Các 'ông lớn' bất động sản làm ăn ra sao khi dạt về vùng ven?

Xu hướng dạt vùng ven của các ông lớn địa ốc được dự báo ngày càng lan rộng trong bối cảnh khu vực trung tâm đã quá chật chội. Cơ hội là hiện hữu, tuy nhiên, nếu vẫn tiếp tục ưu tiên các dự án 'triệu đô' thay vì hướng tới số đông, các doanh nghiệp có thể đi vào “vết xe đổ” trong quá khứ.

Nhu cầu vốn đầu tư hạ tầng trước năm 2030 dự kiến lên đến hơn 700.000 tỷ đồng, với những dự án “bom tấn” như sân bay Long Thành, hay các siêu cảng biển, cao tốc tỷ đô, bất động sản Đông Nam bộ được đánh giá là sẽ “tăng nhiệt” trong thời gian tới.

Đua dịch chuyển về vùng ven

Trước thông tin dòng vốn đầu tư “khủng” dự kiến đổ vào khu vực, các “ông lớn” bất động sản như Novaland, Phú Đông Group, Hưng Thịnh Land, Đất Xanh Group đã chuyển hướng đầu tư vào các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh...

Nổi bật trong số những tên tuổi hàng đầu tích cực nhất trong cuộc đua rót tiền về các tỉnh phụ cận TP.HCM, nhằm đón sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư công, tìm kiếm cơ hội với những siêu dự án giá trị hàng nghìn tỷ là Novaland (NVL).

Nhờ tích cực “săn” tìm đã có những quỹ đất hàng trăm ha, thời gian qua, NVL liên tục mang về những khoản thu “khủng” từ 3 dự án trọng điểm là Aqua City tại Đồng Nai (gần 1.000ha), NovaWorld Ho Tram tại Bà Rịa – Vũng Tàu (khoảng 100ha) và NovaWorld Phan Thiet tại Bình Thuận (986ha).

Việc dịch chuyển ra vùng ven cũng bao hàm nhiều thách thức với doanh nghiệp bất động sản.

Tương tự, với Phú Đông Group, việc kịp thời tung ra nhiều dự án căn hộ trên địa bàn tỉnh Bình Dương như Him Lam Phú Đông, Phú Đông Premier, Phú Đông Sky Garden… đều mang lại kết quả kinh doanh khá ấn tượng.

“Xu hướng đổ về vùng ven TP.HCM đang gia tăng nhanh chóng, trở thành thị trường rất tiềm năng để phát triển dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền. Khu vực phụ cận sẽ dần trở thành đối trọng của TP.HCM cả về nguồn cung cũng như số lượng dự án và giao dịch”, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, nhìn nhận.

Theo các chuyên gia, một trong những lợi thế khiến doanh nghiệp chọn dịch chuyển ra vùng ven, theo giới phân tích, đến từ yếu tố hạ tầng. Nhiều dự án cao tốc, đường vành đai, các cây cầu vượt sông … được đầu tư xây dựng đã làm cho khả năng kết nối giữa các khu vực này với trung tâm ngày càng thuận lợi.

Cần phải nói thêm, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đang diễn ra tại nhiều quốc gia trên thế giới, trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa quá nhanh khiến bất động sản tại khu vực trung tâm bị nén chặt, buộc phải mở rộng.

Điển hình như tại các quốc gia châu Âu, ở Thụy Điển từng chứng kiến làn sóng dịch chuyển lớn chưa từng có từ Stockholm ra các khu vực lân cận như Knivsta, Habo, Gnesta... vào năm 2020. Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở Hà Lan, Tây Ban Nha, Đức, Pháp…

Cẩn trọng “vết xe đổ”

Quay trở lại với Việt Nam, xu hướng “viễn chinh” về vùng ven của các doanh nghiệp địa ốc được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong những năm tới. Tuy nhiên, có một điểm đáng chú ý là tốc độ tăng giá bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh hiện tại đang ở mức rất đáng báo động.

Việc mặt bằng giá liên tục đội lên khiến nhiều người lo ngại kịch bản “thừa nhà giá cao, thiếu nhà giá thấp” đang xảy ra ở khu vực trung tâm sẽ lặp lại, đẩy cả doanh nghiệp và người mua nhà vào thế khó. Và thực tế chỉ ra những lo ngại này là có cơ sở.

Minh chứng, trong thời gian qua, bên cạnh những doanh nghiệp đang thành công, thì không ít đại gia hàng đầu đang “mắc kẹt” khi dạt về vùng ven. Điển hình như Đất Xanh Group với dự án khu đô thị thương mại Gem Sky World rộng 92,2 ha, tại xã Long Đức (Long Thành, Đồng Nai).

Sau hơn 3 năm triển khai, chủ đầu tư dự án Gem Sky World khẳng định các công trình sẽ hoàn thành vào cuối năm 2024 để bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, đến nay, do những vấn đề về tài chính, nhiều công trình hạ tầng của dự án vẫn đang bỏ ngang, hàng loạt nhà phố dang dở.

Tương tự, dự án Century City tại xã Bình Sơn, huyện Long Thành, do Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh phát triển, nằm trên đường tỉnh lộ 769 gần sân bay Long Thành, hiện cũng vắng người qua lại, nhiều khu shophouse triệu đô từng được cho thuê hàng chục triệu đồng/tháng nay “đắp chiếu”.

Hay như tại dự án SwanPark Nhơn Trạch Đồng Nai (từng có tên gọi là Đông Sài Gòn New City và Khu dân cư Long Tân - Phú Thạnh) do tập đoàn China Fortuner Lamd Development phát triển (trước năm 2017 do công ty cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch làm chủ đầu tư).

Theo tìm hiểu, dự án này được triển khai trên khu đất rộng hàng trăm ha, xây dựng từ năm 2018 với trên 1.000 căn biệt thự, nhà phố. Với vị trí đắc địa trên trục đường Tôn Đức Thắng, dự án từng thu hút rất nhiều người đến xem, tìm hiểu để mua nhà, tuy nhiên, đến nay vắng bóng cư dân sinh sống.

Chỉ một vài ví dụ cho thấy nếu không có chiến lược phát triển đúng hướng, các doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn có thể đi lại “vết xe đổ” đã xảy ra ở khu vực trung tâm khi dạt về vùng ven. Theo đó, các chuyên gia cho rằng, các nhà phát triển dự án cần cân bằng giữa các sản phẩm cao cấp và bình dân, tập trung từng dự án thay vì đầu tư dàn trải, ôm đồm… qua đó đa dạng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu thị trường, đảm bảo phát triển bền vững.