Các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc phải tìm cách tự cứu mình

Các tập đoàn địa ốc của Trung Quốc đang đổ xô vào một lĩnh vực kinh doanh đã bị bỏ bê cách đây một thập kỷ. Đó là cung cấp dịch vụ xây dựng. Bởi cuộc suy thoái nghiêm trọng của thị trường địa ốc khiến các doanh nghiệp rơi vào cảnh cạn kiệt tiền mặt, doanh thu lẹt đẹt.

Thay vì mua đất và đóng vai trò chủ đầu tư, ngày càng nhiều công ty bất động sản hoạt động với tư cách nhà thầu. Các công ty như Country Garden và Shimao Group đang bước vào một cuộc đua mới, dù hoạt động này mang lại doanh thu thấp hơn nhiều những mảng kinh doanh truyền thống khác.

Họ hiểu rằng thời kỳ bùng nổ của thị trường nhà đất dựa trên nợ và đầu cơ đã kết thúc, sau khi Bắc Kinh vào cuộc để hạ nhiệt và đòn bẩy trong lĩnh vực này. Một số công ty nhận thấy cơ hội mới. Đó là quỹ đất của doanh nghiệp huy động vốn của các chính quyền địa phương. Những công ty này cần thuê ngoài các đơn vị thiết kế và thi công. Một số dự án bất động sản dang dở cũng đang cần hoàn thiện.

Li Jun, Giám đốc điều hành của Greentown Management Holdings đã chứng kiến ​​lượng công việc tăng lên đáng kể kể từ nửa cuối năm 2021, khi cuộc khủng hoảng dẫn đến vỡ nợ của gã khổng lồ China Evergrande Group nổi lên.

"Chúng tôi luôn coi mảng kinh doanh này là tương lai của lĩnh vực bất động sản. Nhưng nó đến nhanh hơn dự kiến", ông cho biết. Ông Li đứng đầu hãng cung cấp dịch vụ quản lý thi công lớn nhất đất nước. Ông ước tính, dịch vụ xây dựng có thể chiếm ít nhất 30% ngành bất động sản trong 5 năm tới, tăng so với mức gần 5% hiện tại.

Trên thực tế, trong vài năm trở lại đây, một số công ty bất động sản đã hỗ trợ các chính quyền địa phương và khách mua nhà thiết kế, thi công nhà ở. Nhưng khoản phí chỉ chiếm 3-5% doanh thu của dự án.

Với mảng kinh doanh này, các công ty địa ốc đang gặp khó về dòng tiền sẽ không cần phải bỏ ra một khoản vốn lớn để mua đất, và nhận được tỷ suất lợi nhuận cao. Tỷ suất lợi nhuận ròng của Greentown đã tăng lên mức kỷ lục 29% trong 6 tháng đầu năm ngoái, gấp gần 3 lần biên lợi nhuận trung bình của 33 công ty bất động sản của Trung Quốc đại lục được niêm yết trên sàn Hong Kong.

Hơn 60 nhà phát triển đã bắt đầu cung cấp dịch vụ xây dựng, theo một cuộc kiểm đếm của cơ quan bất động sản China Real Estate Information Corp. Cuộc đua nóng lên vào năm ngoái khi doanh số bán nhà sụt giảm.

Vào tháng 9/2022, chính quyền ở phía bắc thành phố Thẩm Dương đã đấu thầu một hợp đồng 15 tháng để hoàn thành việc xây dựng một dự án du lịch bị đình trệ do Evergrande để lại. Đáng ngạc nhiên là công việc lại được giao cho một công ty xây dựng vỡ nợ khác, Fortune Land.

Fortune Land chỉ tính phí xây dựng bằng 1,15% doanh thu cho chính quyền thành phố, nhưng thỏa thuận này đã giúp công ty này mở ra một mảng kinh doanh mới. Một tháng sau đó, đơn vị xây dựng của Fortune Land đã thầu thêm 7 dự án khác. Công ty gấp rút phát triển mảng kinh doanh này trở thành một phần của danh mục đầu tư không cốt lõi. Các trái chủ của công ty sau đó có thể chuyển đổi một số trái phiếu chưa được thanh toán thành vốn cổ phần.

Nhiều công ty khác cũng làm theo. Zhongliang - một tập đoàn đã vỡ nợ - thành lập một công ty con cung cấp dịch vụ xây dựng và tuyên bố sẽ tấn công vào mảng này.

Các công ty địa ốc chuyển hướng để thích nghi với đà suy yếu kéo dài của ngành trong bối cảnh sụt giảm dân số và thị trường sắp đạt đến giới hạn. Cư dân thành thị tại đất nước 1,4 tỷ dân sở hữu trung bình khoảng 36,5 m2 nhà ở/người, vượt mục tiêu 35 m2/người của Bắc Kinh trong chiến lược "thịnh vượng chung".

Doanh số bán nhà ở của Trung Quốc đã giảm gần 1/3 vào năm ngoái xuống còn khoảng 1 tỷ mét vuông và có khả năng sẽ duy trì ở mức đó trong một thời gian dài, theo ước tính của Li tại Greentown.

Một số thì bi quan hơn, Zhang Yuliang, chủ tịch của Greenland Holdings Group có trụ sở tại Thượng Hải, cho biết tại một diễn đàn vào 25/3 rằng doanh số bán nhà mới có thể giảm trong năm nay. Cổ phiếu của các nhà phát triển lớn của Trung Quốc đã giảm vào sáng 27/3, với thước đo của Bloomberg Intelligence giảm 2,7%, mức trượt trong ngày lớn nhất trong gần hai tuần.

Tuy nhiên, Li dự đoán nhu cầu lớn đến từ việc tái phát triển tới 5% bất động sản nổi bật của đất nước, mà ông ước tính là 35 tỷ mét vuông. Theo China Real Estate Information, 1/4 không gian nhà ở đô thị của Trung Quốc được xây dựng trước năm 2000, khi thị trường bất động sản tư nhân được thành lập và cần được nâng cấp.

Hiện tại, các cơ hội đã tăng lên trong thời gian quốc gia thúc đẩy hoàn thành các dự án bị bỏ hoang, dẫn đến một cuộc tẩy chay thế chấp sâu rộng vào năm ngoái. Các công ty tài chính tiếp quản cổ phần kiểm soát trong các dự án phát triển bị đình trệ do hiệp sĩ trắng cần thuê bên ngoài xây dựng để đẩy nhanh tiến độ giao hàng.

Fang Ling, một nhà phân tích bất động sản tại CRIC cho biết: “Mặc dù lĩnh vực kinh doanh này còn mới đối với nhiều nhà phát triển, nhưng nó đã trở thành một lĩnh vực mà mọi người phải cạnh tranh. Và nó có thể trở thành một ống hút để nắm bắt trong thời kỳ suy thoái của ngành".