Buôn nhà nát liệu có dễ ăn?

Mua nhà cũ nát rồi tu sửa bán lại, nhà đầu tư có thể kiếm lời vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn. Thế nhưng không phải nhà đầu tư nào cũng dễ dàng thu được lợi nhuận khủng bởi đây là phân khúc đặc thù, cơ hội thu lời cao nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường.

Lãi nhanh…

Cuối năm 2018, anh Minh Hùng (quận Thủ Đức) mua một căn nhà cấp 4 cũ nát có diện tích 43m2 tại huyện Bình Chánh với giá 1,2 tỷ đồng. Vốn là dân trong nghề và có nhiều kinh nghiệm thi công xây dựng, anh Hùng đã cải tạo lại toàn bộ hết 200 triệu đồng, sau đó anh bán lại cho một cặp vợ chồng trẻ với giá 1,8 tỷ đồng, lời 400 triệu đồng. Tiếp tục dòng tiền này, anh đã tìm mua thêm 2 căn nhà cũ, sau thời gian sửa chữa và nâng cấp, anh bán với mức giá chênh hơn 500 triệu đồng/căn. Theo chia sẻ của anh Hùng, anh thường tìm mua các căn nhà nát ở vùng ven, ngoại thành với mức giá trung bình từ 1,2-1,6 tỷ đồng/căn, diện tích từ 45-50m2. Sau khi mua, anh Hùng cải tạo, sơn sửa lại hoặc nâng tầng rồi rao bán với giá 1,8-2,3 tỷ. Trung bình mỗi căn anh lãi khoảng 300-600 triệu đồng sau khi đã trừ hết các chi phí.

Tương tự, anh Trần Quý - một nhà đầu tư bất động sản tại quận 9 mua một căn nhà nát 1 trệt, 1 lầu hơn 70m2 tại quận Bình Tân với giá 1,7 tỷ đồng. Do chủ nhà đang cần bán gấp để mua nhà mới nên rao bán với giá mềm hơn so với thị trường. Nhận thấy cơ hội ngon ăn nên anh Quý không ngần ngại xuống tiền mua ngay. Sau khi hoàn tất giấy tờ mua bán, anh chi thêm 300 triệu đồng sửa sang lại toàn bộ và xây thêm 1 lầu. Đến giữa tháng 6/2019, anh Quý đăng tin bán nhà trên một website bất động sản và được rất nhiều người hỏi mua. Cuối cùng anh chốt sang tay cho một nhà đầu tư với giá 2,59 tỷ đồng. Trừ đi chi phí đầu tư ban đầu, anh Quý lãi gần 700 triệu đồng.

Việc kinh doanh nhà cũ nhà nát đang được coi là thị trường ngách “hái ra tiền” được nhiều nhà đầu tư theo đuổi. Bởi với số vốn bỏ ra không quá nhiều nhưng thanh khoản và biên độ lợi nhuận của hình thức này lại lớn hơn rất nhiều so với các loại hình kinh doanh truyền thống.

…Nhưng không dễ ăn

Một trong những ưu điểm lớn nhất của hình thức đầu tư này là giá mềm và thị trường luôn có nhu cầu. Chính vì vậy, chỉ cần có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, những căn "nhà nát" vẫn luôn hút khách. Tuy nhiên, lợi nhuận thu về từ hình thức kinh doanh này còn phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm của nhà đầu tư và không phải ai tham gia cũng đều thắng lớn.

Anh Hoàng Cường (Hà Nội) - một người từng thất bại khi kinh doanh nhà nát kể, cách đây hơn 2 năm anh mua một căn nhà cũ có diện tích gần 60m2, nằm trong ngõ nhỏ tại quận Long Biên với giá 2 tỷ đồng. Nếu tính theo giá thị trường thì căn nhà này phải khoảng 2,5 tỷ nhưng do chủ nhà đang bị ngân hàng xiết nợ nên anh Cường mới mua được giá tốt như vậy.

Hí hửng vì mua được giá hời, anh Cường cho sửa sang lại căn nhà, sơn bả mới, thay toàn bộ cửa gỗ công nghiệp bằng gỗ thịt, đầu tư đồ nội thất xịn,... hết gần 800 triệu đồng. Cứ nghĩ sau khi cải tạo lại căn nhà hoành tráng sẽ bán được giá nhưng thực tế không như mong đợi. Sau khi anh Cường rao bán lên các trang web, hội nhóm bất động sản, có rất nhiều người đến xem nhưng không chốt mua. Họ chê nhà của anh vừa có đường đâm thẳng vào, vừa có màu sơn lòe loẹt, giá lại quá cao so với mặt bằng khu vực. Vậy là phải mất gần 1 năm anh Cường mới bán lại được ngôi nhà bằng đúng số tiền đầu tư ban đầu.

“Thấy người ta thu lợi lớn cứ nghĩ là ngon ăn nhưng khi bắt tay vào việc mới biết kiếm lời khủng từ kênh này cũng không dễ, nhất là với những nhà đầu tư “tay mơ” chưa có nhiều kinh nghiệm như tôi rất dễ thất bại. Chôn vốn tiền tỷ cả năm trời nhưng khi bán lời lãi chẳng thấy đâu thậm chí còn bị hao hụt bởi số tiền ấy gửi ngân hàng tôi cũng có lãi cả trăm triệu”, anh Cường chia sẻ.

Trao đổi với Batdongsan.com.vn, anh Trần Nguyên Khôi (Hà Nội) – một nhà đầu tư BĐS có nhiều năm kinh nghiệm cho biết, buôn nhà nát là kiểu đầu tư tốn khá nhiều thời gian và công sức. Nhà đầu tư phải mất thời gian để khảo sát, tìm kiếm trong mọi hang cùng ngõ hẻm mới tìm được cơ hội mua lại những căn nhà nát với giá mềm. Sau khi mua nếu tân trang đơn giản thì không nói, nhưng với những căn nhà quá cũ nát phải xây sửa nhiều thì nhà đầu tư cần tính toán thật kỹ.

“Rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi đổ vốn vào phân khúc nhà nát này là sau khi sửa sang xong nhưng không phù hợp với thị hiếu của người mua hoặc gặp lúc thị trường khó khăn, mua phải nhà vướng pháp lý, nhà phong thủy xấu,… thì nhà đầu tư sẽ bị “mắc kẹt” và phải đối mặt với nguy cơ lỗ vốn”, anh Khôi cho biết thêm.

Chính vì vậy, khi quyết định đầu tư nhà nát, các nhà đầu tư cần lưu ý những điểm sau: Thứ nhất, chỉ mua nhà nát rõ ràng về pháp lý (không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch…). Thứ hai, chọn mua nhà có khả năng cải tạo càng ít càng tốt để tiết kiệm tối đa chi phí sửa chữa. Thứ ba, ưu tiên chọn những căn nhà có diện tích không quá lớn và chi ngân sách cải tạo phù hợp để không bị đội giá thành dẫn đến khó bán ra. Thứ tư, thời gian nâng cấp nhà nát không nên kéo dài bởi càng rút ngắn được thời gian thì càng cắt giảm được chi phí. (Thời gian sửa chữa căn nhà rơi vào khoảng 3-4 tháng là lý tưởng giúp nhà đầu tư thu lời).