'Các dự án luật mới sẽ đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững'

Chia sẻ với báo giới tại TP. HCM, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Hoàng Hải cho rằng Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 là bước tiến lớn về chính sách và là một trong những khung pháp lý quan trọng để thị trường BĐS những năm tới phát triển bền vững.

- Dự án Luật Kinh doanh BĐS 2023, dự án Luật Nhà ở 2023 sẽ chính thức có hiệu lực vào ngày 1/1/2025. Ông từng nhận định, 2024 là năm chạy đà để thị trường khởi sắc khi những thay đổi về luật chính thức đi vào vận hành, thời điểm thị trường vượt qua khó khăn sẽ không còn xa. Vậy những thay đổi tích cực đó là gì thưa ông?

Ông Hoàng Hải: Luật Nhà ở 2023 là một trong những căn cứ quan trọng về chiến lược phát triển nhà ở. Đặc biệt, luật bổ sung chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán. Đây là một trong những thay đổi quan trọng, đặc biệt là sau những sự cố xảy ra về nhà cao tầng trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 sẽ là khung pháp lý hỗ trợ tốt cho chiến lược phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam. Luật quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Tại các đô thị loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã bổ sung quy định về việc đặt cọc khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ được nhận tiền đặt cọc hoặc các khoản tiền khác từ khách hàng nhằm mục đích bán, cho thuê mua nhà ở khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của luật này.

Bên cạnh đó, luật sửa đổi, bổ sung quy định về giao dịch qua sàn giao dịch BĐS, trong đó đề xuất phương án yêu cầu thực hiện qua sàn đối với các BĐS để tăng cường công khai, minh bạch và quản lý hoạt động giao dịch;

Sửa đổi, bổ sung quy định xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS; bổ sung quy định về điều tiết thị trường BĐS bao gồm nguyên tắc điều tiết, các trường hợp cần thiết điều tiết và thực hiện điều tiết để làm cơ sở Chính phủ chỉ đạo thực hiện điều tiết thị trường BĐS khi cần thiết.

Chính phủ trong thẩm quyền được giao quyết định điều tiết thị trường BĐS thông qua điều hành thực hiện các chính sách về: đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh BĐS, thuế, tín dụng, tài chính, các chính sách thích hợp khác trong từng thời kỳ nhất định.

Ngoài ra, luật cũng sửa đổi bổ sung một số nội dung khác nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai, đầu tư… và đảm bảo kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS công khai, minh bạch đảm bảo phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

- Ông từng chia sẻ rằng, các dự án luật trên sẽ tác động rất tích cực không chỉ riêng thị trường BĐS mà còn bao gồm cả khía cạnh nền kinh tế- xã hội, thể hiện cụ thể ở điểm nào thưa ông?

Đối với kinh tế, việc sửa đổi, bổ sung một số quy định trong chính sách sở hữu nhà ở có tác động tích cực trong việc thể hiện rõ vai trò, trách nhiệm của nhà nước, tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ đối với tài sản là nhà ở và khuyến khích thu hút FDI; góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở đảm bảo cân đối cung - cầu, đa dạng hóa nguồn cung, tránh tình trạng thị trường phát triển nóng, bất thường, gây lạm phát kinh tế.

Việc sửa đổi, bổ sung các hình thức sử dụng đất đảm bảo thống nhất với pháp luật liên quan sẽ tạo điều kiện thông thoáng cho các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, tạo nguồn cung nhà ở thương mại dồi dào, để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, hạn chế được các chủ đầu tư yếu kém về năng lực khi thực hiện dự án.

Hệ thống tài chính nhà ở được hoàn thiện theo hướng ổn định và dài hạn, giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước, đồng thời đảm bảo nguồn vốn phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng chính sách.

Đối với xã hội, việc quy định rõ và bổ sung đầy đủ các quyền và nghĩa của chủ sở hữu góp phần hạn chế các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở, góp phần tạo sự ổn định trật tự xã hội.

Các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài được luật hóa theo hướng rõ ràng, cụ thể tạo sự yên tâm về điều kiện sinh sống làm việc tại Việt Nam, góp phần thu hút đầu tư nước ngoài, phù hợp với thông lệ quốc tế mà không ảnh hưởng đến chính sách nhà ở cho các đối tượng xã hội; tạo cơ hội cho đa số người dân đặc biệt là người có thu nhập thấp, trung bình tại khu vực đô thị có khả năng tiếp cận nhà ở một cách đa dạng thông qua việc mua, thuê, thuê mua nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS giúp cho thị trường BĐS tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, ngân sách nhà nước qua đó sẽ tăng thu, việc tái đầu tư lại xã hội như mở rộng trường học, xây dựng công viên, phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp… sẽ có thêm nguồn lực để thực hiện tốt hơn; góp phần phát triển kinh tế xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội.

- Thị trường BĐS nhiều năm qua đã những cơn nóng – lạnh thất thường, bên cạnh tạo động lực mới cho thị trường, liệu các dự án luật mới có làm ổn định để thị trường không phát triển quá nóng, thưa ông?

Việc thông qua các dự án luật đã và sẽ tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng, công khai, minh bạch hơn cho hoạt động kinh doanh BĐS, nhằm kiểm soát thị trường BĐS tốt hơn, chặt chẽ hơn cũng như kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật của tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh BĐS và dự án đưa vào kinh doanh. Tôi cho rằng hoạt động kinh doanh BĐS của các tổ chức, cá nhân sẽ phát triển ổn định, lành mạnh, bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS… và sẽ đảm bảo thị trường phát triển không quá nóng.

Ngoài ra, khung pháp lý chặt chẽ sẽ giải quyết, tháo gỡ được nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn, bất cập của thị trường BĐS làm cơ sở khơi thông thị trường, khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS; giải quyết cân đối hài hòa quan hệ cung - cầu. Đồng thời, tăng nguồn cung nhà ở, giảm giá nhà, tạo nhiều cơ hội cho đa số người dân tiếp cận với nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng tài chính nhất là các đối tượng có thu nhập thấp hoặc trung bình tại khu vực đô thị góp phần bảo đảm an sinh, xã hội…

Tạo động lực mới cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, hiệu quả, bền vững cũng có nghĩa chúng ta kéo thêm các ngành nghề khác phát triển; đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!