BĐS nghỉ dưỡng: Từ "điểm chết" thị trường đến "kỳ vọng tái sinh"

Sau gần ba năm rơi vào trạng thái “ngủ đông” từ 2022 đến 2024, bất động sản nghỉ dưỡng đang phát đi những tín hiệu hồi phục đầu tiên trong năm 2025 – mở ra kỳ vọng về một chu kỳ tái sinh mới cho phân khúc từng bị xem là “tâm chấn” của thị trường.

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2022 đến 2024, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang phát đi những tín hiệu hồi phục trong năm 2025. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định đây mới chỉ là bước khởi đầu, khi nhiều rủi ro và điểm nghẽn vẫn hiện hữu, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến pháp lý, thanh khoản và chất lượng cầu.

Du lịch khởi sắc – Đòn bẩy tạm thời

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong 4 tháng đầu năm 2025 đạt 7,67 triệu lượt, tăng gần 24% so với cùng kỳ. Các điểm đến truyền thống như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng khá tích cực, chủ yếu nhờ sự trở lại của du khách từ Trung Quốc, Hàn Quốc và Mỹ. Sự hồi phục của ngành du lịch đã giúp kích hoạt lại một phần nhu cầu với bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt trong lĩnh vực condotel, biệt thự biển và shophouse tại các khu phức hợp.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng, dòng khách du lịch đang đóng vai trò là lực đẩy ngắn hạn, góp phần cải thiện thanh khoản và thúc đẩy các đợt mở bán mới từ phía chủ đầu tư.

Nguồn cung tăng trở lại, nhưng không đồng nghĩa với sức mua

Dữ liệu từ VARS cho thấy, năm 2025 dự kiến có khoảng 6.500 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được tung ra thị trường – tăng khoảng 80% so với năm 2024. Dù phần lớn các dự án đều được giới thiệu là có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và do các chủ đầu tư lớn triển khai, nhưng tình trạng "tồn kho âm thầm" vẫn đang hiện diện ở nhiều phân khúc, đặc biệt là condotel và shophouse.

DKRA ghi nhận trong quý II/2025, lượng giao dịch ở phân khúc nhà phố thương mại giảm đến 54% so với cùng kỳ. Một số dự án dù được điều chỉnh chính sách giá bán, ưu đãi thanh toán hoặc cam kết lợi nhuận nhưng vẫn không tạo được lực đẩy thanh khoản đủ mạnh. Thị trường tiếp tục rơi vào thế thừa cung, thiếu cầu thực.

Pháp lý – điểm nghẽn dai dẳng chưa có lời giải

Một trong những rào cản lớn nhất khiến bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể hồi phục mạnh mẽ là sự bất định về pháp lý. Dù đã có nhiều thảo luận về quyền sở hữu condotel, biệt thự du lịch, nhưng đến nay vẫn chưa có khung pháp lý thống nhất. Nhiều dự án chưa thể cấp sổ hồng, trong khi việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vẫn vướng quy trình phức tạp và thiếu minh bạch.

VARS cho rằng, niềm tin của nhà đầu tư sẽ không thể khôi phục nếu hệ thống pháp luật không được hoàn thiện theo hướng rõ ràng, cụ thể và có tính áp dụng thực tế cao. Các chính sách hiện tại, dù có dấu hiệu chuyển biến, vẫn chưa đủ tạo ra cảm giác “an toàn pháp lý” cho các dòng tiền quay lại.

Xu hướng mới: Chất lượng và thương hiệu lên ngôi

Theo CBRE và Savills, thay vì chạy theo số lượng, các dự án nghỉ dưỡng mở bán trong năm nay chú trọng nhiều hơn vào chất lượng xây dựng, thiết kế tích hợp tiện ích và mô hình nghỉ dưỡng gắn với chăm sóc sức khỏe (wellness living). Những mô hình mới như branded residences, all-inclusive resort, sky bar, hay beach club đang dần thay thế kiểu phát triển đại trà, đơn điệu trước đây.

Tuy nhiên, đây là chiến lược mang tính định vị dài hạn và chỉ phù hợp với nhóm nhà đầu tư có khả năng chịu đựng rủi ro cao, không thể trở thành cứu cánh cho thanh khoản thị trường trong ngắn hạn.

Tín hiệu phục hồi có thật, nhưng chưa đủ để lạc quan

Dù thị trường đang có bước chuyển nhẹ theo hướng tích cực, nhưng nhìn tổng thể, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn “hồi phục mong manh”. Các yếu tố hỗ trợ như dòng khách quốc tế, mặt bằng lãi suất, và sự điều chỉnh chiến lược từ phía doanh nghiệp tuy có tác dụng, nhưng sẽ không đủ để bù đắp nếu rào cản pháp lý tiếp tục kéo dài và nhu cầu thực vẫn chưa trở lại.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, chỉ nên xem xét các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, và khả năng sinh lời thực tế thay vì kỳ vọng vào những cam kết mang tính quảng cáo. Với một thị trường còn đang tái cấu trúc, phòng thủ vẫn là chiến lược hợp lý hơn so với tâm lý bắt đáy.