Biết bao giờ có căn hộ giảm giá!

Nguồn cung khan hiếm, chi phí đầu tư xây dựng không giảm và các yếu tố liên quan dòng vốn đầu tư cao sẽ làm cho giá căn hộ chung cư 2024 khó giảm.

Báo cáo của các công ty bất động sản (BĐS) cho thấy năm 2024 thị trường BĐS sẽ đảo chiều theo hướng tích cực từ quý I, II/2024. Tuy vậy, các dữ liệu thống kê cho thấy phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung và dự báo khó có thể giảm giá.

Nguồn cung thấp, giá vẫn tăng

Báo cáo mới nhất của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE Việt Nam) cho biết trong năm 2023, cả 2 thành phố lớn Hà Nội và TP HCM đều ghi nhận tổng nguồn cung phân khúc căn hộ chung cư mở bán mới đạt mức thấp nhất trong vòng mười năm trở lại đây. Cụ thể, tại Hà Nội, gần 10.300 căn hộ chung cư mở bán mới trong năm 2023, giảm 32% so với năm 2022; còn TP HCM khoảng 8.700 căn, giảm 54% so với năm 2022.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.vn, cho biết năm 2023, giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP HCM vẫn không giảm dù nhu cầu đối với loại hình này đi xuống. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy trong quý IV/2023, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng từ 6% đến 9% so với quý I/2023, tùy phân khúc.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định do nguồn cung chênh lệch, giá đất và chi phí xây dựng ngày càng tăng, cùng với "điểm nghẽn" tài chính kéo thanh khoản tuột dốc khiến phân khúc nhà ở năm 2023 trở nên yên ắng. Tuy vậy, tại Hà Nội, tính đến cuối năm 2023, giá bán trung bình thuộc tất cả phân khúc vẫn tăng 5% và dao động trong khoảng 2.240 - 4.075 USD/m2.

Các báo cáo trên khá tương đồng với số liệu do Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS công bố tại họp báo thường kỳ quý IV/2023 của Bộ Xây dựng vào ngày 12-1. Đó là trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 25-50 triệu đồng/m2). Trong khi đó, giá căn hộ tiếp tục xu hướng tăng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM, với một số dự án có mức độ tăng giá bình quân cao từ 3,5%-5%.

Giá căn hộ chung cư trong năm 2024 dự báo khó có thể giảm dù nguồn cung không nhiều Ảnh: TẤN THẠNH

Vượt quá khả năng của người dân

TS Phạm Anh Khôi, kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (DXS- FERI), cho rằng giá căn hộ năm 2024 đã được dự báo là khó giảm vì nhiều lý do, trong đó có nguồn cung hạn hẹp, chi phí đầu vào triển khai dự án cao. Điều này đồng nghĩa với cơ hội tìm mua căn hộ "ngộp", cắt lỗ 20%-40% như thời điểm giữa năm 2023 sẽ không còn.

Cũng theo TS Khôi, trong năm nay có thể có dự án căn hộ bình dân được tung ra nhưng không nằm ở Hà Nội, TP HCM mà có thể ở các địa phương lân cận vì quỹ đất còn nhiều, chi phí đầu tư dự án không quá cao. Tuy vậy, giá bán dự báo vẫn vượt xa thu nhập của người dân có nhu cầu với thu nhập thấp.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup và FiinRatings, cho rằng một trong những thách thức của năm 2024 đó là giá BĐS cao, vượt quá khả năng tài chính nhiều người dân. Lãi suất tín dụng mua nhà có xu hướng giảm gần đây nhưng vẫn rủi ro từ pháp lý và cơ chế thả nổi. Số dự án được cấp phép mới rất ít trong bối cảnh chất lượng tín dụng chủ đầu tư đang yếu đi.

Theo ông Thuân, doanh nghiệp BĐS đang có tình hình kinh doanh yếu và chất lượng tín dụng rất thấp. Vấn đề pháp lý dự án là mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông nguồn vốn nào. Do vậy, việc cải thiện minh bạch thông tin để thị trường "tự chữa lành" sẽ là giải pháp tình thế ngắn hạn, vừa có tính nền tảng dài hạn.

Ông Thuân khuyến nghị: Trong điều kiện thực tế của Việt Nam, các chương trình tín dụng BĐS khép kín, tập trung vào phân khúc trung cấp trở xuống có thể là một giải pháp đáng xem xét nhằm hài hòa lợi ích của các bên. Bởi người mua nhà thì có nhà để ở với chi phí vốn hợp lý và yên tâm về pháp lý; còn chủ đầu tư giảm lợi nhuận nhưng giải phóng được hàng tồn, mở bán được dự án mới và tránh vi phạm nghĩa vụ nợ trái phiếu, nợ xấu ngân hàng. Ngân hàng cũng tăng chi phí giám sát nhưng giảm rủi ro nợ xấu, nhất là từ chủ đầu tư...

Kỳ vọng nguồn cung tăng trưởng trở lại

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng tại thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư ở hai thị trường Hà Nội và TP HCM ghi nhận xu hướng trái ngược nhau. Giá bán tại Hà Nội trong quý IV/2023 tiếp tục đà tăng từ các quý trước, đạt trung bình 33 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng 5% theo năm.

Nguồn cung duy trì hạn chế, trong khi các dự án mở bán mới có mức giá cao đã góp phần thúc đẩy nhu cầu tại thị trường chung cư thứ cấp tại Hà Nội sôi động hơn.

Theo bà Dung, trong năm 2024, nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại. Tại TP HCM, nguồn cung dự kiến duy trì hạn chế, đón nhận lần lượt hơn 9.000 căn hộ chung cư. Trong ngắn hạn, nguồn cung tiếp tục hạn chế, trong khi nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao.