Bức tranh bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn

Đó là ý kiến của ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings tại buổi tọa đàm "Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản" do Báo Người Lao Động tổ chức sáng nay 9/11 .

Theo ông Sơn, từ năm 2022 Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, trên địa bàn Thành phố có 148 dự án nhà ở gặp khó khăn và kiến nghị lên các cơ quan chức năng để tháo gỡ cho DN. Trong đó cho thấy vướng mắc pháp lý BĐS chiếm tới khoảng 80% các khó khăn. Vì bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua nhưng riêng khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường BĐS thì DN không tính được…

Một phép tính nhỏ, nếu khó khăn như vậy thì thiệt hại thế nào? Như một sơ đồ 4-3-3 trong bóng đá, DN phát triển một dự án khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, chính sách chồng chéo, sẽ gây thiệt hại rất lớn.

Vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu, với chi phí bình quân 15% vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm kẹt dự án không triển khai được, DN sẽ bị lỗ 30% và đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu của DN. Vậy là, DN chỉ còn lại 30% huy động của khách hàng, dù đã có dự án được cấp phép nhưng chỉ kẹt 5 năm công tác tính tiền sử dụng đất.

Theo vị CEO này, trước đây, DN này bán căn hộ chỉ 30 triệu đồng/m2, trong khi hiện tại dự án bên cạnh bán 50 triệu đồng/m2, nên DN phải đền bù cho khách hàng đã mua dự án, số tiền tương tự.

Như vậy, nếu tính theo sơ đồ bóng đá thì DN đã thua hàng tiền vệ; thua tiếp hàng tiền đạo là vốn vay… do đó, bài toán của DN ở hiện tại là rất khó. Tuy nhiên, theo ông Sơn, không hoàn toàn đổ lỗi hết cho chính sách. DN đánh giá cao nỗ lực của các sở, ban ngành trong tháo gỡ khó khăn cho DN. Như vừa rồi, chúng tôi có triển khai 1 dự án ở Đồng Nai, và tỉnh có hỗ trợ là những dự án đã hết hạn chủ trương đầu tư nhưng tự động được cộng thêm 7 tháng do ảnh hưởng khó khăn bởi COVID-19.

Tương tự, ở TP HCM, đối với các dự án xin chủ trương đầu tư, các sở ngành cũng đã tạo điều kiện rất lớn cho DN, không phải đi thực hiện lại chủ trương đầu tư. Nhưng đâu đó, nỗ lực của một vài bức tranh của địa phương, còn bức tranh chung của thị trường vẫn còn nhiều vấn đề.

Theo các chuyên gia hiện nay có 3 cấp độ vướng. Cái vướng lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Cái vướng lớn thứ 2 là tiếp cận nguồn vốn. Vướng mắc lớn thứ 3 cũng quan trọng đó là tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò "bà đỡ", là trợ lực lớn cho doanh nghiệp nhưng chưa khai thác được.

Từ các nhận định về vướng mắc nói trên, các chuyên gia, doanh nghiệp cũng đã đưa ra hàng loạt kiến nghị, giải pháp với các cấp có thẩm quyền nhằm sớm khắc phục các khó khăn nói trên.