Các đại gia toan tính gì trong cuộc đua xây trung tâm thương mại?

Bất động sản bán lẻ Việt Nam đang là "miếng bánh" lớn, hấp dẫn không ít "đại gia" trong và ngoài nước cùng tham chiến. Trong đó, mỗi doanh nghiệp theo đuổi một chiến lược riêng.

Bà Đỗ Thị Xuân Trang - Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ tại Avison Young Việt Nam cho biết trong giai đoạn 2018-2022, thị trường trung tâm thương mại (TTTM) đã đạt tốc độ tăng trưởng 4% mỗi năm.

Bà nhận định loại hình này sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ cùng với tốc độ đô thị hóa thời gian tới.

Lợi thế của các "ông lớn" nội địa

Dẫn đầu thị trường những năm qua là Vincom Retail. Không chỉ sở hữu những vị trí đắc địa như Vincom Đồng Khởi ngay trung tâm quận 1, TP.HCM, doanh nghiệp này còn xây dựng TTTM bên trong các khu đô thị lớn của Vinhomes. Nhờ đó, nhà phát triển này vừa sở hữu quỹ đất lớn để triển khai các TTTM quy mô, vừa có nguồn khách đảm bảo kinh doanh hiệu quả.

Màn thoái vốn của Vingroup không tác động nhiều đến hoạt động chung của Vincom khi chỉ trong vòng 30 ngày qua, Vincom đã ra mắt 4 TTTM là Vincom Plaza Điện Biên Phủ (Điện Biên), Vincom Plaza Hà Giang (Hà Giang), Vincom Mega Mall Grand Park (TP.HCM) và Vincom Plaza Bắc Giang (Bắc Giang).

Song song đó, Vincom Plaza 3/2 tại quận 10, TP.HCM cũng chính thức hoạt động trở lại sau thời gian cải tạo, nâng cấp.

Bên trong TTTM Vincom Mega Mall Grand Park với tổng diện tích hơn 45.000 m2 mới khai trương.

Như vậy, đến nay Vincom Retail đã sở hữu mạng lưới 87 TTTM tại 47 tỉnh thành với độ phủ hơn 1,83 triệu m2 mặt sàn cho thuê. Dự kiến trong quý IV, nhà phát triển này sẽ tiếp tục khai trương 2 TTTM khác.

Chia sẻ tại Đại hội đồng cổ đông hồi tháng 4, lãnh đạo Vincom Retail cho biết từ năm nay và các năm sau, công ty sẽ tập trung phát triển Mega Mall nằm trong các đại dự án với lượng dân cư lớn.

Sự thành công của Vincom Retail cũng phần nào củng cố sự tự tin cho các doanh nghiệp nội địa khi "nhảy" vào cuộc đua TTTM. Một cái tên đáng gờm vừa xuất hiện vài năm trở lại đây là Thaco, với quỹ đất tại các vị trí đắc địa như khu đô thị Sala (Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, TP.HCM) hay khu đô thị Tây Hồ Tây (Hà Nội).

Mặc dù hiện tại, tập đoàn của tỷ phú Trần Bá Dương chỉ mới đưa vào hoạt động 2 TTTM Thiso Mall tại TP.HCM, nhưng mục tiêu đến năm 2026, hệ thống này sẽ được mở rộng đến 14 địa điểm trải dài từ Bắc vào Nam.

Tập đoàn Thaco có lợi thế về quỹ đất ở những vị trí đắc địa như khu đô thị Sala (TP.HCM) hay khu đô thị Tây Hồ Tây (Hà Nội).

Trong khi đó, Tổng giám đốc Trần Lệ Nguyên của Tập đoàn Kido cũng đã có những bước đi chậm rãi nhưng vững chắc với 2 TTTM Vạn Hạnh Mall và Hùng Vương Plaza.

Trong năm 2023, Vạn Hạnh Mall từng dự kiến doanh thu 450 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 150 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận lên đến 33,3%. Còn Hùng Vương Plaza ước tính doanh thu 250 tỷ đồng ngay năm đầu hoạt động trở lại dưới sự vận hành của Kido.

Tại Đại hội đồng cổ đông năm 2024 của Kido, ông Trần Lệ Nguyên cho biết nếu không có gì thay đổi, quý III doanh nghiệp sẽ mua lại Hùng Vương Plaza với tỷ lệ 77%. Trong khi đó, Kido chưa tiến hành mua lại Vạn Hạnh Mall nên chưa thể cung cấp thông tin chi tiết.

Trước đó, ông Nguyên còn tiết lộ sắp tới có thể phát triển TTTM tại vị trí Pandora Trường Chinh hiện nay (đang cho đối tác thuê). Ngoài ra, vị này cũng đang cân nhắc thêm khu vực quận 8.

Ngoài những tên tuổi này, một doanh nghiệp trong nước gần đây cũng nhận được sự chú ý là Becamex IDC. Vốn được mệnh danh là "trùm" bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, nay Becamex IDC có kế hoạch xây dựng TTTM lớn nhất Việt Nam mang tên WTC Gateway để hoàn thiện hệ sinh thái WTC Thành phố mới Bình Dương.

Với diện tích khu đất 168.000 m2, dự án bao gồm nhiều hạng mục như đài phun nước ngoài trời, quảng trường lớn, trung tâm mua sắm cao 6 tầng, rạp chiếu phim, khu ẩm thực, khu vui chơi thể thao trong nhà, khách sạn, văn phòng hội nghị. Đồng thời, công trình cũng có cả nhà ga Metro trung tâm của Thành phố mới Bình Dương.

"Trùm" bất động sản công nghiệp dự kiến xây dựng TTTM lớn nhất Việt Nam mang tên WTC Gateway ngay trung tâm Thành phố mới Bình Dương.

Tham vọng của "big 4" ngoại

Nếu các doanh nghiệp nội có lợi thế về quỹ đất và am hiểu thị trường, thì những "tay chơi" quốc tế lại sở hữu tiềm lực tài chính và kinh nghiệm nhiều năm phát triển TTTM.

Thị trường Việt Nam đang ghi nhận sự xuất hiện và bành trướng của cả 4 "ông lớn" là Lotte, Aeon, Takashimaya và Central Group.

Trong đó, với Lotte, bên cạnh 16 đại siêu thị Lotte Mart ở nhiều tỉnh thành, đại gia Hàn Quốc mới đây đã đầu tư 600 triệu USD cho dự án trọng điểm Lotte Mall West Lake Hanoi (quận Tây Hồ, Hà Nội), khai trương từ tháng 9/2023.

Đáng chú ý, tổ hợp thương mại hoành tráng nhất của Lotte ở Việt Nam đã thu về gần 73 triệu USD chỉ sau hơn 4 tháng hoạt động.

Hiện tập đoàn cũng đang chờ hoàn thiện các thủ tục pháp lý để triển khai dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP.HCM).

Lotte Mall West Lake Hanoi là tổ hợp thương mại lớn nhất của Lotte tại Việt Nam.

Trong lúc này, Aeon Mall vẫn là doanh nghiệp quốc tế thành công nhất trên thị trường TTTM Việt Nam. Tập đoàn Nhật Bản tiếp tục duy trì chiến lược phát triển hàng loạt TTTM diện tích lớn ở những vị trí vùng ven tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh, thành.

Dự án Aeon Mall Huế - TTTM thứ 7 của Aeon Mall tại Việt Nam dự kiến hoàn thành và đưa vào hoạt động từ tháng 9. Đầu năm nay, tập đoàn cũng đã khởi công Aeon Mall Hạ Long với tổng diện tích sàn dự kiến là 208.000 m2. Khi hoàn thành vào năm 2026, đây sẽ là một trong những TTTM lớn nhất miền Bắc.

Trong quý tài chính từ ngày 1/3 đến 31/5 vừa qua, Aeon ghi nhận doanh thu hoạt động tại Việt Nam tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt hơn 4 tỷ yen, tương đương hơn 640 tỷ đồng. Qua đó, ông lớn này lãi trên 210 tỷ đồng, tăng 22%.

Đây là mức doanh thu và lợi nhuận cao nhất trong các quốc gia ASEAN và cao thứ 2 ở thị trường nước ngoài, chỉ sau Trung Quốc.

Một cái tên đến từ Nhật Bản khác nhận được nhiều kỳ vọng không kém Aeon là Takashimaya.

Trong một cuộc phỏng vấn với Nikkei hồi tháng 4, Chủ tịch Tập đoàn Takashimaya - ông Yoshio Murata - cho biết công ty con Toshin Development đã bắt đầu xây dựng một khu phức hợp ở Hà Nội.

Đại gia bán lẻ đến từ Nhật Bản cho biết sẽ đầu tư khoảng 2 tỷ yen, tức gần 13 triệu USD vào TTTM mới này, dự kiến khai trương vào năm 2026. Như vậy, Hà Nội sẽ là thành phố thứ 2 của Việt Nam có trung tâm thương mại Takashimaya.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh Takashimaya gặp khó khăn ở thị trường nội địa Nhật Bản, doanh nghiệp xác định việc phát triển ở nước ngoài sẽ là trụ cột tăng trưởng thời gian tới và đặc biệt hướng tới Đông Nam Á. Trong đó, Việt Nam được định vị là thị trường tăng trưởng lớn nhất của Takashimaya nhờ sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu.

Trong khi đó, Central Group của Thái Lan - sau nhiều năm tập trung cho các mô hình siêu thị và đại siêu thị tại Việt Nam - gần đây đã có những động thái cho thấy tham vọng tấn công vào thị trường TTTM.

Central Pattana, một thành viên của Central Group, đã chính thức thành lập pháp nhân tại Việt Nam với tên gọi Công ty TNHH CPN Global.

Giám đốc điều hành Central Pattana Wallaya Chirathivat cho biết trên Bangkok Post là sẽ đầu tư các siêu dự án tại Việt Nam và Malaysia trong 5-10 năm, mỗi dự án rộng hơn 350.000 m2 với mức đầu tư hơn 20 tỷ baht (khoảng gần 14.000 tỷ đồng).

Sự "tham chiến" mạnh mẽ của những tên tuổi quốc tế và nội địa được dự báo sẽ tạo nên cục diện mới trên thị trường TTTM Việt Nam trong thời gian tới.