Bỏ xác định giá đất theo thị trường là bước cải lùi?

Những ngày qua tôi đọc được thông tin về việc đề xuất bỏ xác định giá đất theo giá thị trường: Theo VNEXPRESS.NET ngày 25 tháng 8 năm 2023, viết:

"Sẽ bỏ xác định giá đất theo thị trường

Thường trực Ủy ban Kinh tế chỉnh lý Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai theo hướng bỏ xác định giá đất theo thị trường vì cho rằng chưa rõ ràng, khó khả thi.

Ủy ban Kinh tế ngày 24/8 báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đối với nội dung về xác định giá đất, nhiều đại biểu cho rằng thực tiễn vô cùng khó xác định "giá đất tiệm cận với giá thị trường, các quy định tại dự thảo Luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá như vậy".

Bên cạnh đó, khái niệm nguyên tắc thị trường rất trừu tượng, khó xác định vì phụ thuộc vào thời điểm, yếu tố cá nhân chủ quan, nhu cầu, mục tiêu, động cơ của người bán và người mua. Có những nơi, những loại đất, vị trí trong nhiều năm không có giao dịch, chuyển nhượng, người dân sử dụng ổn định, không có nhu cầu mua bán thì không có thông tin để xác định giá thị trường.

Một số ý kiến cũng cho rằng phải hài hòa được các lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Điều 158 Dự thảo Luật đất đai sửa đổi trước đó quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc thị trường. Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy nội dung này nhắc lại định hướng được xác định tại Nghị quyết số 18 của Trung ương nhưng chưa rõ nội hàm pháp lý của quy định. Vì vậy, tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo Luật chỉnh lý theo hướng bỏ xác định giá đất theo thị trường".

Hiện nay việc khiếu kiện khiếu nại về đất đai rất nhức nhối, chiếm đến 67.7% trong tổng các vụ khiếu kiện, khiếu nại - số liệu năm 2019. Khiếu kiện, khiếu nại về đất đai tập trung trong công tác thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân của việc này là do khung giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất không sát với giá thị trường, thấp hơn nhiều so với giá thị trường, ảnh hưởng kế sinh nhai, làm đảo lộn cuộc sống người dân, nhiều người dân bị phá dỡ nhà, bị thu hồi đất nhưng không đủ tiền mua đất và xây nhà mới tương tự hoặc nhiều người dân bị thu hồi đất nông nghiệp mất việc làm số tiền đền bù rẻ mạt, không chuyển đổi được ngành nghề. Cũng chính vì nguyên nhân này nhiều người dân đã chống đối chính quyền trong công tác cưỡng chế phá dỡ nhà, công trình và thu hồi đất khiến xảy ra một số vụ án chống đối người thi hành công vụ, nghiêm trọng hơn xảy ra án mạng. Hay mấy năm gần đây nhiều lãnh đạo, cán bộ, công chức trung ương, địa phương bị xử lý, kỷ luật liên quan đến sai phạm trong công tác xác định giá đất.

Hiện nay việc quản lý giao dịch bất động sản thực hiện chưa tốt, chưa có dữ liệu Quốc gia về đất đai, dữ liệu đất đai chưa liên thông, việc thống kê giá cả giao dịch đang dựa trên mức tiền đóng thuế của giao dịch nhưng tình trạng 2 giá còn khá phổ biến. Để định giá đất tốt cần dựa trên giá thực tế của thị trường, cần làm tốt công tác quản lý giao dịch bất động sản, chấm dứt tình trạng hai giá. Tôi đề giải pháp quản lý giá bất động sản như sau:

- Nhà nước cần ban hành các chế tài xử phạt thật nặng nếu tổ chức, cá nhân có hành vi gian lận giá trong chuyển nhượng bất động sản khiến nhà nước thất thoát thuế.

- Yêu cầu 100% số tiền chuyển nhượng phải qua hình thức chuyển khoản, nội dung chuyển khoản rõ ràng. Cơ quan công chứng căn cứ vào sao kê chuyển khoản của ngân hàng để làm cơ sở phát hành văn bản chuyển nhượng. Cơ quan thuế căn cứ vào văn bản chuyển nhượng và sao kê ngân hàng để làm căn cứ tính thuế cho giao dịch.

- Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát về hoạt động giao dịch bất động sản của các cơ quan chuyên môn.

- Yêu cầu 100% các giao dịch bất động sản qua sàn bất động sản và sàn giao dịch bất động sản phải có trách nhiệm trong việc thẩm định pháp lý của bất động sản và định kỳ báo cáo cơ quan quản lý về số lượng, giá giao dịch bất động sản. Việc này không đồng nghĩa với việc bỏ giao dịch bất động sản qua văn phòng công chứng như hiện nay, nhất sản phẩm thứ cấp.

- Cần nhanh chóng xây dựng xong dữ liệu đất đai toàn quốc, giúp các công tác về đất đai hiệu quả hơn, trong đó có công tác định giá đất.

Như vậy cái gốc của xác định giá đất là quản lý tốt giá cả giao dịch, chấm dứt tình trạng hai giá, xây dựng dữ liệu Quốc gia về đất đai, định giá theo giá thị trường, đánh giá đúng tiềm năng của đất. Làm tốt công tác định giá đất sẽ đẩy nhanh thủ tục đầu tư, hạn chế khiếu kiện, khiếu nại về đất đai, phát triển kinh tế đất nước, ngăn ngừa đáng kể việc lãnh đạo, cán bộ, công chức sai phạm trong công tác định giá đất.

Nếu đề xuất bỏ xác định giá đất theo giá thị trường sẽ khiến việc định giá đất thụt lùi, rơi vào vòng luẩn quẩn, có thể các vụ việc khiếu kiện, khiếu nại còn tăng cao hơn nữa do không còn cơ sở định giá đất, rất khó hài hòa lợi ích giữa nhà nước - người dân - doanh nghiệp.

Mr Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam