Các ông lớn địa ốc còn bao nhiêu 'của để dành'

Thanh khoản ảm đạm khiến tiền người mua trả trước - khoản được coi là "của để dành" của nhiều ông lớn bất động sản hao hụt nửa đầu năm.

Tiền người mua trả trước ngắn hạn là khoản khách hàng mua nhà thanh toán theo tiến độ dự án. Chủ đầu tư sẽ chỉ được ghi nhận khoản này vào doanh sau thu khi hoàn thành và bàn giao bất động sản cho khách hàng. Bởi vậy, khoản mục này phần nào phản ánh khả năng tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc.

Theo thống kê của VnExpress tại 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở có lượng hàng tồn kho lớn nhất thị trường, Vinhomes tiếp tục là chủ đầu tư có "của để dành" nhiều nhất với hơn 49.200 tỷ đồng đến hết tháng 30/6. Tuy nhiên, con số này đã giảm hơn 20% so với đầu năm nay trong bối cảnh công ty đã bàn giao các dự án cũ và chưa mở bán mới nửa đầu năm.

Tiền người mua trả trước ngắn hạn của Vinhomes đạt đỉnh vào cuối quý IV năm ngoái với hơn 62.200 tỷ đồng sau khi ông lớn này mở bán thành công các dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3. Chủ đầu tư này cho biết đã bàn giao 5.400 căn bất động sản thấp tầng tại dự án Ocean Park 2 nửa đầu 2023, giúp công ty ghi nhận doanh thu tăng mạnh so với cùng kỳ 2022.

Trong báo cáo đầu tháng này, WiGroup - đơn vị cung cấp dữ liệu kinh tế tài chính cũng đánh giá Vinhomes tiếp tục là trụ đỡ chính cho lợi nhuận toàn ngành bất động sản trong quý II (chiếm 86%). Tuy nhiên, đơn vị này dự tính do đã hạch toán phần lớn lợi nhuận với khoản lãi 6 tháng đầu năm khoảng 21.000 tỷ đồng nên dư địa tăng trưởng của ông lớn này nửa cuối năm không còn nhiều.

Dù gặp nhiều khó khăn từ cuối năm ngoái, Novaland vẫn ghi nhận tiền người mua trả trước tăng gần 1.200 tỷ đồng so với hết quý IV/2022. Lượng "của để dành" của ông lớn này vào khoảng 17.150 tỷ đồng, cao thứ nhì thị trường.

Từ nay đến cuối năm, Novaland cho biết sẽ tập trung phát triển và bàn giao theo cam kết với người mua nhà tại loạt dự án ở TP HCM, Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Thuận. Nhờ đó, Novaland sẽ có lãi trở lại trong hai quý cuối năm với lần lượt 310 tỷ và 515 tỷ đồng. Nửa đầu năm nay, Novaland đã lỗ trên 600 tỷ đồng.

Xếp sau hai ông lớn trên là Nam Long với lượng tiền người mua trả trước hơn 3.350 tỷ đồng, tăng nhẹ khoảng 80 tỷ đồng so với cuối năm 2022. Tại cuộc gặp nhà đầu tư tháng trước, Tổng giám đốc Nam Long Trần Xuân Ngọc cho biết quý I bán hàng rất chậm, nhưng quý II đã có sự cải thiện đáng kể. Nửa đầu năm, công ty vẫn có lãi sau thuế trên 200 tỷ đồng, chủ yếu nhờ bàn giao sản phẩm tại hai dự án Mizuki Park (TPHCM) và Southgate (Long An).

Nhóm các doanh nghiệp địa ốc cũng có lượng tiền người mua trả trước ngắn hạn trên 1.000 tỷ đồng gồm An Gia, Đất Xanh, Hoàng Huy, DIG, Khang Điền. "Của để dành" của An Gia, Đất Xanh đều hao hụt nhẹ so với cuối năm ngoái. Ở chiều ngược lại, khoản mục này của của DIG, Hoàng Huy, DIG tăng từ trên 200 tỷ đến gần 370 tỷ đồng.

Với Phát Đạt, hết quý I, doanh nghiệp này vẫn ghi nhận có hơn 1.100 tỷ đồng tiền người mua trả trước, nhưng chỉ còn chưa đến 200 tỷ tính đến cuối tháng 6. Từ cuối năm ngoái đến nay là quãng thời gian nhiều khó khăn với doanh nghiệp địa ốc này. Tại phiên họp thường niên cách đây 2 tháng, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt nói rằng năm nay và năm tới công ty sẽ hoàn thiện pháp lý nhiều dự án để bán hàng. Năm 2023, thay vì chỉ bán sỉ dự án như trước, Phát Đạt còn bán lẻ dự án để thu về dòng tiền nhanh nhất có thể.

Còn theo thống kê của Công ty Chứng khoán VnDirect trên toàn thị trường (gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) tính riêng quý I, tổng giá trị tiền trả trước của người mua trong giảm 5% so với cuối năm 2022.

Trong khi đó, đến hết quý II năm nay, WiGroup ước tính tỷ số người mua trả tiền trước trên hàng tồn kho của toàn ngành địa ốc đã giảm quý thứ ba liên tiếp, chỉ còn trên 24%. Việc này phản ánh tiềm năng ghi nhận lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản không còn nhiều trong 6 tháng cuối năm nếu thị trường vẫn trong trạng thái đóng băng.

Đơn vị này cho rằng những tín hiệu để dự đoán thị trường khởi sắc gồm lãi suất cho vay giảm về mức thấp hơn sẽ là động lực chính, pháp lý được tháo gỡ giúp khơi thông lại nguồn cung bất động sản. WiGroup dự báo thị trường địa ốc có thể phục hồi vào nửa cuối năm 2024 khi những chính sách hỗ trợ bắt đầu thẩm thấu.

Tương tự, Công ty cổ phần Chứng khoán BIDV (BSC) cũng cho rằng thị trường cần thêm thời gian để thẩm thấu chính sách và lấy lại niềm tin của khách hàng. Theo BSC, nguồn cung mới sẽ bắt đầu được cải thiện từ năm 2024, nhất là tại TP HCM sau giai đoạn rà soát, gỡ vướng pháp lý từ đầu năm đến nay.