Bức tranh sáng bất động sản công nghiệp trong năm 2022

Sự tăng trưởng của dòng vốn FDI vào Việt Nam trong sự dịch chuyển đầu tư từ các nước đã mở ra cơ hội vàng cho các doanh nghiệp trong phân khúc bất động sản khu công nghiệp.

Tăng trưởng bất chấp dịch bệnh

Dịch bệnh Covid-19 bùng phát, đặc biệt là trong quý 3/2021 vừa qua, hoạt động giãn cách xã hội kéo dài, chuỗi sản xuất, cung ứng bị đứt gãy, xuất nhập khẩu đình trệ khiến một số doanh nghiệp phải chuyển dịch đơn hàng khỏi Việt Nam để ứng phó với tình hình dịch bệnh. Điều này đã khiến ngành địa ốc nói chung và ngành sản xuất có lúc bị chao đảo. Tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực.

Theo một chuyên gia cho biết, bất động sản công nghiệp là loại hình được nhiều nhà đầu tư quan tâm, bởi vì chúng ta là nước có cơ cấu về xuất nhập khẩu tốt, đặc biệt là xuất khẩu; giá thuê đất ở khu công nghiệp rẻ so với các quốc gia khác trong khu vực; môi trường kinh tế, sự phát triển đảm bảo được mức độ tỷ xuất lợi nhuận tốt, mức độ đầu tư mang lại lợi nhuận cao hơn so với thị trường khác… Với cái nhìn dài hạn của nhà đầu tư thì dịch Covid-19 chỉ là yếu tố ngắn hạn, họ đang đầu tư cho nền tảng tương lai tốt hơn.

Đánh giá về phân khúc này, bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao thị trường Việt Nam, Tập đoàn Quản lý và Tư vấn bất động sản Jones Lang Lasalle (JLL) đánh giá, bất chấp tác động của đại dịch, bất động sản công nghiệp tiếp tục là phân khúc hấp dẫn nhờ sở hữu nhiều lợi thế. Theo bà Trang Bùi, vị trí địa lý có thể đưa Việt Nam thành điểm đến hấp dẫn trong việc dịch chuyển nhà máy, chuỗi cung ứng của các tập đoàn nước ngoài. Việt Nam cũng rất thành công trong thu hút vốn FDI và đang có chi phí cho thuê kho bãi, nhân công rẻ. Đặc biệt, thuế xuất hàng hóa từ Việt Nam sang Mỹ thấp hơn so với một số nước trong khu vực.

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê đất tại các khu công nghiệp Việt Nam đã và đang tiếp tục tăng mạnh. Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ lấp đầy bình quân tại các khu công nghiệp của 8 tỉnh, thành phố Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 80%. Mức giá chào thuê đất tăng từ 10% đến 30% so với cùng kỳ năm 2020. Những chỉ số tích cực trên là căn cứ khiến nhiều nhà đầu tư tin rằng, bất động sản công nghiệp tiếp tục là “gà đẻ trứng vàng”, kênh đầu tư an toàn và lợi nhuận cao.

Minh chứng nổi bật là dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam đã bật tăng trở lại trong các tháng 9, 10 và 11/2021. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 11 tháng năm 2021, tổng vốn FDI đăng ký mới vào bất động đạt gần 2 tỷ USD. Trong đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục thu hút được nguồn vốn ngoại cùng nhiều nguồn cung mới, giá thuê trở lại đà tăng nhanh.

Ghi nhận của Savills Việt Nam trong 3 quý đầu năm 2021 cho thấy tại các khu công nghiệp phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 87%, tăng 2,3%. Giá thuê đất bình quân 100 USD/m2, tăng 9,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Bắc Ninh và Hà Nội tiếp tục là hai thị trường dẫn đầu toàn khu vực. Tại các tỉnh phía Nam, tỷ lệ lấp đầy bình quân ở các khu công nghiệp ở mức 87%, tăng 2,3%. Giá thuê đất bình quân đạt 115 USD/m2, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm ngoái. TPHCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai… là các địa phương ghi nhận có giá thuê đất cao và tăng mạnh.

Nhiều doanh nghiệp hưởng “trái ngọt”

Bức tranh thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục phát đi những tín hiệu lạc quan khi nhiều “ông lớn” có lợi nhuận kinh doanh với mức tăng trưởng tốt. Báo cáo tài chính quý III, Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức ghi nhận doanh thu gần 168 tỷ đồng, tăng 81% so với cùng kỳ. Lãi gộp tăng gần gấp đôi, lên mức 99 tỷ đồng. Khấu trừ chi phí và thuế, Sonadezi Châu Đức ghi nhận lãi ròng gần 67 tỷ đồng, tăng 79% so với cùng kỳ năm ngoái. Cộng với các kết quả 6 tháng đầu năm 2021, Sonadezi Châu Đức báo lãi lũy kế gần 256 tỷ đồng, tăng 57% so cùng kỳ. Cơ cấu doanh thu chủ yếu đến từ các chỉ tiêu cho thuê đất, nhà xưởng…

Với Tổng công ty IDICO, dù chưa công bố báo cáo tài chính quý III, song tại Đại hội đồng cổ đông mới đây, Ban lãnh đạo tiết lộ, lợi nhuận quý III đạt khoảng 160 tỷ đồng. Quý IV sẽ đưa Khu công nghiệp Mỹ Sơn A (Bình Thuận) vào hạch toán, lợi nhuận trước thuế khoảng 700 tỷ đồng. HĐQT cũng trình điều chỉnh tăng kế hoạch tổng doanh thu công ty mẹ năm nay từ 996 tỷ đồng lên 1.711 tỷ đồng, lãi sau thuế tăng từ 460,3 tỷ lên 1.032,3 tỷ đồng.

Trường hợp của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – Công ty CP, theo nhận định của công ty chứng khoán Agriseco đánh giá, dự kiến quý III và IV là điểm rơi lợi nhuận khi ghi nhận các dự án đang triển khai từ năm trước và các dự án mới được cấp phép như KCN Quang Châu, KCN Tân Phú Trung và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Bên cạnh đó, năm 2021, phân khúc bất động sản công nghiệp cũng ghi dấu ấn mạnh với hàng loạt thương vụ M&A đáng chú ý. Điển hình như thương vụ Công ty cổ phần Tập đoàn KCN Việt Nam đã mua lại quỹ đất rộng 250 ha với vốn đầu tư 300 triệu USD và đặt mục tiêu phát triển các nhà máy và kho cho thuê phân khúc cao cấp, danh mục đầu tư trải dài toàn quốc từ Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương đến Đồng Nai và Long An. Một thương vụ khác là Vingroup đang đẩy mạnh sở hữu mảng bất động sản công nghiệp khi nắm trong tay 2 khu công nghiệp tại Hải Phòng, gồm Nam Tràng Cát (200 ha) và Thủy Nguyên (319 ha). Đặc biệt, tập đoàn này cũng đã thành lập Vinhomes IZ - công ty con phụ trách bất động sản công nghiệp…

Sẵn sàng với những vận hội mới

Cùng với việc mở cửa trở lại của Chính phủ theo hướng thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19, các ưu đãi từ các hiệp định thương mại, giá thuê đất có hiệu lực, nhu cầu đối với đất công nghiệp, kho xưởng xây sẵn là những lực đẩy giúp thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian tới.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa cho rằng, năm 2021, bất động sản công nghiệp Việt Nam còn vượt qua được thì không có lý do gì năm 2022 lại không hồi phục mạnh mẽ và tăng tốc hơn nữa. Kể cả trong bối cảnh dịch có diễn biến phức tạp thì với chính sách tiêm chủng vắc-xin Covid-19 toàn dân và tâm lý thích nghi ngày càng tốt với dịch, thị trường bất động sản công nghiệp hứa hẹn sẽ có nhiều cơ hội để khởi động.

Theo ông Quang cho rằng, những lực đẩy sẽ tác động đến thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian tới sẽ đến từ việc các đơn hàng xuất nhập khẩu đang còn tồn đọng chưa giải quyết được trong năm 2021 thì năm 2022 sẽ được tăng tốc trở lại. Đây chính là lý do khiến các doanh nghiệp bất động sản phải nhanh chóng quay trở lại thị trường để trả đơn, trả nợ. Từ đó đẩy mạnh các hoạt động giao dịch trong lĩnh vực đất công nghiệp, xây dựng nhà xưởng,…Bên cạnh đó, nền kinh tế Việt Nam là một điểm đến rất tốt trong thời gian tới. Bởi Việt Nam có rất nhiều dư địa để đón làn sóng FDI cho việc phát triển công nghiệp. Việt Nam sở hữu một trong những thị trường sản xuất và hậu cần mạnh nhất trên thế giới.

Đặc biệt, các Hiệp định Thương mại Tự do có thể được xem là giải pháp lâu dài cho Việt Nam, hỗ trợ quá trình chuyển giao kiến thức và công nghệ, qua đó thúc đẩy sự chuyển đổi từ sản xuất các ngành công nghiệp giá trị thấp và mang tính địa phương sang các ngành có giá trị cao hơn. Ngay cả trong ngắn hạn đến trung hạn, chúng ta vẫn được chứng kiến rất nhiều hoạt động đầu tư lớn về công nghiệp. Ngoài ra, sự hỗ trợ qua lại lẫn nhau giữa hai thị trường phía Bắc và phía Nam. Trong năm 2021, bất động sản công nghiệp phía Nam bị ảnh hưởng nhiều hơn phía Bắc nên khi có sự hỗ trợ từ thị trường phía Bắc trong thời gian tới sẽ giúp phía Nam nhanh chóng hồi phục, kéo theo bất công nghiệp cả nước phát triển.

Theo ông John Campbell, Quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển theo chuỗi giá trị nhờ vào tốc độ tăng trưởng ổn định, môi trường kinh doanh, các hiệp định thương mại tự do FTA... Trong năm 2022 và những năm tiếp theo, một số xu hướng được kỳ vọng sẽ tiếp tục xuất hiện chẳng hạn như: Ngành công nghiệp 4.0; sản xuất chế tạo thông minh hơn; Hiện đại hóa chuỗi cung ứng; Hình thức bán – thuê lại tài sản; Các mô hình KCN mới và quy hoạch tổng thể hiện đại; Trung tâm dữ liệu và Kho lạnh… Có thể thấy, việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho một năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình phát triển công nghiệp của Quý 4/2021 sẽ khả quan hơn so với quý đầu năm.

Đánh giá về sức hút từ thị trường này, ông Đoàn Duy Hưng - Tổng Giám đốc IIP Vietnam cho rằng, dứng trước vận hội mới, bất động sản công nghiệp Việt Nam được đánh giá là ngôi sao đang lên, là "con gà đẻ trứng vàng", có nhiều cửa sáng trong việc thu hút đầu tư FDI, đón đầu làn sóng dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc. Thời cơ đang đến gần, chúng ta có quyền đặt ra nhiều kỳ vọng về bức tranh tươi sáng của phân khúc bất động sản công nghiệp trong thời gian tới. Tuy nhiên, cơ hội không chỉ dành riêng cho Việt Nam và cũng không ai dám chắc “đại bàng” sẽ chọn Việt Nam hay “bay đi” nơi khác.

Tuy nhiên, theo ông Hưng, câu chuyện đầu tư, phát triển bất động sản công nghiệp là câu chuyện đường dài, do đó Việt Nam cần nhìn thẳng vào thực tế để có sự chuẩn bị tốt nhất, không chỉ đón đầu được làn sóng dịch chuyển FDI mà còn hướng tới sự phát triển bền vững trong tương lai. Trong cuộc đua thu hút đầu tư bất động sản khu công nghiệp, chúng ta cần nhanh để chớp lấy thời cơ nhưng cũng phải phát triển có định hướng. Theo đó, bất động sản công nghiệp Việt Nam cần có sự biến đổi mạnh về chất, hướng tới sự phát triển bền vững, công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp xanh... Các địa phương, các doanh nghiệp cần nhanh chóng thay đổi tư duy và có những sự chuẩn bị tốt hơn mới có thể sẵn sàng “đón đại bàng về làm tổ.

Để phát triển bền vững bất động sản công nghiệp Việt Nam cần có chiến lược dài hạn, triển khai đồng bộ hàng loạt các giải pháp và thống nhất cách làm từ Trung ương tới địa phương./.