Cách nào lựa chọn nhà đầu tư có năng lực tham gia đấu giá?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cần có quy định cụ thể về điều kiện nhà đầu tư có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.

Cần sửa đổi quy định đấu giá quyền sử dụng đất

Nhìn nhận từ việc đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) diễn ra mới đây, HoREA cho rằng, có rất nhiều “bất cập” tại một số quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và các pháp luật có liên quan, nhất là các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, nên cần phải sớm sửa đổi, bổ sung các quy định để xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.

Cũng như đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, không để bị lợi dụng đấu giá để trục lợi bất chính.

Theo HoREA, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị hoàn toàn khác biệt với đấu giá từng nền nhà, từng căn hộ hoặc đấu giá một bức tranh, một món đồ cổ, hay đấu giá tài sản thanh lý…

Do vậy, việc xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, theo đó nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý 3 vấn đề quan trọng.

Thứ nhất cần đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư, mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này.

Thứ hai, đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư” (quy định tại điểm a khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013) mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này.

Thứ ba là cần ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất “ảo” để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.

“Tuỳ theo loại tài sản đấu giá mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp. Riêng, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì phù hợp nhất là áp dụng hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”, hoặc hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” theo quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016”, HoREA nhìn nhận.

Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng, trên cơ sở nghiên cứu vận dụng tương tự phương thức “đấu thầu 2 giai đoạn 2 túi hồ sơ” (quy định tại điều 31 Luật Đấu thầu 2013).

Cụ thể, giai đoạn 1: Cơ quan có thẩm quyền xem xét “Báo cáo khả thi dự án đầu tư” do nhà đầu tư đề xuất, để chọn ra “danh sách ngắn” các nhà đầu tư có đề xuất có tính khả thi và đạt chuẩn điểm số theo hồ sơ mời đấu giá (có thể đạt từ 70 điểm trở lên như quy định của pháp luật về đấu thầu).

Giai đoạn 2: Tổ chức cuộc đấu giá đối với các nhà đầu tư trong danh sách ngắn”theo hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”, hoặc “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” để lựa chọn nhà đầu tư trúng đấu giá quy định tại điều 42, điều 43 Luật Đấu giá tài sản 2016.

Lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, cần có quy định cụ thể về điều kiện nhà đầu tư có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.

Đồng thời, HoREA cũng chỉ ra có một số bất cập trong Luật Đấu giá tài sản 2016 và công tác thực thi pháp luật về điều kiện khi tham gia đấu giá.

Cụ thể, HoREA cho rằng, Luật Đấu giá tài sản 2016 đã không giao cho Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện về điều kiện khi tham gia đấu giá, nhất là điều kiện nhà đầu tư có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, nên nội dung này chưa được quy định trong các văn bản dưới Luật Đấu giá tài sản 2016.

Do đó, dẫn đến công tác thực thi pháp luật về đấu giá chưa thật chặt chẽ, chưa đảm bảo sự thống nhất với các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư, nhất là đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.

Mặt khác, do Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa quy định cụ thể các điều kiện của nhà đầu tư tham gia đấu giá, nên Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TP.HCM đã ban hành thông báo đấu giá tài sản, tại điểm b Mục 7.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản yêu cầu nhà đầu tư có văn bản cam kết để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư có tính hình thức và lỏng lẻo, nên rất cần thiết xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp tiền đặt trước với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần.

“Điển hình là trường hợp đấu giá lô 3.9, Công ty Bình Minh nộp tiền đặt trước 145,6 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 4.026 tỷ đồng gấp 27,6 lần số tiền đặt trước; hoặc tương tự như đấu giá lô 3.12, Công ty Ngôi sao Việt nộp tiền đặt trước 588,4 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 24.500 tỷ đồng gấp 41,6 lần số tiền đặt trước”, ông Châu dẫn chứng.

Từ đó, Chủ tịch HoREA đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 theo hướng liên thông với các quy định của Luật Đất đai 2013, nhằm quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính để thanh toán tiền trúng đấu giá và để triển khai thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị; đồng thời, chứng minh nhà đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài ra, lãnh đạo HoREA cũng đề nghị cần nâng cao chất lượng việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, một số doanh nghiệp bất động sản trong nước và nước ngoài có ý kiến đề nghị nâng cao hiệu quả việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá, vì thời gian theo quy định hiện nay quá ngắn.

"Có ý kiến đề xuất thời gian khoảng 35 ngày để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất, như trường hợp đấu giá các lô đất 3.5; 3.8; 3.9; 3.12 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua thì ngày thông báo đấu giá tài sản là ngày 19/11/2021 và ngày tổ chức đấu giá là ngày 10/12/2021, chỉ trong khoảng 18 ngày mà thôi", ông Châu phân tích.