Bộ 3 luật liên quan bất động sản dự kiến có hiệu lực sớm, ai hưởng lợi?

Có một thực tế là kể từ khi các luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Quốc hội “bấm nút” thông qua đã tạo tác động tích cực, đẩy nhanh tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản. Điều này càng khiến việc bộ 3 luật dự kiến có hiệu lực sớm được nhiều người kỳ vọng.

Vừa qua, trên nghị trường Quốc hội, Bộ trưởng Bộ TN&MT Đặng Quốc Khánh đã có tờ trình về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Nhà ở, và Luật Kinh doanh bất động sản, cho thấy nhiều nội dung mới mang tính đột phá, nâng cao hiệu quả, hiệu lực quản lý và sử dụng đất.

Khơi thông tiềm lực đất đai

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc hội thông qua vào tháng 11/2023, Luật Đất đai 2024 được thông qua vào tháng 1/2024 và đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Tuy nhiên, dựa trên tình hình thực tế, nhiều khả năng các luật sẽ có hiệu lực sớm hơn từ ngày 1/8 tới đây.

Trong tờ trình vừa đưa ra, Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh nhấn mạnh việc sớm đưa 3 luật vào cuộc sống góp phần khắc phục những tồn tại hạn chế, nhất là trong việc định giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đang là nguyên nhân của tình trạng cán bộ sợ trách nhiệm, né tránh, không dám làm, đồng thời tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai...

Cả người dân và doanh nghiệp đều đang nín thở chờ 3 bộ luật mới có hiệu lực sớm, tạo nên tác động tích cực.

Cụ thể, trong Luật Đất đai, có các nội dung cụ thể liên quan đến quyền của người sử dụng đất như chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; chính sách tài chính đất đai, giá đất; chính sách đất đai đối với người Việt định cư ở nước ngoài...

Trong khi đó, Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có các nội dung liên quan đến chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự án nhà ở xã hội; đối tượng hưởng nhà ở xã hội...

Trước đó, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở năm 2023 có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng để góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở.

Với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sẽ tăng cường phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương và thiết lập công cụ kiểm soát quản lý thị trường bất động sản.

Kỳ vọng “chất xúc” tác cho thị trường

Những diễn biến thực tế khiến cả doanh nghiệp và người dân, những đối tượng sẽ trực tiếp được hưởng lợi, đang “nín thở” chờ bộ 3 Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ được áp dụng sớm từ 1/8, tạo “chất xúc tác” giúp pháp lý được khơi thông, nguồn cung nhà ở cải thiện.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường sẽ tăng trưởng trở lại vào năm 2025 nếu được "tiếp sức" bằng việc Quốc hội sẽ cho phép áp dụng sớm đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Trên lý thuyết, việc sửa đổi các luật là nhằm khắc phục các vấn đề vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn, đồng thời đưa ra các biện pháp quản lý chặt chẽ hơn, đảm bảo quyền lợi của người dân, doanh nghiệp. Do đó, nếu được áp dụng sớm sẽ có lợi cho người dân, doanh nghiệp. Điều quan trọng là luật được thực thi ra sao và độ thẩm thấu nhanh chậm thế nào.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản (VARS), đánh giá 3 luật sửa đổi được coi là những căn cứ bản lề góp phần giúp thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh. Do đó, khi chính thức có hiệu lực sẽ có những tác động tới bất động sản.

Đơn cử, với Luật Đất đai, có một số điểm mới như, quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu, làm nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn,...

"Quy định giúp thị trường phát triển thuận lợi hơn, giảm thiểu tối đa các khiếu kiện liên quan đến đất đai. Giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án. Bên cạnh đó, hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, đảm bảo nhà ở cho người dân, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng", ông Đính phân tích.

Hay với Luật Nhà ở, theo ông Đính, quy định chung cư mini trong Luật Nhà ở 2023 được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở đối với người dân, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp vẫn có thể sở hữu nhà.

TS. Trần Xuân Lượng, chuyên gia kinh tế, Đại học Kinh tế Quốc dân, thì cho rằng sự ách tắc pháp lý là nguyên nhân khiến tắc nghẽn nguồn cung. Việc Chính phủ đẩy mạnh chính sách gỡ vướng là cần thiết nhưng chỉ là giải pháp ngắn hạn.

Về lâu dài, Luật Đất đai 2024 với các quy định minh bạch hơn, rõ ràng hơn là điều cần thiết để đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững. Những vấn đề tồn đọng “chưa thỏa đáng” trước đây đã có phương án giải quyết trong luật mới. Theo đó, người dân, chính quyền và cả doanh nghiệp kinh doanh trong ngành bất động sản sẽ được hưởng lợi.

Tuy nhiên, theo ông Lượng, luật mới chỉ là phần “xương sống”, các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật mới là văn bản chỉ rõ, giải quyết các vấn đề. Vì vậy, cần đẩy nhanh hoàn thiện các nghị định, thông tư hướng dẫn, từ đó giúp giảm “độ trễ” trong quá trình đưa luật vào thực tiễn.

Nhiều điểm trong luật chưa có các văn bản quy định chi tiết

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho hay đến ngày 18/6, mới chỉ có 1 trên 16 văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai được ban hành; 7 văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở và 4 văn bản quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản đều chưa được ban hành.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng sửa đổi một số điều, khoản của các luật khác có liên quan và theo đó có 2 nội dung cần hướng dẫn cũng chưa được ban hành, đề nghị Chính phủ báo cáo, làm rõ.

Đối với các văn bản của các địa phương quy định chi tiết nội dung được giao trong các luật, hồ sơ dự án luật chưa có thông tin cụ thể về tiến độ, khó khăn, vướng mắc (nếu có) trong việc dự thảo và ban hành văn bản cho kịp với thời hạn hiệu lực sớm của 4 luật.

Theo đó, để đảm bảo chất lượng khi luật được áp dụng, Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ báo cáo bổ sung về kết quả, tiến độ soạn thảo và ban hành trên thực tế các văn bản của địa phương.