Cải tạo chung cư cũ: Không thiếu tiền, chỉ thiếu cơ chế

Cả nước hiện có khoảng 2.500 chung cư cũ, hỏng, nhưng chỉ 1% trong đó được cải tạo, xây mới và “thiếu cơ chế” vẫn là lý do chính khiến chủ trương này khó triển khai trong nhiều năm qua, cho dù doanh nghiệp đã sẵn sàng.

Doanh nghiệp đến rồi đi

Hành lang tối om, không hệ thống báo cháy, sàn nhà và tường trong ngoài đều xập xệ, bong tróc là cảnh tượng khi bước chân vào Chung cư 155 - 157 Bùi Viện, tọa lạc trên diện tích đất gần 600 m2 ở vị trí đắc địa bậc nhất phố đi bộ Bùi Viện (phường Phạm Ngũ Lão, quận 1, TP.HCM), trung tâm của “khu phố Tây” nổi tiếng được xây dựng từ trước năm 1975.

Năm 2019, UBND quận 1 đã có chủ trương cải tạo, xây mới chung cư này và nhiều lần đối thoại với người dân, nhưng đến nay vẫn chưa thể thực hiện. Có nhiều lý do dẫn đến sự bế tắc, một trong số đó là khó khăn trong công tác đàm phán, hỗ trợ người dân di dời, đặc biệt liên quan tới ngân sách tạm ứng để hỗ trợ việc tạm cư cho người dân.

Một lãnh đạo Phòng Quản lý đô thị quận 1 cho biết, vì còn vướng mắc ở nhiều khâu, nhất là nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước, nên chủ trương cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM nói chung và tại quận 1 nói riêng chưa triển khai trong suốt thời gian qua, cho dù UBND các quận, huyện đã được giao quyền tự quyết. Có những chung cư cũ tìm mãi không ra doanh nghiệp đăng ký, nếu có thì luôn kèm điều kiện phải được điều chỉnh quy hoạch.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, thông thường, việc cải tạo chung cư cũ sẽ chia làm 2 nhóm: Một là xây dựng những căn hộ diện tích tối thiểu để đáp ứng cho việc bố trí tái định cư tại chỗ; hai là xây dựng căn hộ thương mại diện tích lớn để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, nếu hạch toán theo quy định hiện hành, sau khi trừ mọi chi phí, gồm cả tiền hỗ trợ tạm cư, tái định cư và chi phí đền bù..., lợi nhuận thu về rất thấp nên doanh nghiệp không mặn mà tham gia.

Lấy ví dụ, tại Chung cư 155 - 157 Bùi Viện, chỉ tiêu quy hoạch mật độ xây dựng ban đầu là 100%, nhưng bây giờ rút lại còn 75% vì phải tạo độ lùi theo ranh lộ giới. Ngoài ra, một số chung cư đã di dời hàng chục năm nay, nhưng nhà đầu tư muốn tham gia phải chi trả số tiền hỗ trợ tạm cư cho cư dân, con số này lên đến hàng chục tỷ đồng...

Nói như vậy không có nghĩa là chủ trương cải tạo, xây mới chung cư cũ nói chung và TP.HCM nói riêng không thể thực thi, bởi trên thực tế, Tập đoàn Novaland từng thành công với dự án cải tạo lại Chung cư Cô Giang, quận 1. Khu đất của chung cư cũ này sau đó được Novaland sử dụng để xây dự án căn hộ cao cấp hơn 1.000 căn hộ và đã mở bán năm 2019.

Vào tháng 6/2019, Novaland cũng đã có văn bản gửi tới UBND quận 1 đề nghị cho phép xây dựng lại Chung cư 155 - 157 Bùi Viện với cam kết thực hiện đầy đủ các thủ tục, hồ sơ theo quy định, đảm bảo 100% hộ dân trong diện di dời nếu có nhu cầu tái định cư tại chỗ sẽ được bố trí chỗ ở tại các dự án của Tập đoàn đến khi việc xây dựng dự án mới hoàn thành.

Ngoài Novaland, còn có hàng chục doanh nghiệp khác muốn tham gia vào chương trình cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM, chẳng hạn Tập đoàn C.T Group đăng ký tham gia cải tạo 90/98 lô chung cư cũ ở quận 1 và hợp tác với Công ty Quản lý vốn nhà nước TP.HCM (HFIC) đầu tư xây mới một số chung cư cũ trên đường Kỳ Đồng (quận 3), thế nhưng cho đến nay, Novaland là doanh nghiệp duy nhất thành công với chủ trương này, còn những doanh nghiệp khác “cứ đến rồi lại đi”.

Loay hoay tìm cách hóa giải

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng và các địa phương nghiên cứu, đánh giá và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc đối với chủ trưởng cải tạo chung cư cũ. Chỉ đạo này của Thủ tướng dựa trên kiến nghị của UBND TP.HCM khi đề xuất bổ sung sửa đổi quy định của pháp luật theo 2 phương án áp dụng cho trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Theo đó, Nhà nước sẽ thực hiện cưỡng chế khi có từ 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án; các chủ sở hữu bị cưỡng chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền theo giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận. Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư, UBND TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung vào dự thảo về tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu tại hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư đối với chung cư cấp C là 80%, giảm so với con số tuyệt đối 100% được quy định tại Luật Nhà ở 2014 - điều khiến việc cải tạo chung cư cũ ách tắc suốt thời gian qua, bởi để có được sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu là rất khó khăn.

Như câu chuyện của Chung cư Trúc Giang (quận 4), vào đầu năm 2019, hy vọng dường như đã đến với cư dân nơi đây khi tìm được một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM làm nhà đầu tư với phương án sẽ bố trí tái định cư tại chỗ cho 123 hộ dân. Sau khi xây dựng, người dân sẽ được tái định cư từ tầng 5 đến tầng 10 với tỷ lệ quy đổi 1 m2 sàn căn hộ cũ sẽ được tái định cư bằng 1,1 m2 sàn căn hộ mới. Nếu ai không có nhu cầu ở có thể bán lại cho chủ đầu tư với giá 27,5 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, phương án này không được sự đồng thuận của 100% cư dân khi có 4 hộ dân phản đối, cho nên UBND quận 4 không thể ra quyết định công nhận chủ đầu tư. Do chung cư đã xuống cấp trầm trọng, có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào, buộc UBND quận 4 phải di dời người dân đi nơi khác. Hiện đã có 119 hộ dân dọn đến nơi tạm cư, còn 4 hộ dân trên vẫn bám trụ tại đây.

Theo ý kiến của một số chuyên gia, muốn giải được bài toán tỷ lệ đồng thuận cần phải giải được 2 “ẩn số”: Một là có chính sách hỗ trợ di dời phù hợp cho người dân, hai là gỡ nút thắt về quy hoạch và mật độ xây dựng, bởi các khu chung cư cũ hầu hết nằm ở khu vực trung tâm vốn hạn chế nhà cao tầng, hạn chế tăng mật độ dân cư…nên việc phá vỡ quy hoạch là không thể, trong khi “nâng tầng” là cách thức để doanh nghiệp “nâng” doanh thu, bù đắp chi phí đầu tư.

9 vướng mắc trong cơ chế, chính sách cải tạo, xây mới chung cư cũ

Trong công văn góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã chỉ ra 9 vướng mắc khiến chương trình cải tạo chung cư cũ bế tắc:

Thứ nhất, vướng quy định về yêu cầu phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ đối với nhà chung cư không phải là nhà chung cư nguy hiểm (cấp D), hoặc nhà chung cư không “nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị tháo dỡ”.

Thứ hai, cơ chế thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư nên chưa tạo được sự đồng thuận cao.

Thứ ba, chưa thực hiện được cơ chế “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng”.

Thứ tư, chưa có cơ chế xử lý đối với giá trị của phần diện tích xây dựng công trình phụ như hành lang, cầu thang, sàn mái…, hoặc phần diện tích đất nằm ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư như đường nội bộ, đất cây xanh…, mà trước đây chưa tính vào giá bán khi thực hiện chính sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê nhà, nên về nguyên tắc thì vẫn thuộc sở hữu nhà nước.

Thứ năm, chưa quy định cơ chế ưu đãi về “quy mô dân số”; hoặc chưa quy định rõ cơ chế ưu đãi về chỉ tiêu quy hoạch xây dựng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình…, để đảm bảo tính khả thi của dự án.

Thứ sáu, chưa có cơ chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người tái định cư trong trường hợp phải mua thêm phần diện tích chênh lệch, hoặc chưa xem xét thỏa đáng trường hợp “hộ ghép” được mua căn hộ tái định cư “theo giá kinh doanh chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận”, vì chủ sở hữu nhà chung cư là “bên yếu thế” so với chủ đầu tư.

Thứ bảy, chưa có cơ chế xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch làm tăng thêm diện tích kinh doanh, sau khi dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ tám, vướng về thủ tục, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các chủ sở hữu nhà chung cư, hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Thứ chín, việc khống chế chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư “được hưởng lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án” đã không khuyến khích, không thu hút được các nhà đầu tư tham gia thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các địa phương thời gian qua.