Cải tạo, xây mới chung cư cũ: Gỡ vướng ngay từ chính sách

Bộ Xây dựng vừa tổ chức hội nghị góp ý Đề án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội. Nhiều vấn đề phát sinh liên quan được nêu ra nhưng theo đánh giá, quan trọng nhất vẫn là câu chuyện hài hòa lợi ích giữa người dân – DN và Nhà nước.

Vướng về luật

Ông Lê Hữu Nam – cán bộ nghỉ hưu, trú tại Khu tập thể Viện Tư liệu phim, số 22 Liễu Giai (Ba Đình, Hà Nội) cho biết, hơn 8 năm qua, gia đình ông cùng hàng chục hộ gia đình khác tại khu nhà tập thể này, sau khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư đã phải đi thuê nhà ở chờ dự án hoàn thiện để thực hiện tái định cư tại chỗ.

“Tuy nhiên, sự thay đổi một số nội dung trong Luật, đó là việc cải tạo xây dựng mới nhà chung cư, tập thể cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu. Nên đến tận thời điểm này vẫn còn một số hộ gia đình chưa chịu bàn giao mặt bằng do khúc mắc về tiền bồi thường; trong khi chúng tôi là những người muốn tạo lập chỗ ở ổn định thì vẫn phải đi thuê nhà gần chục năm qua” – ông Lê Hữu Nam chia sẻ.

Theo báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, hiện nay, trên địa bàn TP có 1.579 nhà chung cư cũ, được xây dựng chủ yếu trong giai đoạn 1960 - 1990, tập trung tại khu vực 4 quận nội thành. Sau khi rà soát, phân loại có 200 nhà cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D. Hơn 10 năm qua, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ là vấn đề được Chính phủ và TP Hà Nội đặc biệt quan tâm. Tháng 7/2007, Chính phủ thông qua Nghị quyết số 34/NQ-CP về một số giải pháp để thực hiện cải tạo, xây dựng lại một số chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.

Trên cơ sở đó, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND, về quy chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn TP, thực hiện trên nguyên tắc đồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà ở hợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình.

Tuy nhiên, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chủ đầu tư và chủ sở hữu tự thỏa thuận phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, trong khi chưa có khung giá quy định chung. Ngoài ra, khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014, quy định đối với nhà chung cư cũ không phải nguy hiểm cấp D phải nhận được sự đồng thuận của 100% các hộ dân.

Phó Giám đốc Ban quản lý các dự án đầu tư xây dựng quận Ba Đình (Hà Nội) Lê Trí Dũng cho biết, bên cạnh những hộ gia đình ý thức được mức độ nguy hiểm của chung cư đã xuống cấp, vẫn còn nhiều hộ không chịu hợp tác và có sự đòi hỏi vượt quá so mức giá trị chung trên thị trường.

“Vấn đề khó nhất hiện nay đó là những vướng mắc liên quan đến các nội dung đã được quy định trong các văn bản luật. Trước đây, khi có quy định về việc chỉ cần 2/3 cư dân đồng ý là có thể thu hồi mặt bằng nhưng với quy định mới, các cơ quan chức năng không thể can thiệp được, tất cả đều phải dựa vào thái độ hợp tác từ phía người dân” – ông Lê Trí Dũng cho hay.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Hồng Thơm – Hội Luật gia Việt Nam cho biết, theo quy định của Luật Đất đai và một số thông tư hướng dẫn liên quan của Bộ TN&MT, mức giá đất tại khu vực được bồi thường sẽ được xây dựng trên cơ sở tham khảo giá đất từ các giao dịch BĐS ở các khu vực lân cận; giá mua bán từ các văn phòng công chứng và giao dịch mua bán, đấu giá, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Nhà nước làm cơ sở để tính giá trung bình.

“Nhưng một số văn bản luật có nội dung cho phép người dân được quyền tự thỏa thuận về mức giá bồi thường hay yêu cầu 100% hộ dân phải đồng ý thì dự án mới được triển khai, là vấn đề rất khó nếu như không muốn nói là bất khả thi” – luật sư Nguyễn Hồng Thơm nhìn nhận.

Bảo đảm về lợi ích

Theo KTS Trần Huy Ánh - Ủy viên Thường vụ Hội KTS Hà Nội, nhà tập thể - chung cư cũ là sản phẩm của thời kỳ bao cấp. Hiện nay, với nguồn ngân sách hạn chế, nhu cầu lớn trong khi ngân sách không đủ để tiếp tục duy trì nên Nhà nước buộc phải thực hiện xã hội hóa công tác này.

“Trong thời buổi kinh tế thị trường, nhà chung cư cũ không còn là công trình phúc lợi xã hội nên Nhà nước không thể bỏ một khoản tiền lớn để xây dựng, cải tạo cho người dân. Vì vậy, muốn cải tạo, xây dựng lại buộc phải xã hội hóa, trong quá trình thực hiện giữa DN - người dân phải có sự thỏa thuận ngang bằng với nhau về quyền và lợi ích” – KTS Trần Huy Ánh nhìn nhận.

Đại diện một số DN xây dựng cho rằng, để Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư, tập thể cũ nhanh chóng đi vào triển khai thuận lợi cần phải gỡ được hai nút thắt. Thứ nhất, về vấn đề về mức giá bồi thường, phải có quy định chung, đặc biệt với những căn hộ ở tầng 1. Thứ hai là việc liên quan đến chiều cao công trình trong khu vực nội đô.

Các chỉ tiêu về hạ tầng cần được bảo đảm không bị quá tải khi xây mới nhà tập thể cũ. Từ đó buộc phải hạn chế chiều cao công trình nhưng nếu làm vậy, Nhà nước lại phải bố trí một diện tích đất nơi khác bù lại cho chủ đầu tư, để bảo đảm cho DN có lợi nhuận tối thiểu là 10%.

Tại hội nghị góp ý Đề án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, có nhiều nội dung như quan điểm cải tạo toàn khu hay cải tạo từng đơn nguyên; công tác đền bù, bố trí mặt bằng, tái định cư; các chỉ tiêu quy hoạch; công tác lựa chọn nhà đầu tư; phương án đền bù; cơ chế tài chính; trình tự thủ tục thực hiện... chưa tìm được hướng giải quyết hiệu quả.

“Hiện nay, Bộ Xây dựng đang tích cực lấy ý kiến góp ý để hoàn thiện các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn toàn quốc, trong đó có Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Việc TP Hà Nội chủ động mời các DN cùng tham gia khảo sát, đánh giá thực trạng nhà chung cư cũ trên địa bàn thể hiện rõ sự quan tâm của TP trong việc giải quyết hài hòa mối quan hệ người dân - DN và Nhà nước” - Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho hay.