Bỏ tiền “săn” đất nông nghiệp: Dễ giàu nhưng không dễ làm

Thay vì mua đất nền đã tách sổ, nhiều nhà đầu tư đang đổ xô mua đất nông nghiệp với hy vọng chuyển đổi mục đích sử dụng lên thổ cư, hưởng lợi từ phần chênh giá. Đây là hướng đầu tư hứa hẹn lợi nhuận "khủng" song cũng rất mạo hiểm và không dễ ăn, thậm chí lỗ nặng nếu nhà đầu tư chủ quan, thiếu kiến thức về pháp luật.

1. Khi nào được mua bán đất nông nghiệp?

Đầu tư đất nông nghiệp là việc mua lại những mảnh đất vườn, đất nông nghiệp của người dân bản địa sau đó làm thủ tục lên thổ cư, phân lô bán lại cho người mua ở. Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp chỉ được pháp luật công nhận khi 2 bên tham gia giao dịch đáp ứng được các điều kiện tại Khoản 1 Điều 179 và Khoản 3 Điều 191 Luật đất đai 2013. Ngoài ra, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng được quy định cụ thể tại điều 44 ​Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

2. Cơ hội và rủi ro khi đầu tư đất nông nghiệp

Ưu điểm nổi bật của đất nông nghiệp đó là nguồn cung phong phú, giá thành lại rẻ hơn hẳn đất thổ cư, từ đó giúp giảm đáng kể chi phí đầu tư và việc tìm mua cũng dễ dàng hơn nhiều so với các loại hình khác. Sức hấp dẫn của đất nông nghiệp nằm ở tiềm năng sinh lời lớn, bởi mảnh đất càng gần khu đông dân cư càng có tính thanh khoản cao, nếu xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thành công thì nhà đầu tư sẽ thu được món lời không nhỏ.

Đây cũng là lý do khiến giá đất nông nghiệp tại Hòa Lạc (huyện Quốc Oai, Thạch Thất - Hà Nội) từng lên “cơn sốt” hồi tháng 6, tăng tới 30-50% so với cùng kỳ năm 2019, ngay khi có thông tin quy hoạch chung khu đô thị Hoà Lạc được phê duyệt. Các cò đất hồ hởi gợi ý nhà đầu tư có thể mua cả thửa đất to, từ đất xen kẹt với đất vườn cho đến đất rừng, đất nông nghiệp. Sau đó, họ sẽ đứng ra chuyển mục đích sử dụng thành đất ở, người mua có thể chia đất thành các lô nhỏ để bán. Tuy nhiên đến đầu tháng 6, chính quyền huyện Quốc Oai đã có văn bản yêu cầu tạm dừng lập hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, nhằm ổn định giá bất động sản. Điều này khiến không ít nhà đầu tư đã rót tiền vào đất nông nghiệp trong cơn sốt giá tại huyện Quốc Oai bị mắc kẹt vốn, khó giao dịch sang nhượng.

Trường hợp nhà đầu tư “mắc cạn” do mua đất nông nghiệp, đất rừng ở Hòa Lạc chỉ là ví dụ cho một trong những rủi ro có thể xảy ra khi “săn” đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư. Đó là chưa kể những vấn đề liên quan đến chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư, việc chuyển đổi tuy không quá khó khăn và phức tạp nhưng lại mất nhiều thời gian, đòi hỏi chủ đất phải có nguồn vốn mạnh để tránh tình trạng cạn vốn trong lúc thủ tục chưa hoàn thành. Ngoài ra, còn có 4 tình huống “oái ăm” khác mà nhà đầu tư có thể phải đối diện, thậm chí mất tiền oan uổng khi đổ tiền vào đất nông nghiệp như:

- Đất nông nghiệp thường có diện tích lớn nên giá khá cao, chỉ phù hợp với một số đối tượng nhất định như nhà đầu tư dày vốn hoặc doanh nghiệp mua rồi lên thổ cư, phân lô bán nền. Nếu chỉ vì đi theo tâm lý đám đông mà vay nợ, thậm chí buôn đất phần lớn bằng tiền vay ngân hàng thì khi chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng đất, hoặc gặp lúc thị trường chững lại vì dịch bệnh sẽ khó sang nhượng…, nhà đầu tư dễ lâm vào cảnh vỡ nợ.

- Nhiều trường hợp khách mua đất nông nghiệp để đón dự án mới trong khu đô thị nhưng vì một số lý do, quy hoạch đô thị vùng đó lại không diễn ra như kế hoạch khiến nhà đầu tư phải “ngậm trái đắng”, ở không được bán chẳng xong.

- Nếu thửa đất nông nghiệp đó không thuộc khu vực được quy hoạch thành đất ở thì nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn rất lâu, thậm chí phải chuyển hướng sang đầu tư vào trồng trọt, chăn nuôi hoặc cho thuê, chuyển nhượng với giá thấp.

- Nếu mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện giải tỏa thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp.

3. Kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp hạn chế rủi ro

Để hạn chế tối đa những rủi ro khi đổ tiền vào đất nông nghiệp nêu trên, nhà đầu tư trước hết cần tìm hiểu kỹ về hồ sơ pháp lý của thửa đất, đảm bảo bên bán đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013. Ngoải ra, nhà đầu tư cũng cần phải tra cứu các thông tin quy hoạch phát triển chung của khu vực xem thửa đất mình định mua có cơ sở được phép chuyển đổi mục đích sử dụng hay không, nếu có thì cho phí chuyển đổi ra sao, quy trình và thủ tục lên thổ cư như thế nào…

Nhà đầu tư trước khi rót tiền vào đất nông nghiệp cũng cần xem xét kỹ vị trí địa lý của mảnh đất đó. Điều này liên quan trực tiếp đến tính thanh khoản của bất động sản, bởi chẳng ai muốn mua một miếng đất ở nơi heo hút, giao thông không thuận tiện. Về chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, số tiền này còn tùy thuộc vào quy định bảng giá đất ở mỗi địa phương. Tuy nhiên, nhà đầu tư có thể thuyết phục bên bán bao luôn chi phí này, hoặc giảm giá bán để có lợi cho mình nhất có thể.