Các quy định và cách tính thuế nhà đất theo quy định mới nhất

Trong lĩnh vực đất đai, thuế được chia thành nhiều loại, được áp dụng đối với nhà, đất ở, đất xây dựng công trình, đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.

Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Điều 1 Nghị định 74-CP quy định, tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp gồm:

- Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân.

- Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã.

- Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản.

Đối tượng được miễn thuế

Điều 1 Nghị định 20/2011/NĐ-CP quy định, đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:

- Người sử dụng đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.

- Hộ nghèo được giao hoặc công nhận đất nông nghiệp.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, công nhận đất để sản xuất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

- Hộ gia đình, cá nhân là thành viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, nông trường viên, lâm trường viên đã nhận đất giao khoán ổn định của hợp tác xã, nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh và hộ gia đình, cá nhân nhận đất giao khoán ổn định của công ty nông, lâm nghiệp để sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật.

- Hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp góp quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình để thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật Hợp tác xã.

Thời gian được miễn thuế: đến hết ngày 31/12/2025

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được áp dụng cho các đối tượng sau:

- Đất ở tại nông thôn, đô thị

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

+ Đất xây dựng khu công nghiệp

+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh

+ Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất.

+ Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu và đất làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

- Đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế như đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất làm nghĩa trang… được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

Đối tượng miễn thuế

Đất phi nông nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh thuộc đối tượng không chịu thuế, bao gồm:

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng;

- Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dung;

- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ. Trường hợp này, đất phải thuộc diện đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh

Các trường hợp khác

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người được nhận là người nộp thuế.

- Người có quyền sử dụng đất cho thuê theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thoả thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế.

- Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.

- Nếu nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của thửa đất đó.

- Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới, thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

- Khi thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước thì người nộp thuế là người cho thuê nhà (đơn vị được giao ký hợp đồng với người thuê).

- Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.

Cách tính thuế nhà đất

Đối với đất phi nông nghiệp

Điều 5 Luật thuế phi nông nghiệp năm 2010, hướng dẫn bởi Thông tư 153/2011/TT-BTC thuế nhà đất hàng năm được tính như sau:

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = Giá tính thuế x Thuế suất

Trong đó:

Giá tính thuế = Diện tích đất tính thuế x Giá 1m2 đất

+ Diện tích đất tính thuế là diện tích mà người sử dụng đất đang sử dụng xác định tại Khoản 2 Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.

+ Giá của 1m2 đất là giá do UBND các tỉnh quy định, được điều chỉnh theo chu kỳ 5 một lần (Theo Khoản 3 Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010).

Thuế suất được quy định tại Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 (Hướng dẫn tại Thông tư 153/2011/TT-BTC) như sau:

+ Mức thuế suất 0,03% được áp dụng trong các trường hợp như phần đất nằm trong hạn mức; đất ở gắn liền với nhà được xây dựng nhiều tầng, nhiều hộ ở hoặc nhà chung cư hay công trình dưới mặt đất; đất được dùng vào sản xuất, kinh doanh và đất trong dự án đầu tư phân kỳ.

+ Mức thuế suất 0,07% được áp dụng trong trường hợp đất vượt hạn mức nhưng chưa quá 3 lần.

+ Trong trường hợp có diện tích đất sử dụng vượt hạn mức 3 lần, đất chưa hoặc sử dụng nhưng sai mục đích thì mức thuế suất được áp dụng là 0,15%.

+ Riêng trường hợp đất được sử dụng là đất lấn chiếm thì thuế suất được xác định là 0,2%.

Đối với đất nông nghiệp

Điều 5 Nghị định 74-CP quy định thuế sử dụng đất nông nghiệp được tính như sau:

Thuế sử dụng đất nông nghiệp = Diện tích x Hạng đất x Định suất thuế

Trong đó:

Diện tích thuế sử dụng đất nông nghiệp là diện tích giao cho hộ sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính Nhà nước, được quy định tại Điều 6 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993. Trường hợp chưa lập sổ địa chính thì diện tích tính thuế là diện tích ghi trên tờ khai của hộ sử dụng đất.

Hạng đất được căn cứ theo các yếu tố: Chất đất, độ phì nhiêu của đất, vị trí, địa hình và các yếu tố khác như khí hậu, thời tiết, điều kiện tưới tiêu…

Định suất được tính bằng kilôgam thóc trên 1ha của từng hạng đất.