Cân bằng cung cầu hạn chế đà tăng giá bất động sản

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) tăng mạnh giá các loại hình sản phẩm, giá nhà đất khắp nơi không ngừng đi lên do nhu cầu tăng cao và hầu hết các chi phí đầu vào như tạo lập quỹ đất, tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng… đồng loạt leo thang. Theo các chuyên gia, việc khan hiếm nguồn cung chính là nhân tố tác động làm tăng giá BĐS, nếu cân bằng được cung cầu sẽ bình ổn được giá.

Giá BĐS chưa hạ nhiệt

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam trong quý I/2022 của Kênh thông tin dịch vụ BĐS số 1 Việt Nam batdongsan.com.vn cho thấy, 92% người được hỏi đang có ý định mua nhà đất, hơn 75% chủ sở hữu BĐS muốn mua thêm một sản phẩm BĐS khác ngoài BĐS hiện tại. Tốc độ gia tăng dân số, đô thị hóa, tìm nhà đất thuận tiện cho công việc... đang dẫn tới tình trạng cung không đáp ứng được cầu.

Đáng chú ý, đa phần các dự án chung cư dự kiến được bàn giao trong năm 2022 tại các địa phương đều có giá bán khá cao (từ 30 triệu đồng/m2 trở lên), hướng đến nhóm khách hàng trung, cao cấp. Đối với đất nền, nhất là các khu vực ngoại thành Hà Nội như các huyện Quốc Oai, Thạch Thất... có những nơi giá đất đã tăng 50% so với cách đây 5 tháng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS đang chứng kiến nguồn cung eo hẹp, trong khi nguồn cầu lớn hơn nhiều. Điều này đã làm đẩy giá nhà đất tăng mạnh như hiện nay và thiếu hụt nguồn căn hộ bình dân. Dự báo, trong năm 2022, kịch bản khả quan hạ giá chung cư là điều khó xảy ra, nhất là khi nguồn cung đang khan hiếm. Tình trạng lạm phát, tăng chi phí nguyên vật liệu cũng sẽ tiếp tục đẩy giá căn hộ tăng cao. Bên cạnh đó, các dự án nguồn cung ra hàng còn đang chịu áp lực tăng giá do giá vật liệu xây dựng tăng "phi mã", nên việc giảm giá BĐS khó xảy ra.

Qua tìm hiểu, tại TP Hồ Chí Minh, mức độ tăng giá BĐS đến từ sự kỳ vọng tăng trưởng trong tương lai, nhà đầu tư tìm mua các sản phẩm mới, coi như kênh đầu tư và giữ tiền an toàn để chờ tăng giá trong tương lai. Đó là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá BĐS luôn tăng trưởng dương, dù trong bối cảnh dịch bệnh.

Nhìn nhận về xu hướng gia tăng nhu cầu mua với các loại hình BĐS, các chuyên gia của batdongsan.com.vn cho biết, do lo ngại về trượt giá và lạm phát, khi tiền được bơm ra thị trường qua các gói kích thích kinh tế và giải ngân đầu tư công, nhu cầu tích lũy tài sản gắn liền với đất làm kênh trú ẩn an toàn sẽ tăng lên trong năm nay. Nhất là phân khúc đất nền có giá vừa túi tiền hơn so với nhà phố, biệt thự hay shophouse, nên sẽ hút các dòng vốn quy mô trung bình khá trở lên. Tuy vậy, hiện tượng nóng sốt diện rộng trên thị trường khó diễn ra, mà chỉ diễn ra cục bộ ở một số địa phương hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.

Cân bằng cung cầu để bình ổn giá

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn nhận định, mặc dù giá BĐS tăng lên, nhưng tính thanh khoản chưa hẳn sẽ tỷ lệ thuận, vì phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Do đó, các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý hai khía cạnh: Khảo sát mặt bằng giá ở các khu vực, bởi giá BĐS ở miền Bắc nhiều nơi đã tăng 3 - 5 lần trong thời gian qua và giá giữ ở mức cao, khó thanh khoản; sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư đang có xu hướng từ miền Bắc vào miền Trung.

Ngoài ra, tình hình lạm phát sẽ đào sâu thêm điểm yếu “mua dễ bán khó” đang tồn tại trên thị trường BĐS hiện nay. Biến động trượt giá làm giá BĐS tiếp tục tăng lên, tác động tiêu cực đến thanh khoản của thị trường, nơi vốn không có hàng rẻ, vì mọi thứ đều bị đẩy giá lên đỉnh điểm. Theo đó, nhà đầu tư BĐS cần cân nhắc mua khi biết rõ có thể bán được trong thời gian tới.

Để giá nhà đất ổn định trở lại, điều cần ưu tiên tại các địa phương hiện nay là tháo gỡ nút thắt nguồn cung. Muốn vậy, các chính sách hỗ trợ cần tập trung vào nhà xã hội, thực hiện nghiêm các chính sách thuế để chống đầu cơ, khuyến khích việc sở hữu căn nhà đầu tiên cho lao động trẻ thông qua chính sách lãi suất ưu đãi, bảo lãnh vay.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nội hàm thị trường vẫn đang phát triển tốt, nên kiểm soát “bong bóng” BĐS là tháo gỡ các rào cản quy định pháp luật để thị trường có thêm nhiều nguồn cung. Nếu thị trường dồi dào nguồn cung, cung - cầu sẽ tự điều tiết. Khi cung nhiều, chủ đầu tư bán giá cao sẽ không ai mua, phải điều tiết lại cho hợp lý với nguồn cầu, giá BĐS lúc đó sẽ cân bằng. Do vậy, các cơ quan quản lý Nhà nước cần hỗ trợ mở rộng nguồn cung BĐS bất động sản ra thị trường để “bong bóng” bất động sản và lạm phát không xảy ra.