Bức tranh kỳ lạ của thị trường bất động sản nhà ở: Phân tán và bất ổn

Thị trường bất động sản nhà ở trong những năm gần đây đã phát triển theo xu hướng cục bộ, thể hiện rõ qua sự phân bổ không đồng đều về địa phương, loại hình sản phẩm và các doanh nghiệp cung cấp.

Cung ứng yếu và cục bộ theo từng địa phương

Vào đầu tháng 2/2024, vợ chồng Minh Huyền (quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội) đã vội vã nhờ gia đình gửi tiền để mua một căn hộ chung cư có giá khoảng 2,1 tỷ đồng tại một khu đô thị lớn. Thời điểm đó, giá căn hộ dao động gần 47 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, chỉ sau gần một năm, giá chung cư tại khu vực này đã tăng mạnh, lên đến gần 64 triệu đồng/m². Nếu tính theo giá giao dịch hiện tại, căn hộ của vợ chồng Minh Huyền đã tăng giá tới 36%.

Theo dữ liệu từ một đơn vị nghiên cứu, năm 2024 ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ nhất trong lịch sử thị trường bất động sản thứ cấp, với mức tăng trung bình lên tới 26%.

Trong một tọa đàm, Tiến sĩ Võ Trí Thành đã chỉ ra sự tăng giá "sốc" của bất động sản trong vài thập kỷ qua. Nếu tính lạm phát, trong thập kỷ 90, giá hàng hóa tăng 4 lần, trong khi hai thập kỷ qua, giá hàng hóa chỉ tăng chưa đến 2 lần. Tuy nhiên, giá nhà đã tăng đến 400 lần.

Thị trường bất động sản nhà ở trong vài năm qua vẫn tồn tại nhiều bất cập. Một trong những vấn đề lớn là sự hạn chế về nguồn cung nhà ở, đi kèm với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và cả doanh nghiệp cung cấp.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặc dù số lượng sản phẩm thấp tầng được mở bán nhiều hơn, nhưng căn hộ chung cư vẫn là loại hình chủ yếu, chiếm tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới của năm 2024.

Tuy nhiên, phân khúc căn hộ thương mại giá bình dân, vốn là nhu cầu chủ yếu của thị trường, đã vắng bóng. Nguồn cung căn hộ bình dân chỉ còn từ các dự án nhà ở xã hội, với số lượng được cải thiện, nhưng vẫn chỉ đạt 13,5% kế hoạch giai đoạn 2021-2025. Quá trình triển khai các chính sách về nhà ở xã hội, dù được hỗ trợ mạnh mẽ, vẫn bộc lộ một số tồn tại và hạn chế, do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.

Nguồn cung căn hộ chung cư trong năm 2024 chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang (trên 50 triệu đồng/m²), chiếm tới 65%. Đặc biệt, trong quý IV/2024, nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm đến 47%, tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, và phân khúc hạng sang, siêu sang ghi nhận mức tăng trưởng mạnh, đạt gần 27%.

Nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TPHCM qua các năm

Về phân bổ khu vực, miền Bắc đóng góp 60% nguồn cung nhà ở mới, trong khi miền Nam và miền Trung chỉ chiếm lần lượt 29% và 11%. Phần lớn nguồn cung đến từ các dự án đại đô thị ở vùng ven và các tỉnh, thành phố lân cận hai đô thị đặc biệt.

Một đơn vị nghiên cứu khác cũng chỉ ra sự phân hóa rõ rệt. Trong năm 2024, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tăng gấp 3 lần so với năm 2023, với hơn 30.900 căn, đạt mức cao nhất kể từ năm 2020. Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mở bán mới thấp nhất kể từ năm 2013, chỉ đạt khoảng 5.050 căn.

Nguồn cung nhà phố, biệt thự tại Hà Nội đạt hơn 6.300 căn trong năm 2024, trong khi tại TP.HCM, con số này chỉ đạt hơn 230 căn, mặc dù đã gấp 8 lần so với năm trước.

Cục bộ doanh nghiệp cung ứng

Mới đây, ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình, đã gây bất ngờ khi tuyên bố sẽ không tham gia vào việc phát triển nhà ở thương mại nữa, mặc dù doanh nghiệp vẫn sở hữu những khu đất vàng. Ông cho biết sẽ chỉ tập trung vào phát triển nhà ở xã hội phục vụ người lao động và người nghèo, đồng thời giúp các doanh nghiệp nhỏ và vừa có cơ hội phát triển.

Theo ông, việc phát triển nhà ở thương mại hiện nay chủ yếu là cuộc chơi của các doanh nghiệp lớn, không phải là lĩnh vực dành cho các doanh nghiệp nhỏ. Điều này càng được khẳng định qua các quy định của Luật Đất đai 2024, chỉ áp dụng thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại quy mô lớn với hạ tầng đồng bộ. Điều này khiến các doanh nghiệp nhỏ khó có thể triển khai các dự án quy mô vừa và nhỏ.

VARS nhận định rằng các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ không đủ năng lực tài chính để triển khai các dự án quy mô lớn, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại với giá hợp lý. Họ cũng gặp khó khăn trong việc thỏa thuận với người dân về giải phóng mặt bằng và không đủ khả năng cạnh tranh trong các cuộc đấu giá đất công.

Lợi thế của các doanh nghiệp lớn càng được thể hiện qua kết quả kinh doanh. Trong 9 tháng năm 2024, lợi nhuận của 10 doanh nghiệp đứng đầu ngành bất động sản nhà ở đạt 21.075 tỷ đồng, giảm 40,6% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, Vinhomes vẫn chiếm tới 93,2% lợi nhuận của nhóm này.

Những điểm nghẽn cần tháo gỡ

VARS cho rằng để thị trường phát triển ổn định và bền vững, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ thúc đẩy nguồn cung mới, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội.

Hiện nay, các doanh nghiệp không có đủ năng lực tài chính để hoàn thành nghĩa vụ đất đai của dự án, do đó phải chuyển nhượng dự án cho các chủ đầu tư khác. Trong khi đó, các nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài, có đủ năng lực và mong muốn hồi sinh các dự án bất động sản dang dở, nhưng lại gặp khó khăn do các vướng mắc về pháp lý và tiếp cận quỹ đất.

Đối với nhà ở xã hội, bên cạnh việc tiếp tục thúc đẩy thực thi các quy định pháp lý, tư duy về nhà ở xã hội cũng cần được thay đổi theo hướng chủ động và tích cực hơn.

Chuyên gia cũng đề xuất cần tăng cường đầu tư công để phát triển hạ tầng khu vực dự án nhà ở xã hội, đồng thời phát triển quỹ đất sạch. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa cần dựa vào các luật mới để phát triển đúng đắn, đồng thời tìm kiếm cơ hội tại các thị trường vùng ven, nơi quỹ đất còn lớn và giá đất chưa cao.