Bỏ cọc để ‘thổi phồng’ giá đất

Gần đây, ở quê tôi - một xã thuộc huyện nghèo tỉnh Thanh Hoá tổ chức đấu giá 8 lô đất. Khu đất chưa có hạ tầng, đường vào rất hẹp nhưng vẫn có hàng trăm người nộp hồ sơ đặt tiền cọc.

Bạn tôi đang ở cùng bố mẹ nên cũng nộp hồ sơ mong “đấu” được lô đất cho riêng mình để ra ở riêng. Tuy nhiên, bạn tôi không đấu nổi vì có nhiều người từ nơi khác đến bỏ giá cao gấp 2-3 lần mức khởi điểm.

Những mảnh đất trúng đấu giá đã được rao bán chênh thêm 50-70 triệu đồng ngay sau đó. Trong nỗ lực tuyệt vọng, bạn tôi lùng tìm hỏi mua đất khắp vùng lân cận thì, ôi thôi, giá đất đã được thiết lập cao ngang bằng khu đất vừa đấu giá xong.

Câu chuyện đất đấu giá bị đẩy lên gấp đôi ở quê tôi chỉ là chuyện rất bình thường nếu so với những cuộc đấu giá “bất thường” mà báo chí phản ánh ở Hà Nội, TP.HCM và nhiều vùng khác trong cả nước.

Có thể thấy, sau khi 4 lô đất ở khu vực Thủ Thiêm, TP.HCM (12/2021) được chốt với mức 2,4 tỷ đồng/m2, ngay lập tức báo chí đưa tin “đất Thủ Thiêm đắt nhất thế giới, vượt cả Mỹ và Hồng Kong”, dù sau đó người trúng đã công bố bỏ cọc thì giá đất ở khu vực Thủ Thiêm vẫn rất đắt đỏ so với mức sống của người dân TP.HCM.

Vụ đấu giá đất ở các huyện Quốc Oai, Hoài Đức (Hà Nội) vừa qua cũng cho thấy dấu hiệu bất thường. Ngay tại huyện Hoài Đức, dù giá khởi điểm chỉ từ 7,3 triệu đồng/m2 nhưng khi kết thúc phiên đấu giá, người trúng đã trả 133 triệu đồng /m2, cao hơn 18 lần gây sốc cho hầu hết mọi người.

Thị trường bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội đang thiết lập tạo mặt bằng mới khi những lô đất liền kề được đẩy giá tăng lên hàng trăm triệu đồng m2.

Những mảnh đất ở khu vực Dương Nội trước đây chỉ 70-80 triệu đồng m2 giờ đã được đẩy giá gấp đôi, gấp ba lần. Giá đất này dù rất cao, nhưng nếu so sánh với giá 100-130 triệu/m2 vừa được huyện Hoài Đức đấu giá thì không có gì bất ngờ.

Việc nhà đầu tư thông qua đấu giá, sẵn sàng đẩy giá đất lên cao ngất ngưỡng rồi bỏ cọc đang để lại hậu quả nặng nề mà quản lý nhà nước vẫn chưa có biện pháp ngăn chặn hiệu quả.

Đấu giá cao rồi bỏ cọc

Đất đấu giá được đẩy lên quá cao đã tác động đến mọi phân khúc bất động sản và gia tăng hiện tượng đầu cơ đất đai, làm lũng đoạn thị trường bất động sản. Tình trạng “lướt sóng” kiếm lời đẩy rủi ro cho người mua cuối.

Giá đất bị thổi phồng không chỉ tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản, thiệt hại cho nền kinh tế mà còn gây khó khăn lớn cho người dân trong việc tiếp cận nhà ở, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Thống kê cho thấy, từ năm 1990 đến nay, giá nhà đất tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng khoảng 400 lần, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 40 lần. Thực tế này đang tạo ra khoảng cách lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân.

Nhìn từ góc độ vĩ mô, địa phương thực hiện đấu giá dù thu được nguồn ngân sách đáng kể, nhưng khi giá đất đẩy lên quá cao địa phương lại gặp khó khăn kêu gọi các nhà đầu tư đến phát triển công nghiệp, phát triển đô thị, tạo thêm việc làm cho lao động địa phương.

Với các nhà đầu tư, giá đất là chi phí chiếm tỷ trọng lớn phần vốn đầu tư, do vậy khi giá đất quá cao sẽ rất khó để thu hút các nhà đầu tư vào địa phương phát triển công nghiệp.

Cần giải pháp đồng bộ

Để làm trong sạch thị trường bất động sản cần phải có các giải pháp đồng bộ.

Với mức cọc 20% giá khởi điểm nhà đầu tư sẵn sàng bỏ cọc vì mục tiêu thổi giá. Do vậy, cùng với việc định giá đất sát với thị trường thì cần thiết quy định nâng mức đặt cọc lên 40-50% giá đất, có như vậy mới hạn chế tối đa được các nhà đầu cơ thổi giá.

Luật đấu giá tài sản sửa đổi 2024 có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định, người trúng đấu giá đất nếu “bỏ cọc”, không thanh toán tiền trúng đấu giá sẽ bị cấm tham gia đấu giá đất trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm sẽ góp phần hạn chế tình trạng thổi giá đất. Nên áp dụng cơ chế thuế cao đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn và đất không đưa vào sử dụng. Thuế bất động sản cũng là một giải pháp cần nghiên cứu.