BĐS nhà ở còn khó trong giai đoạn tới?

Chủ đầu tư đẩy mạnh bán hàng để cải thiện dòng tiền trong 6T22

Theo CBRE, lượng căn hộ tiêu thụ 6T22 tăng lần lượt 70% so với cùng kỳ (svck) và 34% svck tại TP HCM và Hà Nội, nhờ lượng mở bán mới tăng vọt. Giá căn hộ sơ cấp ở phân khúc hạng sang và cao cấp hạ nhiệt do hạn chế tín dụng. Chúng tôi nhận thấy chủ đầu tư đẩy mạnh doanh số ký bán để cải thiện dòng tiền trong 6T22, như VHM (+234% svck), NLG (+87% svck), NVL (+27% svck), sát với kỳ vọng của chúng tôi. Chúng tôi tin rằng các công ty BĐS niêm yết đẩy mạnh doanh số ký bán và cải thiện dòng tiền hoạt động trong 6T22, có thể đảm bảo các khoản nợ đáo hạn ít nhất 12 tháng tới dù gặp thách thức tái cơ cấu nợ.

Chúng tôi nhận thấy nhiều sóng gió hơn cơ hội trong 2023

Chúng tôi nhận thấy ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức gồm: 1) thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN); 2) lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà; 3) chúng tôi tin rằng các nút thắt về pháp lý BĐS nhà ở khó có những cải thiện đáng kể ít nhất đến khi Luật đất đai sửa đổi hoàn thành trong Q4/23. Về mặt tích cực, chúng tôi kỳ vọng giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt trong nửa cuối 2022, từ đó hỗ trợ đầu tư công cũng như giúp kìm hãm giá nhà. Nhu cầu mua nhà gặp thách thức, đà tăng giá hạ nhiệt nửa cuối 2022 Chúng tôi nhận thấy nhu cầu BĐS có thể gặp nhiều thách thức hơn trong nửa cuối 2022 do lạm phát chi phí đẩy, lãi suất gia tăng và tín dụng hạn chế. Chúng tôi ước tính doanh số ký bán của top 5 doanh nghiệp BĐS trong danh mục của chúng tôi có thể giảm còn 88.600 tỷ đồng trong nửa cuối 2022 (so với 159.400 tỷ đồng trong 6T22). Chúng tôi duy trì quan điểm các chủ đầu tư sẽ tiếp tục áp dụng chiến lược ổn định giá bán căn hộ sơ cấp trong nửa cuối 2022, đặc biệt đối với phân khúc hạng sang và cao cấp, nhằm thúc đẩy tỷ lệ hấp thụ.

Các chủ đầu tư BĐS có thể vẫn gặp thách thức trong việc huy động vốn trong nửa cuối 2022

Giá trị phát hành TPDN BĐS giảm mạnh do giám sát chặt chẽ trong việc phát hành

Tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) giảm 23,7% svck xuống 176.867 tỷ đồng trong 6T22. Nguyên nhân là do Chính phủ yêu cầu cẩn trọng đối với thị trường TPDN khi rủi ro vi phạm ngày càng tăng trong các đợt phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất. Theo nghiên cứu thị trường của chúng tôi, TPDN bất động sản chiếm 24,0% lượng phát hành mới, đã giảm mạnh 43,3% svck trong 6T22.

Để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát khung pháp lý với các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào TPDN, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối TPDN, đặc biệt là TPDN kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm, không có tài sản đảm bảo. Do đó, chúng tôi cho rằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực BĐS sẽ bị kiểm soát chặt chẽ trong vài quý tới.

Thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS

NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS và hạn chế tín dụng đối với đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS. Bên cạnh đó, theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ T10/21 và 30% từ T10/22.

Chúng tôi kỳ vọng NHNN sẽ nâng "trần" tăng trưởng tín dụng cho một số NHTM từ cuối Q3/22. Tuy nhiên, dù vậy chúng tôi tin rằng dòng vốn tín dụng sẽ được ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ, đặc biệt là các lĩnh vực như công nghiệp, hoạt động xuất nhập khẩu, nông lâm nghiệp, thủy sản. NHNN sẽ kiểm soát cẩn trọng dòng tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán và các dự án BOT.

Lãi suất vay mua nhà gia tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại

Lạm phát bình quân của Việt Nam có thể được kiểm soát dưới 4% trong năm 2022 Chỉ số CPI của Việt Nam đã tăng 3,1% svck trong T7/22 (thấp hơn so với mức 3,4% trong tháng trước) nhờ giá xăng dầu trong nước giảm. CPI bình quân 7T22 đạt 2,5%, phù hợp với dự báo của chúng tôi trước đó.

Lạm phát vẫn là mối lo ngại hàng đầu do áp lực lạm phát gia tăng trong những tháng cuối 2022 khi nhu cầu trong nước phục hồi. Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng Chính phủ sẽ đạt mục tiêu của Quốc hội đề ra là kiểm soát lạm phát bình quân năm 2022 dưới 4,0% svck. Do đó, chúng tôi duy trì dự báo CPI bình quân của Việt Nam năm 2022 tăng 3,5% svck.

Giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt là điểm tích cực duy nhất trong nửa cuối 2022

Chúng tôi nhận thấy giá vật liệu xây dựng tăng mạnh như thép (+20% svck trong 6T22), xi măng (tăng 7-10% so với đầu năm) và đá xây dựng, do tác động của xung đột Nga-Ukraine và gián đoạn chuỗi cung ứng.

Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy giá vật liệu xây dựng đang hạ nhiệt trong tháng 7/2022. Đặc biệt, sau khi đạt đỉnh trong tháng 4, giá thép trong nước đã giảm 14,1% so với mức đỉnh và thấp hơn 0,1% so với mức đầu năm 2022. Chúng tôi kỳ vọng giá bán thép xây dựng sẽ giảm dần trong nửa cuối 2022 và năm 2023, giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Theo Tổng cục Thống kê (TCTK), vốn đầu tư công thực hiện trong 7T22 tăng 11,9% svck lên 237,6 nghìn tỷ đồng (cao hơn mức tăng 6,3% svck trong 7T21), tương đương 43,3% kế hoạch cả năm 2022. Chúng tôi giữ nguyên dự báo vốn đầu tư công thực hiện năm 2022 tăng 20-30% so với thực tế thực hiện trong năm 2021, do tăng trưởng trong nửa cuối năm 2022 có thể tăng cao so với mức nền thấp của cùng kỳ năm 2021. Lưu ý rằng, đầu tư công tăng trưởng âm trong sáu tháng cuối năm 2021 do làn sóng dịch COVID-19 lần thứ 4, giãn cách xã hội trên diện rộng và giá vật liệu xây dựng tăng.

VNDIRECT RESEARCH