'Bom' nợ trái phiếu vẫn chực chờ doanh nghiệp bất động sản

Công ty TNHH Nam Land vừa công bố một số chỉ tiêu tài chính năm 2023, trong đó những con số trăm tỷ đồng về nợ trái phiếu được không ít người quan tâm. Cụ thể, năm 2023, Nam Land nợ 1.832 tỷ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu gần 897 tỷ đồng.

Nặng gánh dòng tiền trả nợ

Theo thông tin công bố trên Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), Nam Land đang lưu hành lô trái phiếu NALCH2124001 với tổng giá trị phát hành 900 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, lãi suất 10,3%/năm, dự kiến đáo hạn vào ngày 13/7/2024.

Trong năm 2023, Nam Land có 4 đợt thanh toán lãi trái phiếu. Đợt 1, ngày 13/1, công ty phải thanh toán 25 tỷ đồng nhưng không thu xếp được tài chính. Đến ngày 28/2/2023, công ty mới thu xếp được dòng tiền và tiến hành trả lãi.

Trong khi đó, đợt 2, ngày 12/4, công ty phải thanh toán 26 tỷ đồng lãi, nhưng chỉ thu xếp được 50%, còn lại 50% “khất nợ”. Đến đợt 3 và 4, Nam Land phải thanh toán hơn 54 tỷ đồng tiền lãi nhưng chưa thu xếp được tài chính.

Lý giải về việc không thể trả lãi trái phiếu đúng hẹn, hôm 5/4, Nam Land đã gửi thông báo cho người sở hữu trái phiếu để cập nhật về tình hình xin giấy phép mở bán Khu trung tâm thương mại và Căn hộ cao cấp tại đường Bến Nghé, phường Tân Thuận Đông, quận 7, TP.HCM (có tên dự án là Shizen Home).

Theo đó, hàng loạt vướng mắc pháp lý khiến dự án Shizen Home liên tục bị từ chối mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, dẫn tới mất nguồn thu để thanh toán gốc và lãi trái phiếu như cam kết với các trái chủ. Bên cạnh đó, việc kinh doanh thua lỗ liên tiếp trong 2 năm qua cũng ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền của công ty.

Khó khăn của Nam Land phần nào đó phản ánh áp lực khổng lồ từ nợ trái phiếu của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024.

Giới chuyên gia dự báo, giữa những khó khăn về tín dụng, sức mua của thị trường, đặc biệt là việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý vẫn là dấu hỏi, xu hướng các doanh nghiệp nỗ lực đàm phán gia hạn, hay gọi nôm na là “khất nợ” trái phiếu có thể sẽ gia tăng trong năm 2024 và 2025.

Theo Bộ Xây dựng, khối lượng phát hành trái phiếu trong quý I/2024 giảm 36% so với cùng kỳ năm 2023, đồng thời áp lực đáo hạn trái phiếu năm 2024 là rất lớn. Cụ thể, năm nay, ước tính sẽ có khoảng 279.219 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó bất động sản chiếm 115.663 tỷ đồng, tương đương 41.4%.

Xoay xở tìm lối thoát hiểm

Trước đó, Bộ Tài chính cũng cho biết trong năm 2024 có 92 doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, tổng nợ vay đáo hạn khoảng 99.500 tỷ đồng.

Danh sách các doanh nghiệp có nợ trái phiếu đáo hạn nghìn tỷ trong năm 2024 có công ty TNHH Đầu tư và phát triển đô thị Hưng Yên 7.200 tỷ đồng, công ty Cổ phần Đầu tư Golden Hill hơn 5.760 tỷ đồng, công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nam An 4.700 tỷ đồng, công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh và phát triển đô thị Ngôi Sao Phương Nam 4.695 tỷ đồng.

Bên cạnh đó là công ty TNHH Bất động sản Lan Việt 4.100 tỷ đồng, công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Nhật Quang 2.150 tỷ đồng, công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc Nova 2.000 tỷ đồng…

Dễ nhận thấy, danh sách các ông lớn bất động sản phải ngồi vào bàn đàm phán gia hạn trái phiếu đang liên tục được nối dài trong thời gian qua. Tỷ lệ trái phiếu phát hành mới và được mua lại cũng rất thấp so với trái phiếu đến hạn.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, nhận định trong ngắn và trung hạn, các nhà phát hành trái phiếu vẫn sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm nguồn tiền để trả nợ. Nguyên nhân chủ yếu vẫn là do những vướng mắc về pháp lý khiến dự án chậm tiến độ, doanh nghiệp không thể bán hàng, thu tiền về.

Minh chứng, theo ông Hiếu, đến hết quý I/2024 thị trường vẫn khá trầm lắng. Tình trạng mất cân bằng cung - cầu vẫn chưa được cải thiện dẫn đến thanh khoản kém, tiềm lực tài chính của doanh nghiệp chưa được cải thiện.

Ông Đỗ Bảo Ngọc, Tổng giám đốc nền tảng Fstock, cho rằng: "Gia hạn trái phiếu sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Nếu thành công doanh nghiệp sẽ có thời gian để xoay xở về mặt tài chính, còn ngược lại các công ty sẽ đối mặt nguy cơ vỡ nợ".

Để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, các chuyên gia khuyến cáo doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ. Đồng thời, nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền, tích cực hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản nhanh.

Cùng với đó, các chuyên gia đề xuất cần đẩy nhanh hơn nữa tốc độ tháo gỡ nút thắt pháp lý, khơi thông nguồn cung phân khúc đang có nhu cầu lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính.