Các luật có hiệu lực sớm, giá bất động sản sẽ thế nào?

Nhiều chuyên gia nhận định khi các luật liên quan bất động sản có hiệu lực sẽ tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản, đặc biệt về giá đất.

Giá đất dự báo sẽ tăng

Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 sẽ được áp dụng từ 1-8 tới đây thay vì phải chờ đến 1-1-2025. Nhiều điểm mới trong các luật trên như các quy định về bỏ khung giá đất, giao đất, cho thuê đất, chủ thể kinh doanh bất động sản… được kỳ vọng sớm thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi.

Đáng chú ý, việc các luật được thực thi sớm có tác động đến giá bất động sản hay không cũng là điều được khá nhiều người quan tâm. Tại toạ đàm Pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới do Câu lạc bộ Bất Động Sản TPHCM (HREC) tổ chức ngày 30-5, ông Phạm Văn Võ, thành viên Hội đồng khoa học và Hội đồng Giảng huấn Viện Nghiên cứu và Đầu tư bất động sản, Đại học Luật TPHCM cho rằng với bối cảnh pháp lý mới như hiện nay sẽ khiến giá đất lên cao.

“Đất được đấu thầu, ai trả cao thì được giao đất. Nếu giá đầu vào tăng lên, thì giá đầu ra cũng sẽ tăng. Ngoài ra, việc người Việt định cư ở nước ngoài cũng được mua nhà như người trong nước cũng tăng nhu cầu về bất động sản trong nước”, ông Võ lý giải.

Còn theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, để nhận định được biến động về giá của thị trường là một câu hỏi khó. Qua thực tế tại TPHCM, giai đoạn 2016-2020, thành phố đã thu được 20.000 tỉ đồng tiền sử dụng đất, nhưng đến giai đoạn 2021-2023, con số trên chỉ còn khoảng 700 tỉ đồng. Nguyên nhân từ nhiều vấn đề như liên quan đến pháp lý, quản lý vĩ mô…

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất thành bảng giá đất và được xây dựng hàng năm, điều này vẫn còn bất cập. Đơn cử như khi các đơn vị làm dự toán cho dự án đều trên cơ sở chi phí về đất đai. Nhưng nếu mỗi năm ban hành một bảng giá mới thì vô tình làm khó cho các cơ quan này.

Chưa kể, cùng một vấn đề, nhưng nhiều cơ quan hiểu khác nhau. Chính vì vậy việc thực thi pháp luật sẽ rất khó.

Theo ông Khiết, vấn đề đáng lưu ý hiện nay với mỗi dự án không phải giá đất mà là vấn đề định giá dự án. Quy trình thẩm định giá đang vướng nhất. Các phương pháp khác nhau sẽ ra các con số khác nhau. Định giá đất cần phải theo phương pháp tính nhanh nhất, tạo điều kiện cho người mua.

Các diễn giả tại toạ đàm Pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới

Nói về vấn đề này, bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam cho việc mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể trong Luật đất đâi 2024 sẽ làm tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

“Giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng”, bà Giang nhận định.

Làm sao để giảm giá bất động sản?

Tại diễn đàn Tài chính-Bất động sản 2024 với chủ đề “Khơi dòng vốn, đón cơ hội phục hồi”, bà Dương Thanh Thuỷ, Phó Chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy cho biết, để thị trường bất động sản có “gam màu hồng” như kỳ vọng và phù hợp túi tiền của người dân, các cơ quan quản lý Nhà nước cần xem xét lại giá đất, triển khai nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn về pháp lý.

Theo bà Thủy, trong cơ cấu hình thành nên giá một sản phẩm bất động sản, tiền sử dụng đất đã chiếm 40-50%. Nếu pháp lý càng kéo dài, chi phí lãi vay càng đội lên.

“Ví dụ dự án của chúng tôi vào năm 2018 tính tiền sử dụng đất là 1.600 tỉ đồng, kéo lên tới bây giờ lên 3.800 tỉ, tôi không biết sang năm có lên 5.000-6.000 tỉ đồng hay không”, bà Thủy kể.

Các diễn giả tại diễn đàn Tài chính-Bất động sản 2024 với chủ đề “Khơi dòng vốn, đón cơ hội phục hồi”

Nói về vấn đề này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam cho rằng bài toán giá cả đắt hay rẻ thì phải khẳng định nhà ở là tài sản cả đời người. Doanh nghiệp muốn làm rẻ cũng không được bởi chi phí tài chính, quỹ đất, hạ tầng chưa đồng bộ…

Bên cạnh đó, trên quy luật kinh tế về cung cầu, khi cung hạn chế mà nhu cầu cao thì giá tăng. Thời gian vừa qua, một số dự án đưa ra mức giá cao nhưng khả năng hấp thụ ít, tính thanh khoản về phân khúc căn hộ, nhà ở hạn chế, do sản phẩm này không đại diện cho mức thu nhập trung bình của người dân.

Về đất nền, trên thực tế, giao dịch phân khúc này rất nhiều, do nhà đầu tư không thể đầu tư vào các dự án đã hình thành vì giá cao, cũng có thể vựợt quá khả năng chi trả nên việc nhà đầu tư lựa chọn mua đất nền để tích lũy dài năm cũng là điều dễ hiểu.

Theo ông Khương, thị trường bất động sản có tích cực hay không còn tùy theo cách đánh giá của mỗi người, nhưng trên quan điểm cá nhân, ông Khương nhận định thị trường bất động sản hiện nay đang khá thận trọng. Tuy nhiên, việc ba luật dự kiến có hiệu lực sớm kỳ vọng sẽ giải quyết dứt điểm cho hàng trăm dự án đang gặp vướng mắc pháp lý.

“Tôi cho rằng nguồn cung trên thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ dồi dào và giao dịch sôi động hơn năm 2023. Từ đó, doanh nghiệp sẽ có nguồn thu, có dòng tiền giải quyết khó khăn”, TS Sử Ngọc Khương kỳ vọng.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cũng cho rằng thị trường sẽ nhiều tín hiệu phục hồi từ cuối năm nay trở đi khi các chính sách mới thẩm thấu. Ông cho rằng thị trường bất động sản đã vượt qua được thời điểm tồi tệ nhất.

“Chính sách mới bao giờ cũng có độ trễ, để đi vào thực tiễn phải mất tối thiểu 6 tháng. Đồng thời, quy trình thực hiện các dự án bất động sản thương mại cũng phải tính từ 6 tháng đến 3 năm, chứ không phải thể dễ dàng”, ông Châu nêu quan điểm.