Bơm 120.000 tỷ đồng: Tiền nhiều cũng không dễ có nhà xã hội

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và xây lại chung cư cũ là nguồn vốn rất lớn bơm cho phân khúc bất động sản phục vụ đa số người có nhu cầu thực. Nhờ đó, nhà đầu tư có vốn ưu đãi để triển khai dự án, tăng cung ra thị trường; người mua được vay vốn rẻ mua nhà, kích thích tăng cầu. Tuy nhiên, phát triển nhà xã hội về dài hạn không hẳn chỉ tiền nhiều là được.

Lãi suất khó duy trì thấp

Theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), lãi suất cho vay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đến hết ngày 30/6/2023 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm, với người mua nhà là 8,2%/năm. Với thực tế triển khai nhà ở xã hội (NƠXH) hiện nay, khó có chủ đầu tư hay người mua nhà nào có thể vay được vốn với lãi suất trên vì các dự án hiện rất khan hiếm và hầu hết đang ách tắc pháp lý, khó hi vọng trong 1 - 2 tháng tới hoàn thiện đủ điều kiện vay vốn.

Kể từ ngày 1/7/2023, định kỳ 6 tháng, NHNN sẽ thông báo lãi suất cho vay tới các ngân hàng thương mại với mức ưu đãi thấp hơn 1,5% - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại (NHTM) nhà nước gồm: Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank đang áp dụng.

Mức lãi suất thấp hơn tới 2% là một ưu đãi với chủ đầu tư, nếu cộng mức giảm từ phía người mua nhà thì tổng ưu đãi lãi suất lên đến 3% - 4% là một điều kiện tốt để phát triển nhà ở xã hội, cung cấp lượng hàng cho đại đa số người dân có nhu cầu thực về nhà ở. Vấn đề lo ngại là để triển khai một dự án NƠXH mất rất nhiều thời gian, nhanh nhất phải mất 12 tháng còn lâu hơn thì có thể vài năm. Lúc đó, tất nhiên mức 8,2% hay 8,7% không còn mà lãi suất sẽ tăng lên khá mạnh. Hiện nay, lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng thương mại bình quân 13,5% và theo quy định ưu đãi thì người mua NƠXH sẽ chịu lãi từ 11,5% - 12%. Đây không là lãi suất thấp của NƠXH nữa mà đã tiệm cận với nhà ở thương mại.

Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, đặt bài toán, với lãi suất cho vay mua nhà thời kỳ cao điểm lên đến 14% - 15%, vay ưu đãi thấp hơn 1,5% - 2% thì cũng không nhiều người có đủ khả năng để vay. Thông thường, số tiền người vay phải trả cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi không nên quá 50% thu nhập mỗi tháng, nhưng với lãi suất 13% trở lên, tiền phải trả cho ngân hàng rất nhiều. Trong khi đó, lãi suất của ngân hàng Việt Nam là lãi suất thả nổi nên sẽ rủi ro cho người đi vay mua nhà trong bối cảnh lãi suất cao hiện nay. Nếu người mua nhà gặp rủi ro về thu nhập trong quá trình vay thì họ rất dễ vỡ nợ.

Theo phân tích của các thành viên Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, giá NƠXH đã thiết lập mặt bằng giá mới, cao hơn nhiều so với mức giá trước đây. Những dự án tốt, vùng ven trung tâm đã có mức trên dưới 20 triệu đồng/m2. Để mua được căn hộ 2 phòng ngủ thì số tiền vay ngân hàng có thể 700 - 800 triệu đồng, với lãi suất ưu đãi vẫn như trên thì rất khó cho công nhân, đối tượng NƠXH vay mua nhà vì thu nhập không đảm bảo trả nợ.

Có ý kiến doanh nghiệp cho rằng, song song với gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng, Chính phủ có thể tính đến gói cấp bù lãi suất để chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn vay với mức lãi suất thấp hơn, nhờ đó người có thu nhập thấp mới dễ dàng tiếp cận và cũng sẽ hấp dẫn chủ đầu tư tham gia phát triển dòng sản phẩm nhà ở giá rẻ.

Với lãi suất cao như tính toán ở trên thì nỗi lo ế vốn đã được cảnh báo. Thực tế trước đây, gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ về nhà ở cho người có thu nhập thấp và cho các chủ đầu tư vay để tạo nguồn hàng hóa có tiến độ giải ngân rất chậm. Năm 2022, Quốc hội quyết sử dụng tối đa 40.000 tỷ đồng để hỗ trợ lãi suất 2%/năm. Tuy nhiên, đến hết năm 2022, giải ngân chính sách hỗ trợ 2% lãi suất mới đạt hơn 134 tỷ đồng, tương đương hơn 0,3%.

Tiền nhiều chưa dễ có NƠXH

Một vấn đề cần minh bạch là gói 120.000 tỷ đồng không phải gói hỗ trợ của Chính phủ mà là gói các ngân hàng thương mại cho vay với lãi suất thấp hơn 1,5% - 2% so với lãi suất thông thường. Bên cạnh đó, tín dụng ưu đãi chỉ là điều kiện đủ để người dân dễ dàng mua được nhà ở xã hội hơn. Còn thực tế, để có NƠXH và người có nhu cầu mua được NƠXH thì còn cần nhiều yếu tố mà trước hết là hàng nhiều và giá rẻ. Tuy nhiên, với thực tế hiện nay thì hàng rất hiếm và giá đang tăng lên.

GS.TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE) nói, gói 120.000 tỷ đồng là vốn các ngân hàng thương mại, không phải vốn ngân sách. Vấn đề còn lại là trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước phải thiết kế một gói tín dụng riêng dành cho nhà ở xã hội mới có thể giúp mục tiêu NƠXH về đích. “Nếu không có cách tiếp cận nhà ở xã hội bằng chính sách đặc thù, nổi trội, sẽ không bao giờ có thể làm được”, ông Mại nói. Cũng vì thế mà trong đề xuất mới nhất của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) vẫn tiếp tục có ý kiến về việc cần có gói tín dụng 110.000 tỷ đồng của Chính phủ như đề xuất trước đây của Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, nhận định thời điểm này muốn làm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thì chủ đầu tư phải có quỹ đất, quy hoạch hạ tầng đầy đủ. Trong khi đây lại là trở ngại do thời gian qua rất nhiều dự án tắc nghẽn do “vấp” phải thủ tục pháp lý và còn nhiều bất cập. “Vì thế, không nhiều chủ đầu tư mặn mà phát triển phân khúc nhà ở này. Điều này khiến số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ tiếp tục khan hiếm, nguồn cung khó có thể đáp ứng được nhu cầu của người dân hiện nay. Như vậy, dù tiền có sẵn cũng rất khó để giải ngân cho người mua vay”, ông Hùng phân tích.

Gần đây, Bộ Xây dựng cũng đã chỉ rõ những khó khăn, vướng mắc lớn nhất dẫn đến hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội là: các vấn đề về giao đất, quỹ đất để thực hiện dự án NƠXH chưa đủ và chưa phù hợp; thủ tục lựa chọn chủ đầu tư còn nhiều vướng mắc, phức tạp và tốn thời gian; các ưu đãi về miễn thuế hay tiền sử dụng đất, vay vốn ưu đãi… khó thực hiện, thiếu thực chất. Ngoài ra còn những bất cập và rối rắm về quy định tính giá bán; lựa chọn đối tượng được mua nhà… Tất cả những điều này dẫn đến chưa thu hút, khuyến khích được chú đầu tư tham gia xây NƠXH. Và một khi chưa giải quyết được những câu chuyện về pháp lý, thủ tục hành chính và nhất là quỹ đất thì phát triển NƠXH còn khó khăn, dù có rất nhiều tiền để cho vay.