Cách kiểm tra pháp lý bất động sản trước khi xuống tiền đầu tư

Dưới đây là cách kiểm tra pháp lý bất động sản trước khi anh chị xuống tiền đầu tư.

Kiểm tra tính pháp lý của nhà đất thổ cư :

Trước khi anh chị muốn mua nhà đất và kiểm tra tính pháp lý nhà đất, anh chị cần yêu cầu bên bán cung cấp bản chính giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất đó bao gồmg các giấy tờ như :

Thứ nhất : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( còn gọi là sổ đỏ nếu được cấp trước năm 2005 )hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ( thường gọi là sổ hồng ).

Trường hợp là nhà ở thì phải có những giấy tờ khác kèm theo như giấy tờ thông báo và biên lại nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng.

Thứ hai : Giấy chứng minh nhân dân hoặc Thẻ Căn cước công dân của bên bán. Mục đích của giấy tờ này là để xem người bán có phải chủ sở hữu hay không, tránh trường hợp giao dịch với chủ thể không có thẩm quyền. Khi đó, giao dịch bất động sản sẽ vô hiệu.

Thứ ba : Anh chị nên kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất tại các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như : Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận, Huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Việc này giúp anh chị nắm rõ tình trạng bất động sản có đang tranh chấp, thế chấp hay không? Có thuộc diện bị thu hồi hoặc quy hoạch dự án nào không?...

Về hình thức của giao dịch/hợp đồng nhà đất, pháp luật quy định về hợp đồng giao dịch nhà ở như sau :

Điều 450 Bộ luật Dân sự quy định: “Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Hơn nữa, theo quy định tại Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005: "Hợp đồng về nhà ở thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản”. Theo đó, việc mua bán nhà đất chỉ bằng giấy viết tay không phù hợp về hình thức và thường có nhiều rủi ro, nhất là đối với bên mua.

Trong trường hợp bên bán không có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà đất nhưng bên mua vẫn đồng ý và tiến hành giao dịch thì không được coi là “bán chui”. Theo quy định của pháp luật, từ năm 2004, khi tiến hành giao dịch bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Vì thế, nếu không có giấy tờ này mà xảy ra tranh chấp, giao dịch đó sẽ không được pháp luật công nhận và phát sinh nhiều rủi ro.

Kiểm tra tính pháp lý đối với dự án chung cư :

Anh chị cần phải tìm hiểu kỹ các vấn đề pháp lý liên quan đến căn hộ mà mình định mua để tránh được các rủi ro, tranh chấp xảy ra. Trước khi quyết định “xuống tiền”, anh chị hãy yêu cầu chủ đầu tư cho xem các loại giấy tờ pháp lý bao gồm:

Thứ nhất : Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư. Đây chính là cơ sở pháp lý đảm bảo chủ đầu tư được phép thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư được cấp bởi Sở Kế hoạch Đầu tư nơi doanh nghiệp hoạt động.

Thứ hai : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư. Một dự án có đủ giấy chứng nhận là dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án hợp pháp, không có tranh chấp pháp lý về sau. Hơn thế nữa, những loại giấy tờ này sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị thế chấp ngân hàng.

Thứ ba : Giấy phép xây dựng dự án chung cư. Xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình theo đúng quy hoạch.

Thứ tư : Hồ sơ hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất. Xác nhận việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Hiện nay, tại nhiều khu chung cư, đến khi người dân đi làm sổ đỏ mới biết chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Thứ năm : Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Anh chị cần xem kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt phải chú ý đến các nội dung như : Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Nên giữ lại 5 – 10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao nốt giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ đỏ), người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền, tức là phải là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư phải có giấy ủy quyền hợp pháp; hợp đồng cần có quy định rõ chủ đầy tư phải có nghĩa vụ bảo hành nhà ở chung cư tối thiếu 60 tháng từ ngày hoàn thành xây dựng và nghiệm thu.

Chúc anh chị đầu tư thành công.