Các doanh nghiệp bất động sản đang bị 'bóp nghẹt'

Giá vật liệu xây dựng liên tục tăng cao, cùng với loạt chính sách siết chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã khiến các doanh nghiệp bất động sản phải đối diện với áp lực gia tăng.

Giá vật liệu xây dựng liên tục tăng cao

Tính từ đầu năm 2021 đến nay, giá thép đã tăng 7 lần, tổng mức tăng lên đến 2,4 triệu đồng/tấn, từ mức 16,5-17 triệu đồng/tấn lên hơn 19 triệu đồng/tấn. Hiện mức giá của nhiều loại thép xây dựng trên thị trường như Hòa Phát, Việt Nhật, Việt Ý, Pomina, thép Thái Nguyên, thép Miền Nam… vào khoảng 20 triệu đồng/tấn. Trong khi đó, giá thép chiếm khoảng 20% tổng giá trị dự án.

Thống kê trong 3 tháng đầu năm 2022 của các hiệp hội liên quan tới xây dựng và vật liệu xây dựng, nhiều loại vật liệu xây dựng tiếp tục tăng giá mạnh, trong đó một số mặt hàng có mức tăng vượt đỉnh, chẳng hạn xi măng hiện tăng 100.000 đồng/tấn tùy thương hiệu, gạch xây dựng tăng khoảng 10%, gạch ốp trang trí tăng 10 - 15%, cát tăng 10.000 đồng/m3… so với đầu năm.

Trong hơn 1 tuần qua, việc Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng kiểm soát chặt hơn dòng vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản trong bối cảnh thị trường xuất hiện những yếu tố khó lường, đặc biệt là tình trạng giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục leo thang, khiến các doanh nghiệp bất động sản - xây dựng đứng ngồi không yên. Chưa bao giờ các nhà thầu xây dựng lại gặp nhiều khó khăn như lúc này.

Theo đại diện Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), do hầu hết các chủ đầu tư đều sử dụng loại hợp đồng đơn giá cố định không điều chỉnh ở thời điểm ký kết với khách hành nên khi giá nguyên vật liệu tăng, họ phải tự bù lỗ.

Đơn cử, tại dự án xây dựng cao tốc Bắc - Nam, sau bão giá thép đầu năm ngoái, việc giá xăng dầu, nhựa đường, sắt thép... tiếp tục leo thang từ đầu năm 2022 đã đẩy nhiều nhà thầu thi công vào tình cảnh thua lỗ. Lãnh đạo một nhà thầu thi công tại 2 dự án Mai Sơn - Quốc lộ 45 và Phan Thiết - Dầu Giây ước tính, chi phí xây dựng đội giá thêm 20 - 30% so với đơn giá ban đầu trong hợp đồng ký kết.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, tốc độ tăng trưởng của toàn ngành xây dựng và vật liệu xây dựng trong năm 2021 chỉ đạt 0,63%, rất thấp so với mức tăng trưởng trung bình 7,2%/năm trong 10 năm trở lại đây.

Không chỉ gây bất ổn đối với hoạt động xây dựng, việc giá nguyên vật liệu đầu vào không ngừng tăng còn kéo theo lo ngại về giá nhà tăng cao.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho biết, trong cơ cấu giá chung cư hiện nay, tiền đất chỉ chiếm khoảng 25%, còn lại 75% là chi phí vật liệu xây dựng, bao gồm cả vật liệu hoàn thiện. Do đó, việc các chi phí này tăng mạnh khiến giá nhà chung cư bị đội lên cao.

Báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam cũng chỉ ra rằng, trong những tháng đầu năm, mặt bằng giá bán sơ cấp căn hộ tại thị trường TP. HCM đã được nâng lên ở hầu hết các dự án với mức tăng từ 5 - 8% so với giai đoạn mở bán trước đó.

Siết tín dụng

Một số ngân hàng mới đây đã đồng loạt thông báo dừng cho vay bất động sản. Cụ thể, Techcombank đã tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3. Nhà băng này đang cho các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang ngày 1/4.

Sacombank cũng đã có công văn yêu cầu các chi nhánh tập trung tín dụng vào một số lĩnh vực sản xuất. Ngân hàng sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua/xây/sửa bất động sản để ở cho đến hết tháng 6.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2022 diễn ra vào ngày 16/3 vừa qua, lãnh đạo Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (Mã: VIB) khẳng định ngân hàng hạn chế tối đa cho vay doanh nghiệp dự án mà chủ yếu cho vay tiêu dùng và lựa chọn từng địa bàn cho khách hàng vay. Đặc biệt, VIB không tài trợ cho các dự án ở Cần Giờ, Phú Quốc hay các dự án ven biển có rủi ro cao.

Hiện mới chỉ có một vài nhà băng có động thái tạm dừng cấp tín dụng, giải ngân đối với mảng cho vay bất động sản. Trong khi đó, lộ trình siết tín dụng vào mảng này đã được bàn tới từ lâu. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ giảm dần về mức 30% từ ngày 1/10/2023.

Siết chặt phát hành trái phiếu

Một số trường hợp vi phạm liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) mới đây đã được các cơ quan quản lý ra quyết định xử lý, cùng với đó là thông điệp từ Chính phủ trong việc chấn chỉnh hoạt động thị trường TPDN và đấu giá quyền sử dụng đất. Bộ Tài chính mới đây cũng cho biết sẽ siết chặt hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Theo FiinRatings (thuộc FiinGroup), các sự kiện trên cùng với các thay đổi chính sách đang diễn ra, bao gồm Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước về quy định mua bán trái phiếu của các tổ chức tín dụng; những thay đổi và bổ sung dự kiến được đưa vào trong dự thảo sửa đổi Nghị định 153 về phát hành riêng lẻ, có thể sẽ làm cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp giảm đáng kể về quy mô phát hành vào năm 2022.

Chuyên viên phân tích của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng, sự kiện hủy kết quả phát hành trái phiếu của một Tập đoàn trong ngắn hạn sẽ tác động tiêu cực đáng kể đến khả năng huy động vốn của nhóm doanh nghiệp cùng ngành trên khi nhà đầu tư sẽ có góc nhìn dè dặt hơn rất nhiều về tính an toàn của sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Trong khi đó, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành một kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản từ năm 2018 khi nguồn tín dụng cho bất động sản bắt đầu được siết chặt.

Còn theo các chuyên viên phân tích của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), việc thắt chặt các khoản cho vay và phát hành trái phiếu có thể ảnh hưởng tốc độ hồi phục nguồn cung trong năm 2022, qua việc làm chậm lại các dự án sắp triển khai. Các chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay mà chưa có dự án gối đầu tạo dòng tiền ổn định có thể gặp thách thức.

Dẫn lời Vietnambiz, TS. Đinh Thế Hiển nhận định, trong năm 2022, 3/4 yếu tố vốn lành mạnh cho thị trường bất động sản (tín dụng ngân hàng, nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp bất động sản) đã quay đầu, chỉ còn lại dòng vốn từ các công ty nước ngoài. Các doanh nghiệp ngoại có thể M&A những dự án tốt trong trung hạn hoặc tìm thuê đất ở các khu công nghiệp, qua đó giúp phân khúc này tăng trưởng.

Đối với ba nguồn vốn còn lại, dù các ngân hàng không muốn siết tín dụng thì NHNN cũng sẽ giám sát chặt chẽ; nhà đầu tư cá nhân chắc chắn sẽ e dè khi nhận thấy mất cơ hội; và vốn từ doanh nghiệp bất động sản, bao gồm nguồn trái phiếu và vốn vay cũng bị siết.