Bỏ cơ chế 2 giá để “đất vàng” không bị bán rẻ

Hàng loạt vụ án liên quan đất đai thời gian qua đều xuất phát từ địa tô chênh lệch khổng lồ, gây thất thoát tài sản nhà nước, khiến nhiều cán bộ bị khởi tố, được chỉ ra nguyên nhân một phần do chính sách 2 giá.

Mất cán bộ vì đất

Đầu tháng 8-2022, ông Tất Thành Cang và 9 thuộc cấp bị đề nghị truy tố do sai phạm chuyển nhượng 32 ha đất công ở xã Phước Kiển (huyện Nhà Bè) và 169.229 m2 đất của dự án Khu dân cư Ven Sông phường Tân Phong (quận 7) từ Công ty Tân Thuận cho Công ty CP Quốc Cường Gia Lai. Đây là đất công, được Thành ủy TP Hồ Chí Minh giao cho Công ty Tân Thuận quản lý.

Cơ quan điều tra xác định chỉ riêng việc chuyển nhượng gần 325.000 m2 đất dự án tại xã Phước Kiển (huyện Nhà Bè) từ Công ty Tân Thuận sang Công ty CP Quốc Cường Gia Lai với đơn giá 1,29 triệu đồng/m2 là chưa đúng thực tế, gây thiệt hại cho nhà nước 202 tỷ đồng. Ngoài ra việc chuyển nhượng dự án Khu dân cư Ven Sông (phường Tân Phong, quận 7, TP Hồ Chí Minh) cũng gây thiệt hại cho nhà nước 532 tỷ đồng.

Trong vụ án này, có đến 10 người từng là cán bộ Thành ủy TP Hồ Chí Minh phải ra hầu tòa, do bán đất công sai quy định; còn bên mua cuối cùng là Công ty CP Quốc Cường Gia Lai, cơ quan điều tra tách hành vi của bà Tổng Giám đốc Nguyễn Thị Như Loan ra để xử lý sau.

Trước đó, cuối năm 2021, có tới 19 bị cáo phải ra tòa trong vụ án sai phạm tại Tổng công ty Nông nghiệp Sài Gòn (SAGRI) cũng liên quan đến mảnh đất nền của Dự án khu nhà ở tại khu phố 4, phường Phước Long B (quận 9 cũ, TP Hồ Chí Minh). Dự án này được chuyển nhượng khi chưa đủ căn cứ pháp lý và không thẩm định giá, gây thiệt hại hơn 672 tỷ đồng cho Nhà nước.

Trong 19 người bị lĩnh án, người từng giữ chức vụ cao nhất là ông Trần Vĩnh Tuyến, nguyên Phó chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh, ông Lê Tấn Hùng - nguyên Tổng giám đốc SAGRI và ông Trần Trọng Tuấn, nguyên Giám đốc Sở Xây dựng, cùng nhiều người khác nguyên là cán bộ các sở, ngành thuộc TP Hồ Chí Minh.

Cũng là sai phạm đất đai, tại 3 khu đất trên đường Tôn Đức Thắng (phường Bến Nghé, quận 1, TP Hồ Chí Minh), khiến cựu Thứ trưởng Bộ Quốc phòng Nguyễn Văn Hiến bị truy tố về tội “Thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng”; 7 bị can khác: Bùi Như Thiềm, Bùi Văn Nga, Đoàn Mạnh Thảo, Trần Trọng Tuấn (Phó giám đốc Công ty Hải Thành) bị truy tố về tội “Vi phạm quy định về quản lý đất đai”; Đinh Ngọc Hệ, Phạm Văn Diệt và Vũ Thị Hoan cùng bị truy tố tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Trong vụ án này, 5 trong số 8 bị cáo ra tòa lĩnh án đều từng là cán bộ, sỹ quan cao cấp của quân đội.

Một khu đất khác có 3 mặt tiền, diện tích gần 5.000m² ở số 8-12 Lê Duẩn (quận 1, TP Hồ Chí Minh) cũng khiến ông Nguyễn Thành Tài, nguyên Phó chủ tịch Thường trực UBND TP Hồ Chí Minh (nhiệm kỳ 2011-2015) cùng ba người khác là ông Đào Anh Kiệt (nguyên Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường), Nguyễn Hoài Nam (nguyên Bí thư Quận ủy quận 2), Trương Văn Út (nguyên Phó phòng Quản lý đất Sở Tài nguyên - Môi trường) phải ra tòa…

Trong các vụ việc kể trên, phần lớn sai phạm xuất phát từ việc xác định giá đất của cơ quan, doanh nghiệp được giao quản lý sử dụng đất căn cứ vào khung bảng giá đất tại thời điểm xảy ra sai phạm, nhưng chưa phản ánh đúng với giá trên thị trường tại cùng thời điểm, gây thất thoát công sản.

“Thủ phạm” là cơ chế 2 giá

Trả lời trực tuyến ngày 21-8-2022, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Trần Hồng Hà cho biết qua tổng kết thực tiễn luật Đất đai 2013 cho thấy khung giá đất hiện nay được quy định cho một thời gian khá dài 5 năm, làm căn cứ cho địa phương ban hành bảng giá đất, không được cao hơn 30% khung giá. Đồng thời, khung giá đất chỉ quy định mức tối thiểu, tối đa theo vùng và địa bàn trong vùng. Ví dụ, đất ở phi nông nghiệp thì phân theo đồng bằng, trung du, miền núi; đối với đất ở đô thị thì theo loại đô thị đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 chưa đủ độ dày, chi tiết để đảm bảo phù hợp với các yếu tố hình thành giá đất như vị trí, khả năng sinh lợi.

Bên cạnh đó, khung giá đất thấp, kéo theo bảng giá đất của địa phương cũng thấp theo, nên khi đền bù giải phóng mặt bằng, dân có đất bị thu hồi giá rẻ. Nhưng chính họ khi mua lại mảnh đất của mình được thu hồi, doanh nghiệp làm hạ tầng lại cao hơn gấp nhiều lần, đã khiến xung đột và khiếu kiện đất đai kéo dài. Khung giá đất cũng khiến các hoạt động trốn thuế, né, lách thuế ngày càng trở nên phổ biến.

“Trong khi đó, thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên tục làm cho mức giá bị giới hạn trong khung giá rất nhanh trở nên lạc hậu, thấp xa so với thị trường, nhất là tại các thành phố. Tôi ví dụ giá đất cao nhất tại đô thị đặc biệt trong khung giá hiện nay là 129,6 triệu đồng được phép biến động trong biên độ 30% thì mới là hơn 164 triệu đồng, như vậy quá thấp so với thực tế ở khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào (Hà Nội) hay các khu vực trung tâm quận 1 (TP Hồ Chí Minh). Thực tế đó dẫn đến khung giá đất thấp, khó khăn cho địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói và khẳng định việc bỏ khung giá đất thì bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất cụ thể và góp phần tiến tới xóa bỏ cơ chế 2 giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách nhà nước.

Chính vì vậy, việc bỏ khung giá đất trong Nghị quyết 18 của Bộ Chính trị vừa ban hành, trở thành đột phá tư duy, từ đó có thể giúp địa phương tự đưa ra bảng giá sát thị trường tại từng khu, vừa thuận lợi trong đền bù giải phóng hạ tầng, vừa giám sát việc kê khai, truy thu thuế chuyển nhượng đất về cho ngân sách.