Bom nợ BĐS - Nguy cơ đến mức nào?

Tổng trái phiếu lưu hành tính tới cuối 2021 là trên 1.15 triệu tỷ đồng. Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã tăng mạnh từ 4,93% GDP năm 2017 lên tới 16,6% GDP năm 2021. Quy mô thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp tăng nhanh từ mức 68% năm 2020 lên mức tương đương 88% năm 2021 so với tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp ba lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng. Tổng giá trị phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó, có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.

- Lượng đáo hạn trong năm 2022-2023 là 584.600 tỷ đồng, trong đó năm 2022 khoảng 281.700 tỷ đồng và 2023 là khoảng 302.900 tỷ đồng

+ Năm 2020: Quy mô phát hành 460.000 tỷ đồng, trong đó BĐS 162.000 tỷ đồng

+ Năm 2021, trên 520.000 tỷ đồng phát hành thì BĐS khoảng 200.000 tỷ đồng. Trong số đó có khoảng 30% là không có TSĐB hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu, rất may NĐ 153/2020 đã nhanh chóng khóa cái van này lại. Tuy nhiên, đối với đại đa số trái phiếu phát hành có TSĐB thì phần lớn đều đến từ dự án hình thành trong tương lai, rất nhạy cảm với rủi ro thị trường.

- Tính riêng trái phiếu của doanh nghiệp phi tài chính (không tính ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán, công ty tài chính) hiện quy mô 780.000 tỷ đồng (chiếm 68,9% giá trị lưu hành) thì phân kỳ trả nợ là 14,5% vào năm 2022; 28,9% vào năm 2023; và 22,8% vào 2024.

- Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối năm 2021 xấp xỉ 700.000 tỷ đồng. Tỷ lệ dư nợ tín dụng của hoạt động kinh doanh bất động sản khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng.

- Tính đến cuối 2021, tỉ lệ nợ xấu (gồm nợ bán cho Công ty Quản lý tài sản (VAMC) đã tăng lên 3,79%. Nếu xét đến các tác động của dịch, các khoản nợ được cơ cấu lại, giãn hoãn nợ theo Thông tư 01/2020/TT-NHNN quy định về tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng do dịch COVID-19 (Thông tư 03 và Thông tư 14 sửa đổi) có nguy cơ thành nợ xấu, tỉ lệ này lên tới 8,2% (con đánh giá dự báo, cuối năm 2020 là 5,08%).

- Các ngân hàng cũng dự kiến sẽ giảm dòng vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản, xuống còn khoảng 23,8% trong 6 tháng đầu năm 2022 từ mức 29,7% của 6 tháng đầu năm 2021 do là lĩnh vực được dự báo mức độ rủi ro tăng cao nhất.

BĐS cũng như rất nhiều loại hàng hóa khác đều tăng đều theo thời gian, phòng lạm phát trong dài hạn. Tuy nhiên, nhiều DN không kiểm soát được tỷ lệ đòn bẩy nên cuối cùng cũng chỉ ngậm ngùi chém gió "nếu không vỡ nợ" thì giờ tao là tỷ phú USD.

Ngược lại, những DN BĐS có thể trãi qua chu kỳ bong bóng mà vẫn tồn tại thì hệ thống quán trị rủi ro được xây vững hơn nhiều lần và họ có thể xứng đáng ngồi mâm trên trong giới thượng lưu.