Bong bóng bất động sản xì hơi ở quốc gia 5 triệu dân: Hàng nghìn công ty phá sản, nhà đầu tư tháo chạy

Từng là “cỗ máy in tiền” của hàng triệu người dân, thị trường bất động sản tại New Zealand đang bước vào giai đoạn khó khăn kéo dài khi giá nhà lao dốc, lãi vay tăng mạnh và niềm tin vào giấc mơ sở hữu nhà bắt đầu lung lay.

Suốt gần 30 năm, bất động sản không chỉ là tài sản mà còn là biểu tượng của sự giàu có tại New Zealand. Giá nhà liên tục tăng giúp nhiều gia đình trung lưu đổi đời nhờ những căn nhà mua từ nhiều năm trước. Nhưng hiện tại, câu chuyện ấy đang đảo chiều.

New Zealand – quốc gia chỉ khoảng 5 triệu dân từng là một trong những thị trường nhà ở nóng nhất thế giới. Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, nước này đang mắc kẹt trong chu kỳ suy giảm khi giá nhà đi xuống, chi phí vay vốn leo thang, dòng người nhập cư suy yếu và tâm lý người mua ngày càng thận trọng.

Rochelle Hikuroa, 38 tuổi, là một ví dụ điển hình. Năm 2023, cô và bạn đời mua nhà tại Wellington với niềm tin quen thuộc rằng sở hữu bất động sản là cách tích lũy tài sản an toàn nhất. Nhưng khi chuẩn bị sinh con và muốn chuyển về Australia sinh sống, họ không thể bán được nhà.

Cuối cùng, cặp đôi buộc phải cho thuê căn nhà, song tiền thuê mỗi tháng vẫn không đủ để trả khoản vay thế chấp.

“Chúng tôi muốn bán nhưng không thể. Tôi từng nghĩ mình đang làm điều đúng đắn khi bước vào thị trường và vay mua nhà. Nhưng rồi chúng tôi bị mắc kẹt”, Hikuroa chia sẻ.

Từ đỉnh năm 2021 đến nay, giá nhà trung bình tại New Zealand đã giảm khoảng 16%. Riêng Wellington – một trong những khu vực chịu tác động mạnh nhất – giá nhà đã lao dốc tới 27%.

Trong quý I năm nay, khoảng 15-20% số căn nhà được bán tại Auckland và Wellington ghi nhận tình trạng bán lỗ.

Cơn giảm tốc nhanh chóng lan sang toàn bộ nền kinh tế. Kể từ năm 2022, hơn 2.200 doanh nghiệp xây dựng tại New Zealand đã bị thanh lý.

Nguồn cung nhà rao bán ngày càng tăng khi nhiều chủ nhà không muốn giảm giá sâu, trong lúc người mua tiếp tục chờ đợi thị trường giảm thêm. Thị trường từng sôi động tới mức “bán hộp carton bên đường cũng có người mua”, theo lời một môi giới tại Wellington, giờ trở nên lạnh lẽo và kén khách hơn nhiều.

Đại dịch Covid-19 từng đẩy cơn sốt bất động sản tại New Zealand lên cao chưa từng có. Lãi suất thấp kỷ lục, nhu cầu tìm nơi trú ẩn an toàn cùng hình ảnh quốc đảo yên bình đã kéo dòng tiền ồ ạt đổ vào thị trường nhà đất.

Người dân tranh nhau mua nhà ở, nhà đầu tư, bất động sản nghỉ dưỡng và gần như mọi tài sản “có bốn bức tường”. Các buổi mở bán chật kín người, đấu giá đông nghẹt và nhiều căn nhà được bán bằng hình thức bỏ giá kín, khiến người mua chỉ có một cơ hội duy nhất để trả giá.

Đến năm 2021, giá nhà tại New Zealand tăng gần 30% mỗi năm. Theo Infometrics, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình bình quân đã lên ít nhất 8,3 lần, cao vượt xa ngưỡng khoảng 3 lần thu nhập thường được xem là mức “vừa túi tiền”.

Áp lực chính trị buộc chính phủ và Ngân hàng Dự trữ New Zealand (RBNZ) phải can thiệp. Nhà chức trách siết cho vay đặt cọc thấp và bắt đầu tăng lãi suất từ tháng 10/2021 để chống lạm phát. Sau đó, lãi suất chính sách đã được nâng tổng cộng 12 lần.

Do phần lớn người vay mua nhà tại New Zealand chỉ cố định lãi suất dưới 3 năm, chi phí vay tăng đã nhanh chóng khiến khoản trả nợ hàng tháng phình to. Nhu cầu mua nhà giảm mạnh, trong khi nhiều người mua ở vùng giá đỉnh rơi vào cảnh tài sản mất giá nhưng vẫn phải gánh khoản vay lớn.

Ngành xây dựng trở thành một trong những lĩnh vực chịu tác động nặng nề nhất.

Paul Webster-Young, 49 tuổi, chủ công ty Twin Solutions ở phía bắc Auckland, cho biết ông chưa từng trải qua giai đoạn khó khăn như ba năm gần đây trong suốt 25 năm làm nghề.

Trước Covid-19, công ty của ông có 9 nhân viên, nhưng hiện chỉ còn 3 người. Các hợp đồng cải tạo nhà trị giá từ 800.000 đến 1 triệu NZD gần như biến mất, thay vào đó chỉ còn các dự án nhỏ khoảng 120.000-180.000 NZD chủ yếu từ khách hàng cũ.

Năm ngoái, hai hợp đồng trị giá khoảng 350.000 NZD tưởng chừng sắp ký kết cũng bị hủy do cả hai khách hàng đều mất việc.

Đà lao dốc của bất động sản đang đặt giới hoạch định chính sách vào thế khó. Nếu muốn nhà ở dễ tiếp cận hơn, giá nhà cần giảm hoặc thu nhập người dân phải tăng. Nhưng nếu giá giảm quá mạnh, tài sản hộ gia đình sẽ bốc hơi, tiêu dùng suy yếu, ngành xây dựng lao dốc và nguồn thu ngân sách cũng chịu tác động.

Trong khi đó, nếu tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, cả một thế hệ người mua nhà lần đầu có nguy cơ bị loại khỏi thị trường.

Bài toán này không chỉ xảy ra tại New Zealand mà còn xuất hiện ở Mỹ, Canada, Anh và Australia – những quốc gia đang vật lộn với câu hỏi làm sao để nhà ở “vừa túi tiền” hơn mà không gây cú sốc tài sản cho người đã sở hữu nhà.

Karen Silk, trợ lý thống đốc RBNZ, cho rằng việc thị trường nhà ở trở nên cân bằng hơn có thể mang lại tác động tích cực nếu người dân bắt đầu chuyển dòng tiền sang các tài sản tạo ra năng suất cao hơn thay vì quá phụ thuộc vào bất động sản.

Khảo sát niềm tin nhà đầu tư do ASB Bank công bố hồi tháng 3 cho thấy lần đầu tiên sau nhiều năm, bất động sản không còn được xem là kênh đầu tư hấp dẫn nhất. Thay vào đó, các quỹ hưu trí KiwiSaver và quỹ quản lý tài sản được đánh giá cao hơn.

Đối với người trẻ, sở hữu nhà cũng không còn đồng nghĩa với đảm bảo tài chính như trước. Những kế hoạch quen thuộc như đổi từ căn hộ sang nhà riêng, hoặc từ nhà 3 phòng ngủ lên 4 phòng ngủ đang bị trì hoãn.

Nhiều người lớn tuổi cũng không muốn bán nhà khi giá xuống vì lo ngại “chốt lỗ”, khiến quá trình chuyển giao tài sản giữa các thế hệ chậm lại.

Tuy nhiên, mặt tích cực của giai đoạn suy giảm là cơ hội dành cho người mua nhà lần đầu đã cải thiện đáng kể. Trong quý I năm nay, nhóm khách hàng này chiếm 27,5% tổng giao dịch nhà ở tại New Zealand, gần sát mức kỷ lục 28,2% của quý trước đó. Riêng Wellington, tỷ lệ này lên tới 37%.

Felicity Lane và Daniel Cleland, cùng 25 tuổi, là một trong những cặp đôi tận dụng cơ hội này. Ban đầu, họ dự định đi du lịch sau khi tốt nghiệp, nhưng Covid-19 khiến kế hoạch thay đổi và cả hai quyết định tiết kiệm để mua nhà.

Lane hiện là y tá, còn Cleland là giáo viên trung học. Nhận thấy giá nhà đang giảm, họ quyết định mua một khu đất rộng khoảng 6.000 m2 ở ngoại ô New Plymouth – thành phố khoảng 60.000 dân nằm dưới chân núi Taranaki trên đảo Bắc.

Với khoảng 700.000 NZD, cặp đôi có thể mua đất và xây một căn nhà nhỏ 2 phòng ngủ, mức giá tương đương một căn nhà cũ cần sửa chữa trong nội đô.

“Khi có điều kiện tài chính tốt hơn để xây thêm phòng thứ 3 hoặc thứ 4, chúng tôi sẽ làm. Chúng tôi không xây để bán, chúng tôi xây để sống”, Lane chia sẻ.