Buôn đất nền có còn cửa sống?

“Siết” phân lô, bán nền của cá nhân để chống đầu cơ nhưng mở rộng kinh doanh quyền sử dụng đất của doanh nghiệp là hướng đi mới trong kinh doanh bất động sản (BĐS).

Quốc hội vừa thông qua dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một điểm mới rất đáng chú ý, có tác động lớn đến các nhà phát triển bất động sản là quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (thường gọi là phân lô, bán nền) đã đi theo hướng quản lý chặt chẽ hơn.

Ngăn chặn “bán lúa non”

Cụ thể, tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rất chặt về điều kiện phân lô, bán nền cá nhân: Không cho phép phân lô, bán nền tại các phường của khu vực đô thị loại III trở lên. Như vậy, khu vực nội thành, nội thị của đô thị loại III trở lên như các thành phố thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã về cơ bản sẽ không được phân lô, bán nền.

Luật chỉ phân cấp cho địa phương được quyết định phân lô, bán nền tại khu vực các xã, thị trấn và khu vực đô thị loại IV trở xuống. Hình thức kinh doanh đất nền do vậy sẽ bị khống chế.

Ngoài ra, việc phân lô, bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở còn được kiểm soát chặt chẽ ở 2 vòng “giấy phép”. Điều kiện cần mang tính chất “tiền kiểm” để kinh doanh đất nền là phải thuộc khu vực được phân lô, bán nền do UBND cấp tỉnh công bố (UBND cấp tỉnh sẽ công bố bản đồ các vị trí, khu vực được phân lô, bán nền). Điều kiện đủ mang tính chất “hậu kiểm” là chủ đầu tư sau khi đã đầu tư xong hạ tầng thiết yếu phải có văn bản của Sở Xây dựng trả lời về việc đã đủ điều kiện kinh doanh đất nền.

Quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa mở ra cơ hội cho các giao dịch M&A nhưng cũng là thách thức với các nhà đầu tư. Ảnh minh hoạ: Hoàng Hà

Hoạt động kinh doanh đất nền luôn bị coi là hình thức “bán lúa non”, vốn chỉ phù hợp với các chủ đầu tư kém năng lực, là “món ngon” của giới đầu cơ và dẫn đến lãng phí tài nguyên đất, để hoang hóa đất đai. Hình thức này cũng là căn nguyên của nạn đầu cơ đất, thổi giá, gây “sốt đất”, tạo “bong bóng”, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Pháp luật hiện hành chỉ cấm phân lô, bán nền tại các phường của 5 đô thị trực thuộc Trung ương, một số khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan... trong đô thị. Nay với quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì hình thức phân lô, bán nền sẽ bị siết chặt.

Chính sách này về lâu dài sẽ có tác động đáng kể để thị trường BĐS trở nên chuyên nghiệp, các doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và “bán lúa non”; giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả.

Tạo đà cho M&A bất động sản

Bên cạnh nỗ lực siết chặt phân lô đất nền cho cá nhân, Luật Kinh doanh bất động sản cũng bổ sung hình thức kinh doanh BĐS mới: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật (HTKT) trong dự án BĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.

Đây vẫn là hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất nhưng khác với hình thức phân lô, bán nền có đối tượng khách hàng là cá nhân (thường là giới đầu tư, buôn đất), hình thức kinh doanh đất nền mới này hướng đến chủ thể là tổ chức, doanh nghiệp BĐS. Theo đó, các tổ chức được nhận chuyển nhượng các thửa đất để tiếp tục đầu tư xây dựng công trình theo nội dung dự án được chấp thuận.

Quy định mới này hứa hẹn sẽ giúp mảng M&A dự án BĐS nở rộ thời gian tới, giúp thị trường trở nên sôi động hơn. Chẳng hạn nếu doanh nghiệp A là chủ đầu tư dự án khu đô thị đã có quy hoạch chi tiết, được thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và đã hoàn thành đầu tư HTKT toàn dự án. Trong dự án có lô đất xây chung cư. Doanh nghiệp A sau khi kinh doanh xong các sản phẩm thấp tầng trong dự án muốn chuyển nhượng lô đất chung cư cho doanh nghiệp B tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm.

Theo pháp luật hiện hành, doanh nghiệp A phải làm thủ tục chuyển nhượng một phần dự án đối với lô đất chung cư. Thủ tục chuyển nhượng dự án được quy định rất phức tạp, phải được cơ quan nhà nước cho phép chuyển nhượng và thời gian lấy ý kiến, thẩm định thường kéo dài (doanh nghiệp thường phải mất 4-6 tháng mới hoàn thành).

Do đó, việc Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho phép các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ cần ký hợp đồng chuyển nhượng và đăng ký sang tên) sẽ rút ngắn được thời gian cũng như giảm áp lực công việc cho cơ quan nhà nước.

Ở ví dụ nêu trên, doanh nghiệp A sắp tới sẽ có thêm một phương án khác là chuyển nhượng lô đất chung cư cho doanh nghiệp B để tiếp tục đầu tư, kinh doanh. Doanh nghiệp B sau khi được sang tên trên sổ đất sẽ thực hiện thủ tục để được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới trên diện tích đất đã nhận chuyển nhượng.

Lựa chọn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức khác để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng rõ ràng là có ưu thế nổi bật so với phương án chuyển nhượng một phần dự án, khi thời gian giải quyết được rút ngắn đáng kể.

Tuy nhiên hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất hoàn toàn mới này cũng phát sinh một số vấn đề pháp lý cần phải được hướng dẫn, làm rõ trong các văn bản ở cấp nghị định, thông tư.

Vấn đề pháp lý lớn nhất là việc doanh nghiệp A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp B nhưng không làm thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án, sau đó doanh nghiệp B lại xin cấp chủ trương đầu tư sẽ dẫn đến trên cùng một thửa đất tồn tại đồng thời 2 dự án của 2 nhà đầu tư. Điều đó tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp do không tách bạch được quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trên phần diện tích đất chồng lấn giữa 2 dự án.

Ngoài ra, cũng không loại trừ khả năng doanh nghiệp B sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp A nhưng không được cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư do không đủ năng lực tài chính chẳng hạn? Trường hợp này doanh nghiệp B sẽ bị đặt vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Như vậy, quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa mở ra cơ hội cho các giao dịch M&A nhưng cũng đồng thời là thách thức với các nhà đầu tư trong việc lựa chọn phương án kinh doanh, đảm bảo hiệu quả tài chính và giảm thiểu rủi ro cho mình.