Biệt thự, nhà phố vượt 400 triệu đồng mỗi m2

Trong báo cáo thị trường mới đây, JLL cho rằng giá nhà phố, biệt thự đang neo cao và đã tăng 6,7% so với cuối năm ngoái. Đà tăng này do dự án giá thấp hơn mức bình quân kể trên là The Classsia của Khang Điền đã bán hết, nên không còn thuộc giỏ hàng sơ cấp.

Theo đó, mỗi m2 nhà liền thổ tại TP HCM đạt gần 16.300 USD, tương đương 407 triệu đồng. Mức này tăng gần 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá nhà phố tại đầu tàu kinh tế tăng cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu trong ngành ghi nhận. Avison Young cho biết phần lớn các dự án sơ cấp trong quý I dao động 7.500-8.500 USD mỗi m2 (khoảng 188-213 triệu đồng một m2), tăng 2% so với cuối năm ngoái. Còn theo Savills phần lớn nguồn cung biệt thự, nhà phố đều trên 30 tỷ đồng mỗi căn, tập trung tại TP Thủ Đức.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Ngọc Châu Á, cho biết giá phân khúc nhà liền thổ tăng bởi nguồn cung ngày càng hạn chế, khoảng vài chục căn mở bán trong quý I. Điều này khiến cho các chủ đầu tư có rổ hàng thời điểm này đều muốn định vị sản phẩm cao cấp hơn với giá bán đi trước 2-3 năm.

Ngoài ra, phân khúc này lập mặt bằng giá mới còn do chiến thuật "đẩy giá" từ chủ đầu tư. Theo CEO Ngọc Châu Á thị trường thời gian qua xuất hiện sản phẩm biệt thự giá trên 700 tỷ đồng một căn, tại một dự án ở TP Thủ Đức, hướng đến nhóm siêu giàu. Mức "không tưởng" này đã khiến cho mặt bằng giá nhà phố quanh khu vực dự án này tăng mạnh để "ăn theo". Ví dụ có dự án thấp tầng ở khu phía Đông gần đó trước đây mở bán 15-17 tỷ đồng một căn, giờ tăng lên 20-25 tỷ.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ biệt thự, nhà phố ở mức thấp. Theo đơn vị tư vấn DKRA, tỷ lệ này khoảng 20-30%. Giao dịch phát sinh trong quý I chủ yếu đến từ phân khúc dưới 10 tỷ đồng một căn. Chuyên gia của Savills cũng nhìn nhận lượng hàng tồn kho được hấp thụ kém, đạt 13% do giá cao và kích thước căn lớn.

Ông Hạnh cho rằng các dự án mới phải cạnh tranh với rổ hàng chuyển nhượng số lượng lớn. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp giảm giá 10-15% để thoát hàng, thậm chí chấp nhận mất 30% số tiền đóng theo tiến độ vì không đủ sức gồng lãi ngân hàng.

"Nhiều nhà đầu tư chấp nhận bỏ luôn số tiền đã đóng để chuyển sang kênh khác, khi họ cảm thấy bị hớ do mua quá cao, trong khi thị trường tràn lan sản phẩm giảm giá", ông nhìn nhận.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, cho biết sức cầu với sản phẩm biệt thự, nhà phố liên tục giảm một phần vì tỷ suất lợi nhuận trên giá vốn xuống thấp, 1-1,5% một năm. Nhiều dự án nằm xa trung tâm, dân cư ít, không thuận lợi cho kinh doanh nhưng lại có giá cao kỷ lục. Điều này khiến nhà đầu tư dễ vỡ mộng về lợi nhuận thực tế.

Dự báo về nguồn cung tương lai, JLL cho biết TP HCM sẽ có thêm 1.500 căn trong năm nay. Tuy nhiên các sự kiện ra mắt chỉ bắt đầu sôi nổi vào nửa cuối năm. Hiện, nhà đầu tư và người mua vẫn giữ thái độ "chờ xem". Do đó, nhu cầu nhà phố chỉ phục hồi khi nguồn cung mới chuyển sang phân khúc giá thấp và lãi suất ổn định hơn.

Savills cũng cho biết nguồn cung tương lai của phân khúc này chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Phần lớn trong số này là sản phẩm nhà phố trên 20 tỷ đồng mỗi căn. Đến năm 2026, thị trường dự kiến có thêm 4.800 căn thuộc phân khúc này.