Bế tắc nguồn tiền, DN bất động sản giải thể hàng loạt

Đến hết quý 3/2023, dù tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) đạt 2,74 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ, tuy nhiên nhiều chủ đầu tư vẫn than khó tiếp cận nguồn vốn, lãi suất vay cao, nhiều doanh nghiệp rơi vào giải thể, phá sản.

Chủ đầu tư than khó, ngân hàng nói do doanh nghiệp

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, đến 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Trong đó phục vụ mục đích tiêu dùng tự sử dụng chiếm 64% và phục vụ hoạt động kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS. Nợ xấu lĩnh vực này cũng cao hơn so với cuối năm trước là 2,89%.

Như vậy, vốn cho kinh doanh BĐS vẫn tăng nhưng lạ thay các chủ đầu tư BĐS tiếp tục kêu khó về nguồn vốn, trong đó có vướng mắc liên quan thủ tục, hạn mức, lãi suất gây khó khăn khi tiếp cận vốn tín dụng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) chia sẻ, các ngân hàng hiện nay cần "nới một chút" các điều kiện vay vốn (không hạ chuẩn) để hỗ trợ cho các chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận vốn tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường BĐS vẫn đang rất khó khăn hiện nay.

“Khi doanh nghiệp chưa đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì nguồn vốn vay tín dụng có vị trí rất quan trọng và là "bà đỡ" giúp cho chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án, thi công các công trình của dự án”, ông Châu nói.

Mặt khác, theo Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư BĐS Toàn Cầu (GP Invest), lãi suất cho vay BĐS hiện tại cao hơn nhiều so với lãi suất huy động đầu vào của các ngân hàng. Chẳng hạn, thời điểm tháng 6/2023, NHNN quy định mức lãi suất huy động dưới 6 tháng là 4,75%/năm trong khi đó doanh nghiệp vẫn phải trả lãi suất vay ở mức 11% và ở mức 9,5%/năm tại thời điểm tháng 10/2023.

“Lãi suất cho vay cao chỉ nên áp dụng đối với các doanh nghiệp có hệ số rủi ro cao. Đối với các doanh nghiệp làm ăn bài bản, không bị nợ quá hạn, có lịch sử tín dụng tốt và phương án kinh doanh khả thi thì nên áp dụng mức cho vay hợp lý hơn. Mức lãi suất cho vay nên xác định bằng mức huy động kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ dưới 3%/năm”, ông Hiệp chia sẻ và mong muốn các ngân hàng giảm lãi suất, rút gọn quy trình thẩm định, giải ngân, đồng thời cần đơn giản hóa hồ sơ vay.

Tương tự, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinhomes cũng cho biết, hiện doanh nghiệp chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. Các nhà băng vẫn thận trọng với lĩnh vực BĐS, hạn chế "room" tín dụng, có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Về phía các ngân hàng thì cho rằng, doanh nghiệp cần “công bằng” hơn với ngân hàng. Lý giải điều này, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank nhận xét: "Các doanh nghiệp BĐS cần xem lại mình. Doanh nghiệp đã tích lũy nhiều dự án BĐS trong giai đoạn dễ tiếp cận dòng tiền, giờ khủng hoảng nhưng vẫn tiếc không bán ra. Bán ra hòa vốn đã là tốt, lỗ cũng phải chấp nhận. Nhưng các doanh nghiệp cứ im im như vậy thì không công bằng với ngân hàng".

Còn theo đại diện BIDV, đến cuối tháng 10, dư nợ tín dụng BĐS của ngân hàng này là 7,9% gần bằng tăng trưởng chung, dư nợ BĐS chiếm đến 18% trong tổng dư nợ.

Về lãi suất vay, đại diện Techcombank cho biết, lãi vay mua nhà đã giảm khoảng 3% từ đầu năm, có thể chỉ khoảng 7 - 8%, tùy sản phẩm. Đối với cho vay doanh nghiệp BĐS, lãi suất cơ bản giảm từ 2 – 2,5%. Thậm chí, ngay cả trước khi NHNN có yêu cầu, Techcombank cũng đã tiến hành thực hiện giảm lãi suất.

Ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc MB thì chia sẻ, ngân hàng phải tìm những nguồn huy động vốn trung - dài hạn để cân đối cấu trúc vốn. Chi phí cho nguồn này khoảng 6,5-7% nên cho vay được 9-10% đã là rất tích cực. Cho vay trung dài hạn bây giờ gần như không có lời.

Doanh nghiệp BĐS giải thể hàng loạt

Theo Báo cáo của Tổng cục Thống kê, qua 10 tháng năm 2023 cả nước có 1.067 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng 9,5% so với cùng kỳ.

Trước đó, khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) với hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực BĐS cho thấy, đối mặt với tình hình khó khăn trên thị trường BĐS, có tới 25% doanh nghiệp chỉ có thể trụ được tới hết quý 3/2023. Đồng thời, có tới hơn 70% doanh nghiệp cho biết, việc tháo gỡ khó khăn liên quan đến nguồn vốn chưa thực sự phát huy được tác động tới doanh nghiệp.

Đơn cử, Công ty cổ phần Đầu tư PVR Hà Nội (PVR) thông báo sẽ tạm ngừng hoạt động kinh doanh từ 15/11/2023 đến ngày 14/11/2024. Nguyên nhân do tình hình kinh doanh khó khăn, từ năm 2022 đến nay không ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh BĐS nào. Báo cáo tài chính quý 3/2023 của doanh nghiệp cho thấy, mục doanh thu để trắng. Trong khi vẫn phải trả chi phí tài chính, quản lý doanh nghiệp, kết quả PVR lỗ 77 triệu đồng quý 3. Còn lỗ lũy kế tại thời điểm 30/9/2023 gần 79 tỷ đồng.

Tương tự, Báo cáo tài chính quý 3/2023 của Tập đoàn Đất Xanh (DXG) ghi nhận cơ cấu tổ chức gồm 86 công ty con. Tuy nhiên trong số này, không ít công ty đang làm thủ tục giải thể như Công ty Cổ phần BĐS miền Đông, Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh BĐS Đông Nam Bộ, Công ty TNHH Đất Xanh Finance, Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh BĐS Bình Phước, Công ty Cổ phần đầu tư Diamond Tower, Ruby Tower, Sapphire Tower, Emerald Tower.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), kiến nghị NHNN cần có những chính sách cụ thể, đặc thù, ứng dụng tại từng thời điểm, phù hợp với từng sự vụ để góp phần hỗ trợ giải quyết một cách nhanh nhất các vấn đề liên quan đến nguồn vốn, tín dụng cho doanh nghiệp BĐS.

Hy vọng những tháng còn lại của năm 2023, NHNN song song với việc tiếp tục điều hành tín dụng theo định hướng đã đề ra, cũng triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn như ưu tiên tập trung vào chính sách tiền tệ theo hướng kéo mặt bằng lãi suất xuống, tăng cung tiền để tăng cường khả năng tiếp cận và hấp thụ vốn tín dụng của doanh nghiệp BĐS vượt qua khó khăn như hiện nay.