ với diện tích tối thiểu 25 m2 nhưng được quy hoạch bài bản, xây dựng hợp lý, chất lượng đảm bảo, tiện ích đồng bộ với hệ thống điện, đường, trường, trạm, thì vẫn chỉn chu hơn nhiều những khu chung cư có diện tích căn hộ lớn, nhưng mật độ dày đặc, quy hoạch xáo trộn. Đây là điểm khác biệt lớn nhất giữa chung cư căn hộ diện tích nhỏ hiện đại với các tòa nhà tập thể xập xệ mà chúng ta từng biết đến trước kia.