Cách nào rã đông 30 tỉ USD trong bất động sản nghỉ dưỡng?

Hơn 680 ngàn tỉ đồng (tương đương 30 tỉ USD) đang được “chôn vùi” trong bất động sản loại hình condotel, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng khắp cả nước. Sự lúng túng của cơ quan chức năng khiến phân khúc này rơi vào tình trạng thiếu tính pháp lý, dẫn tới thanh khoản kém, giao dịch gần như đóng băng trong nhiều năm.

Condotel, biệt thự nghỉ dưỡng gặp rắc rối

Số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, cả nước hiện có 239 dự án bất động sản (BĐS) du lịch, với khoảng 114.000 căn condotel (căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng), giá trị ước tính 297.000 tỉ đồng; gần 24.400 biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, giá trị ước tính 244.000 tỉ đồng; gần 30.900 shophouse (nhà phố thương mại), giá trị ước tính 154.000 tỉ đồng.

Tổng giá trị của 3 loại hình BĐS nghỉ dưỡng này ước tính lên tới hơn 681.800 tỉ đồng, tương đương khoảng 30 tỉ USD. Dù tổng giá trị tài sản rất lớn nhưng đến nay hầu hết sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đều chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho nhà đầu tư thứ cấp, nên chưa thể giao dịch, mua bán trên thị trường thứ cấp, đây chính là điểm nghẽn trong phát triển các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua.

TS chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực cho biết, hầu hết sản phẩm BĐS du lịch này tập trung tại 15 địa phương có thế mạnh về du lịch trên cả nước, gồm Hòa Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Bình, Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Định (Quy Nhơn), Phú Yên, Khánh Hòa (Nha Trang, Cam Ranh), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Kiên Giang (Phú Quốc).

“Dù chỉ phát triển mạnh trong khoảng 5 năm gần đây nhưng số căn hộ condotel và biệt thự du lịch hiện đóng góp khoảng 21,3% số lượng buồng phòng khách sạn từ 3-5 sao trên cả nước”, TS Cấn Văn Lực nói.

Tuy nhiên, loại hình căn hộ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse đang gặp rắc rối trong mua bán, chuyển nhượng. Vấn đề căn cốt đến từ hành lang pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng chưa hoàn thiện.

Bộ, ngành bất đồng ý kiến

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, trước khi đại dịch COVID-19 xuất hiện, phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã có sự tăng trưởng mạnh. Nhưng lạ là 3 bộ gồm: Bộ Xây dựng (quản lý nhà ở), Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch (quản lý về du lịch, cơ sở lưu trú); Bộ Tài nguyên và Môi trường (quản lý đất đai) đều không tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình bất động sản này.

“Từ năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất, BĐS du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở”, ông Võ nói.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Đại học Luật Hà Nội cho rằng, trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ. Như vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014. Trong đó, có thể kể đến điển hình là sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng.

Theo ông Tuyến, tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó BĐS du lịch chưa phát triển, cho đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Do đó, nhiều địa phương đã “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Do đó, trong lần sửa đổi luật sắp tới, trong Luật Kinh doanh BĐS cần định danh được BĐS du lịch với các tiêu chí rõ ràng hơn.

Còn ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành BĐS - Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, chúng ta nên thừa nhận loại hình BĐS mới này, vì nó đã được phát triển ở nhiều nước trên thế giới. Đồng thời, trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai cũng cần quy định rõ khái niệm về các loại hình mới này, cũng như cần quy định phạm vi, thời hạn và quyền hạn rõ ràng hơn.

Theo ông Lượng, hiện người dân mua sản phẩm này đang bị “đánh tráo khái niệm”, bởi không có chuyện sửa đổi luật để hợp lý hóa “sổ đỏ” lâu dài cho loại hình BĐS mới này, nếu nó được xây trên đất thương mại dịch vụ… "Như vậy, người dân đang mơ hồ giữa sửa luật là để hợp thức, để cấp “sổ đỏ” lâu dài như nhà ở là hoàn toàn không có.” Ông Lượng lưu ý.

Để giải quyết vướng mắc cho loại hình căn hộ “đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông Lượng cho rằng, chủ đầu tư và người dân nên hiểu rõ thực trạng hiện nay. Đồng thời linh hoạt coi như là một BĐS đầu tư du lịch, một dạng vốn góp, cổ phần…và cũng không nên cứng nhắc, vì Nhà nước cũng không thể cấp “sổ đỏ” lâu dài như nhà ở được.