Bức tranh bất động sản khu công nghiệp và kỳ vọng tăng trưởng

Bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn có tiềm năng phát triển bền vững. Hiện tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại Việt Nam mới đạt 70,9%...

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn Đầu tư trực tiếp nước ngoài hàng năm trong khu công nghiệp, khu kinh tế đang chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký tăng thêm của cả nước và tính riêng trong lĩnh vực chế biến, chế tạo, vốn đầu tư nước ngoài khu vực này chiếm 70 - 80% tổng vốn đăng ký cả nước.

Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài vừa công bố, tính đến ngày 20/9/2022, tuy vốn đăng ký mới chưa hồi phục hoàn toàn sau sự gián đoạn của các biện pháp chống dịch năm 2021 và biến động địa - chính trị toàn cầu, song vốn điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần tăng lần lượt là 29,9% và 1,9%.

Thời gian qua, chỉ số sản xuất công nghiệp chế biến chế tạo cũng không ngừng tăng. Tính chung 9 tháng, giá trị tăng thêm ngành công nghiệp tăng 9,63% so với cùng kỳ năm. Trong số đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 10,69%, đóng góp 2,74 điểm phần trăm vào mức tăng tổng giá trị tăng thêm của toàn nền kinh tế.

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam cho rằng, nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng đến Việt Nam. Do đó, bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn có tiềm năng phát triển bền vững. Hiện tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại Việt Nam mới đạt 70,9%, tương đương với mức cuối năm 2020.

Một trong những điểm nhấn khác của bất động sản khu công nghiệp khi Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về kế hoạch sử dụng đất quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 đảm bảo nhu cầu cho Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm. Nghị quyết đưa ra lộ trình phân bổ để tăng quỹ đất khu công nghiệp từ 90.830 ha vào năm 2020 lên 152.840 ha, tăng 68,3% vào năm 2025 và 210.930 ha, tăng 132,2% vào năm 2030.

Trên cơ sở định hình chính sách cũng như đà tăng tích cực khi nền kinh tế mở hiện nay, các doanh nghiệp đang tập trung mở rộng quỹ đất và triển khai xây dựng các dự án bất động sản công nghiệp. Như Tổng công ty Viglacera, với 11 khu công nghiệp và 1 khu kinh tế hiện có, doanh nghiệp đã thu hút hơn 300 doanh nghiệp trong nước và quốc tế.

Thông tin từ Báo tin tức cho biết, định hướng đến năm 2025, Viglacera sẽ nâng tổng số khu công nghiệp Viglacera lên con số 20 với trên 10 khu công nghiệp mới có tổng diện tích tăng thêm khoảng từ 2.000 - 3.000 ha để phát triển quỹ đất khu công nghiệp. Đồng thời, tổng công ty sẽ dự trữ tối thiểu gấp đôi quỹ đất cho thuê hàng năm để đảm bảo năng lực cạnh tranh với các nhà đầu tư khu công nghiệp trong nước.

Đối với Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex), doanh nghiệp này có sẵn quỹ đất cho thuê diện tích đạt 488 ha. Tuy vậy, doanh nghiệp phải đối mặt với rủi ro chậm trễ trong việc triển khai các khu công nghiệp mới do vấn đề về pháp lý. Việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý tại Bình Dương chậm trễ có thể ảnh hưởng đến việc triển khai và bán hàng tại các dự án khu công nghiệp mới của Becamex như khu công nghiệp Cây Trường và khu công nghiệp Lai Hưng.

Theo ghi nhận của các công ty tư vấn bất động sản, với cơ sở hạ tầng đang được cải thiện, thị trường cũng chứng kiến nhiều thông tin tích cực về thị trường bất động sản công nghiệp; trong đó, ở khu vực phía Bắc đáng chú ý với thông tin hơn 2.500 tỷ đồng vốn đầu tư vào 2 bến container tại Hải Phòng; tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái chính thức được vận hành từ đầu tháng 9/2022.

Ngoài ra, đường vành đai 3 đi qua Tp.Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Long An, có tổng chiều dài 76,34 km đã được Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư vào giữa tháng 6/2022.

Với sự hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng, thị trường khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đón nhận nhu cầu tích cực trong thời gian tới. Không chỉ duy trì đà tăng trưởng theo nhu cầu, Công ty Chứng khoán SSI Research nhận định, mức giá thuê đất công nghiệp là yếu tố hỗ trợ kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp những tháng cuối năm.

Công ty Chứng khoán SSI Research kỳ vọng trong nửa cuối năm 2022, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng trưởng 47,3% so với cùng kỳ. Sang năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển khu công nghiệp dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 18% so với cùng kỳ do tổng diện tích đất cho thuê tăng trưởng 10%/năm; giá thuê đất dự kiến tăng 8% tại các khu công nghiệp phía Nam và 6% tại các khu công nghiệp phía Bắc.

Tuy nhiên, giới phân tích cũng lưu ý một số rủi ro tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đều đã đạt trên 80%. Cùng với đó, thời gian đền bù giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến nguồn cung đất ở các khu công nghiệp còn lại ít, ảnh hưởng đến việc cho thuê với diện tích lớn.

Trước đó, hầu hết doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đều báo lãi trong quý II. Đơn cử như Tổng Công ty Idico, hoạt động cho thuê bất động sản khu công nghiệp giúp công ty mẹ thu về lợi nhuận sau thuế quý II xấp xỉ 1.416 tỷ đồng, cao gấp 6 lần cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng, doanh thu công ty đạt 2.889 tỷ đồng, gấp hơn 15 lần và lãi sau thuế 1.627 tỷ đồng, gấp hơn 6 lần nửa đầu năm 2021.

Điều này khiến hầu hết cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp như doanh nghiệp này dù chịu áp lực giảm điểm chung từ thị trường trong bối cảnh vĩ mô đang không có được hỗ trợ bởi nhiều thông tin, thậm chí có thông tin không mấy tích cực từ việc Ngân hàng Nhà nước có động thái tăng lãi suất cơ bản vừa qua. Song, biên độ dao động giảm khoảng 2%, không làm ảnh hưởng đến chỉ số của thị trường chung.

Đóng cửa phiên giao dịch ngày 29/9, cổ phiếu IDC của Tổng Công ty Idico ở mức 49.700 đồng/cổ phiếu; VGC của Tổng Công ty Viglacera ở mức 51.600 đồng; BCM của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex) ở mức 89.000 đồng.

Nguồn cung gia tăng trở lại

Theo Tạp chí tài chính, với việc nguồn cung gia tăng tại cả 2 miền Bắc, Nam trong nửa đầu năm, các dự kiến sẽ có thể cho thuê trong 3 - 5 năm tới tập trung tại Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng.

Cụ thể, tại phía Bắc, các KCN đi vào hoạt động như KCN Yên Phong II-C, Thuận Thành I, đã giúp nguồn cung đất phía Bắc tăng lên 18.000ha. Còn tại khu vực phía Nam, các KCN được hình thành nhiều hơn, có thể kể đến: VSIP 3, NTU3, Cây Trường, Amata Long Thành... Điều này giúp nguồn cung đất tăng lên khoảng 30.000ha.

Trên cơ sở đó, triển vọng tích cực đã được đặt ra cho nhóm ngành bất động sản KCN với dự báo nhu cầu sẽ tăng mạnh 10%/năm nhờ 3 động lực: Thứ nhất, Việt Nam duy trì vị thế về vị trí - kinh tế - chính trị giúp thu hút vốn đầu tư trong khu vực châu Á. Thứ hai, kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng và phục hồi đường bay quốc tế giúp các doanh nghiệp trực tiếp đến Việt Nam ký kết hợp đồng thuê đất. Thứ ba, giá thuê đất dự kiến tiếp tục tăng 5 - 10% ở phía Bắc và 8 - 13%/năm phía Nam các tỉnh ven trung tâm và giữ ở mức cao nửa cuối năm 2022.

Một số rủi ro cũng đã được Agriseco đề cập khi mà khó khăn về cơ sở hạ tầng, chi phí logistics, thiếu điện vận hành và các rủi ro về cạnh tranh thu hút vốn FDI giữa Việt Nam với các quốc gia trong khu vực chính là những thách thức trong việc phát triển bất động sản KCN. Tuy nhiên, Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và phối hợp với các Bộ, ban, ngành quản lý để đưa ra các biện pháp thu hút vốn FDI và thúc đẩy tăng trưởng lâu dài tại các KCN.

Trên cơ sở đó, một số cổ phiếu tiềm năng đã được nhóm nghiên cứu lựa chọn, bao gồm: Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), Tổng Công ty Viglacera (VGC), Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa (PHR), Công ty Cổ phần Cao su Đồng Phú (DPR), Tổng công ty IDICO (IDC). Các tiêu chí đánh giá gồm: Một là doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn tại các khu vực tiềm năng, hưởng lợi từ Nghị định 35/2022; hai là doanh thu chưa thực hiện cao và các hoạt động kinh doanh có chuyển biến tích cực; ba là kế hoạch kinh doanh năm 2022 khả quan.