'Bom nổ chậm' 2024: 130.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS đáo hạn, cao nhất 5 năm qua

Bất động sản nhà ở Việt Nam đã trải qua thời kỳ suy giảm lớn nhất 10 năm qua nhưng khó khăn chưa sớm kết thúc khi năm 2024 có 130.000 tỷ trái phiếu BĐS đáo hạn, cao nhất 5 năm qua.

Báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở của Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) vừa công bố cho hay, các luật mới về bất động sản (BĐS) sẽ mở đường cho việc phát triển dự án nhà ở nhanh chóng và thận trọng hơn, đồng thời môi trường lãi suất thấp và hạ tầng giao thông phát triển sẽ thúc đẩy tâm lý người mua nhà.

Ngoài ra, các luật mới sẽ thúc đẩy phê duyệt pháp lý cần thiết để thương mại hóa các dự án mới, hướng dẫn các chủ đầu tư phát triển dự án một cách thận trọng, và cải thiện nguồn cung nhà mới để đáp ứng nhu cầu thị trường. Kể từ nửa cuối năm 2023, việc cấp phép cho các dự án nhà ở xã hội và cấp giấy phép xây dựng dự án có xu hướng tăng lên. Ngoài ra, các nỗ lực hiện tại nhằm cải thiện kết nối hạ tầng giữa các thành phố lớn ở Việt Nam và chi phí tài chính thấp sẽ kích thích nhu cầu người mua nhà và thúc đẩy giao dịch mới.

Nhóm nghiên cứu cũng chỉ ra doanh số bán hàng và dòng tiền của chủ đầu tư sẽ được cải thiện, đặc biệt đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở giá hợp lý ở các thành phố lớn. "Chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng trong giao dịch nhà ở tại các thành phố lớn kể từ quý IV/2023 sẽ tiếp tục trong năm 2024, trong khi nhu cầu đối với các phân khúc có tính đầu cơ như bất động sản siêu sang hoặc bất động sản chỉ để đầu tư sẽ vẫn ở mức thấp. Trong số các chủ đầu tư lớn, chúng tôi kỳ vọng Vinhomes, Nam Long và Khang Điền sẽ ghi nhận doanh số bán hàng tốt trong năm 2024 nhờ có nhiều dự án nhà ở tại các thành phố lớn hướng đến các hộ gia đình mới", báo cáo nêu.

Cũng theo VIS Rating, khả năng trả nợ vẫn ở mức yếu ngay cả khi dòng tiền được cải thiện do đòn bẩy cao và nợ đến hạn lớn trong năm 2024. Tỷ lệ Nợ/EBITDA của ngành đã tăng lên 8,7 lần trong năm 2023 từ mức 7 lần trước đó do tốc độ tăng trưởng nợ vượt quá tốc độ tăng trưởng lợi nhuận. Khoảng 130.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2024 – mức cao nhất trong 5 năm qua. Các chủ đầu tư vướng vấn đề pháp lý và/hoặc thực hiện các dự án có tính đầu cơ sẽ gặp rủi ro chậm trả gốc, lãi trái phiếu và dòng tiền yếu, do đó, cần tái cấp vốn nhiều nhất.

VIS Rating đánh giá khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng và thị trường vốn cải thiện sẽ giúp giảm bớt rủi ro tái cấp vốn. Căng thẳng thanh khoản mà các chủ đầu tư đối mặt từ quý IV/2022 đã giảm bớt. Tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản đã tăng đáng kể ở mức 28% trong 2023 để hỗ trợ nhu cầu vốn và thanh khoản cho chủ đầu tư. Phát hành trái phiếu bất động sản cũng bắt đầu phục hồi từ nửa cuối 2023, trong bối cảnh tâm lý thị trường cải thiện và lãi suất thấp. Sự phục hồi trong định giá thị trường chứng khoán cũng sẽ hỗ trợ việc huy động vốn cho các chủ đầu tư để mở rộng kinh doanh.