“Bong bóng” chung cư

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ số giá chung cư tại Hà Nội ở thời điểm này tăng 48% so với quý I/2019. Trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa thực sự thoát khỏi khó khăn mà giá lại tăng mạnh là điều bất thường. Chính vì thế, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị Hà Nội chấn chỉnh, xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư.

Thị trường bất động sản chưa thực sự hồi phục thì việc căn hộ chung cư ở Hà Nội “sốt nóng”, giá bán tăng mạnh cần phải coi là bất bình thường. Nhiều ý kiến cho rằng, nếu không có biện pháp kéo giá xuống thì nguy cơ “nổ bong bóng” có thể xảy ra.

Thực tế thì từ cuối năm 2023 tới nay, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh. Tuy nhiên, hiện tượng chung cư tăng giá mạnh chỉ mang tính cục bộ, không đại diện cho toàn bộ thị trường. Giá thuê, mua nhà không ngừng tăng được nhận định có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ các nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá, thổi giá, nhằm trục lợi.

Theo tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, phân khúc chung cư đã có dấu hiệu “bong bóng”. Nếu nguồn cung thiếu mà cầu vẫn tiếp tục tăng, dễ xảy ra tình trạng người có chung cư nghĩ giá còn lên nữa nên không bán. Lợi dụng điều đó, việc “thổi” giá gia tăng, đến độ không biết đâu là giá “lõi”, đâu là phần thêm thắt.

Vì thế, dù giá tăng mạnh, nhu cầu nhà ở chung cư cao nhưng giao dịch không nhiều. Đó được coi là yếu tố phi thị trường, do có thể có sự tác động không tích cực của giới đầu cơ vốn vẫn có thói quen tác động vào thị trường theo hướng tiêu cực để tạo ra sự khan hiếm giả tạo, tăng giá ảo.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản mới vượt qua được khó khăn, chuẩn bị cho việc khởi động lại thì việc tăng giá đến mức vô lý căn hộ chung cư ở Hà Nội là dấu hiệu bất thường.

Tuy nhiên, ở góc nhìn khác, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng không thể "làm xiếc" với giá nhà, đất nếu nguồn cung cân bằng. Theo ông Đỉnh, nếu nguồn cung chỉ đáp ứng được khoảng 20-30% nhu cầu thì những người có lợi thế sở hữu nhà, đất đương nhiên sẽ “hét” giá cao.

“Giới môi giới, đầu cơ không thể "làm xiếc" với giá nhà, đất nếu nguồn cung sản phẩm ra thị trường cân bằng với nhu cầu của người dân. Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn sớm có hiệu lực để tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, khiến hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản trở nên đồng bộ, minh bạch để các dự án được khơi thông, cán cân "cung - cầu" được cân bằng” - ông Đỉnh nói.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GPInvest, thì mặt bằng giá chung cư hiện nay ở Hà Nội không thật và rất cần có sự điều tiết của Nhà nước.

Ở thời điểm này, giá các căn hộ chung cư thành phố Hà Nội đều tăng đột biến; trung bình khoảng 56 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và tăng 19% theo năm. Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cũng cho rằng giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng bình quân 9%/năm trong vòng 5 năm trở lại đây.

Với mức giá như vậy thì số người có đủ tiền mua chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn này là rất ít. Một nghiên cứu cho rằng, với người lao động thu nhập 11 triệu đồng/tháng (mức quy định khởi điểm đóng thuế thu nhập cá nhân) thì phải tích lũy từ 35 đến 40 năm mới có thể mua được một căn hộ chung cư loại trung bình.

Vấn đề quan trọng nhất là phải tăng nguồn cung căn hộ chung cư phân khúc trung bình, thay vì nhiều năm qua quá chú trọng tới phân khúc căn hộ cao cấp. Đáng chú ý, trong khi nhu cầu nhà ở tại Hà Nội tiếp tục gia tăng thì tiến độ xây dựng nhà ở xã hội lại chậm; một số dự án lại quá xa trung tâm, khó khăn cho người dân khi đi làm xa, chỗ học cho con cái xa, cùng với hạ tầng thiếu đồng bộ.

Điều đó cần sớm được nhìn nhận một cách rất thực tế và sớm có giải pháp điều chỉnh.

Tới nay, căn hộ chung cư trong các quận nội thành không còn giá 30 triệu đồng/m2. Giá nhà trong ngõ sâu, chung cư cũ xuống cấp vốn dĩ không nhận được nhiều sự quan tâm của người mua nhà thì tới nay cũng ồ ạt lên giá. Theo Savills Hà Nội, hiện đang có hiện tượng nhà đất ở Hà Nội vượt quá ngưỡng. Điều đó không chỉ gây khó khăn hơn cho người có nhu cầu thực về nhà ở, mà còn khiến thị trường bất động sản nói chung, căn hộ chung cư nói riêng thêm bất ổn.

Trước mắt, cần sớm có giải pháp kéo giảm giá căn hộ chung cư tại Hà Nội xuống. Mà cụ thể là cần ngăn chặn nạn “găm hàng”, “thổi” giá nhằm trục lợi tại các dự án.