Các chủ đầu tư sẽ đẩy nhanh GPMB dự án trước khi Luật Đất đai có hiệu lực?

Luật Đất đai 2024 được thông qua mới đây đã bỏ khung giá đất, quy định này được đánh giá ít nhiều sẽ khiến giá đền bù đất sẽ sát với giá thị trường, từ đó làm tăng giá BĐS. Theo chuyên gia, một số chủ đầu tư có thể sẽ cố gắng đẩy nhanh tiến độ GPMB để làm dự án ngay trong 2024, trước khi luật mới có hiệu lực.

So với Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội chính thức thông qua trong tháng 1/2024 đã bỏ quy định về Khung giá đất của Chính phủ ban hành 5 năm/lần.

Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Doanh nghiệp có tiềm lực dồi dào sẽ đẩy nhanh GPMB

Dước góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra quan điểm: "Với bất cứ ngành nghề nào, khi chi phí đầu vào tăng thì cũng đều khiến giá thành tăng theo.

Thị trường bất động sản cũng như vậy. Khi chi phí của các yếu tố đầu vào như nhân công, chi phí vật liệu xây dựng,... gia tăng, cộng thêm những tác động từ chính sách mới như bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng năm căn cứ theo giá thị trường, quy định cụ thể trường hợp giao đất thông qua đấu giá đấu thầu,... thì đương nhiên giá bất động sản cũng sẽ tăng lên.

Song, tôi cho rằng Nhà nước sẽ sự điều tiết mức tăng ở trạng thái ổn định, sao cho tương ứng, phù hợp với mức tăng của thu nhập người dân và mức tăng GDP nhằm tránh xảy ra hiện tượng bong bóng, thổi giá bất động sản.

Trên thực tế, Nhà nước đã có sự dự phòng bằng các chính sách đảm bảo nhu cầu nhà ở cho người dân thông qua việc chú trọng phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Nhìn sang Singapore, quốc gia này đã điều tiết bằng cách để người dân vẫn có thể mua nhà ở xã hội, trong khi giới nhà giàu vẫn có thể mua các biệt thự siêu sang với giá trên trời, đây là cơ chế thị trường".

Ngoài ra, từ đầu năm 2025, Luật Đất đai mới sẽ có hiệu lực (trừ quy định về hoạt động lấn biển và sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp có hiệu lực sớm từ 1/4/2024), khi đó giá đền bù sẽ sát với giá thị trường.

Theo ông Quê, điều này có thể sẽ tác động và khiến một số chủ đầu tư cố gắng đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng để làm dự án ngay trong năm nay. Song, nhìn nhận một cách thẳng thắn thì điều này có lẽ chỉ phù hợp với những doanh nghiệp đang có tiềm lực tài chính dồi dào.

"Trải qua 3 năm chống chọi với đại dịch Covid-19, nền kinh tế đã bị ảnh hưởng nặng nề. Hiện tại, câu chuyện dòng tiền trên thị trường vẫn đang rất khó khăn, nhiều khi chủ đầu tư muốn làm nhưng đành lực bất tòng tâm. Chưa kể ngân hàng chỉ cho vay đối với những dự án bất động sản đã có giấy phép xây dựng. Việc vay vốn để giải phóng mặt bằng, chuyển đổi sử dụng đất, nộp thuế... rất khó khăn.

Với sự thông qua Luật Đất đai, tôi cho rằng năm 2024 sẽ có hai hướng đi trên thị trường. Một là các chủ đầu tư có năng lực, nguồn tiền lớn sẽ tập trung triển khai đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Hai là một số doanh nghiệp sẽ hướng đến M&A dự án. Dự kiến dòng vốn ngoại đổ về Việt Nam trong năm nay để mua bán dự án cũng là rất lớn", chuyên gia này bổ sung.

(Bài viết trên vietnammoi.vn)