Bức tranh thật sự phía sau tin đồn "giá thuê giảm mạnh"

Dù có nhiều thông tin cho rằng giá thuê căn hộ đang giảm, khảo sát thực tế tại Hà Nội và TP.HCM lại cho thấy mức giá vẫn giữ nguyên hoặc tăng nhẹ ở nhiều khu vực. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự mất cân đối cung – cầu kéo dài, chi phí vận hành tăng và thiếu minh bạch dữ liệu, khiến người thuê ở thế yếu.

Trái ngược với những lời đồn về một làn sóng giảm giá trên thị trường căn hộ cho thuê, dữ liệu thực tế tại các đô thị lớn lại hé lộ điều ngược lại: giá thuê không những không hạ mà còn có xu hướng nhích lên ở một số phân khúc. Phải chăng thị trường đang vận hành theo một logic khác, vượt khỏi những kỳ vọng thông thường?

Bất chấp một số báo cáo dữ liệu cho thấy giá thuê căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đang có dấu hiệu hạ nhiệt, thực tế thị trường lại phản ánh câu chuyện hoàn toàn khác. Nhiều người thuê cho biết giá không những không giảm mà còn nhích lên rõ rệt ở các khu vực có nhu cầu cao. Đằng sau nghịch lý này là hàng loạt vấn đề về lệch pha cung – cầu, chi phí vận hành leo thang, và một thị trường thiếu minh bạch dữ liệu, khiến người thuê rơi vào thế yếu.

Thị trường hai mặt: Dữ liệu một đằng, thực tế một nẻo

Một số nền tảng bất động sản ghi nhận giá thuê trung bình giảm 1–3% trong quý II/2025, đặc biệt tại các tòa nhà cũ, xa trung tâm. Tuy nhiên, người thuê tại các khu đô thị lớn lại chứng kiến mức tăng 500.000 – 2 triệu đồng/căn trong cùng kỳ. Khu vực như Bình Thạnh, Thủ Đức, Mỹ Đình hay Cầu Giấy vẫn khan hiếm nguồn cung phù hợp, đẩy giá thuê tiếp tục leo thang, đặc biệt với căn hộ đầy đủ nội thất.

Các báo cáo từ CBRE, Savills cũng xác nhận: những khu vực có cơ sở hạ tầng hoàn thiện, mật độ dân cư cao, đặc biệt nơi tập trung người nước ngoài, đều ghi nhận giá thuê giữ vững hoặc tăng nhẹ. Sự “vênh số liệu” phần nhiều do dữ liệu trung bình bị kéo xuống bởi một số trường hợp đơn lẻ, chứ không phản ánh toàn cục.

Cung không đủ cầu: Ách tắc từ chính sách và thị trường

Theo giới chuyên gia, sự mất cân đối cung – cầu kéo dài mới là nguyên nhân chính khiến giá thuê khó giảm. Trong 2–3 năm gần đây, gần như không có dự án trung cấp hoặc bình dân mới được mở bán tại hai đầu thị trường. Dân số cơ học tiếp tục gia tăng, trong khi nhà đầu tư mua căn hộ cho thuê lại “rút lui” vì siết tín dụng và lãi suất cao.

Chưa kể, xu hướng chuyển hướng dòng tiền sang đất nền, nhà phố tại vùng ven cũng làm chậm tiến độ nhiều dự án căn hộ. Trong khi đó, các chi phí bảo trì, vận hành, dịch vụ... đều tăng, khiến chủ nhà buộc phải điều chỉnh giá để đảm bảo lợi nhuận tối thiểu.

Người thuê mất lợi thế: Giá tăng, lựa chọn co lại

TS Trần Xuân Lượng chỉ ra rằng: thị trường cho thuê hiện thiếu tính chuyên nghiệp, minh bạch và bị chi phối bởi giao dịch cá nhân. Việc thiếu dữ liệu phân tách theo khu vực, phân khúc và độ mới căn hộ khiến người thuê rơi vào trạng thái “nhiễu loạn thông tin”. Trong khi đó, chủ nhà dễ dàng nâng giá, thêm điều kiện, tăng cọc hoặc phí dịch vụ mà không chịu áp lực cạnh tranh rõ rệt.

Thực tế, người thuê đang trả thêm 300.000 – 1.000.000 đồng/tháng khi ký lại hợp đồng, mà vẫn không có nhiều lựa chọn. Điều này làm trầm trọng thêm gánh nặng chi phí sống, đặc biệt với sinh viên, người lao động nhập cư và nhóm thu nhập trung bình – vốn là đối tượng chủ yếu của phân khúc này.

Cần thay đổi từ gốc: Chính sách & dữ liệu minh bạch

Giải pháp cho thị trường căn hộ cho thuê không chỉ nằm ở việc tăng cung, mà cần bắt đầu từ minh bạch hóa thông tin. Xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, loại hình căn hộ và phân khúc khách thuê là bước đi bắt buộc nếu muốn thiết lập lại cân bằng cho thị trường.

Về lâu dài, theo ông Lê Đình Chung, Chính phủ cần ban hành các chính sách khuyến khích doanh nghiệp phát triển căn hộ cho thuê – đặc biệt ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền. Học theo mô hình quốc tế, có thể yêu cầu các dự án mới dành một phần cho thuê lâu dài, đồng thời hỗ trợ chủ đầu tư về tín dụng, thuế và thủ tục pháp lý.

Cuối cùng, việc xây dựng các hệ thống vận hành chuyên nghiệp – từ khâu niêm yết, định giá, đến hậu mãi – chính là yếu tố nền tảng để thị trường căn hộ cho thuê phát triển bền vững, công bằng và lành mạnh hơn trong tương lai.